買樓收租跑贏定存

銀行水浸，拆息連日急降，與樓按相關的1個月HIBOR從4月底約4厘水平，近日已跌穿1厘水平，令供樓利率回落至「封頂息」以下。供樓負擔進一步減輕，對樓市起支持作用，帶動市場氣氛轉旺。

在關稅戰下，大量熱錢湧入本港，金管局於本月更四度入市，向市場注入近1,300億港元，銀行體系總結餘激增至1,741億港元。銀行業水浸之下，H按實際按息已跌穿3厘。以現時一般新造H按計劃「H+1.3厘」計算，實際按息低於兩厘，較封頂息3.5厘低逾四成。受惠息口回落，樓市已進入「供平過租」時代，意指每月供款平過每月租金的支出，或代表買樓收租，每個月的租金收入足夠抵銷利息開支，是吸引投資者重投樓市的一大誘因。

根據中原城市領先指數調查，全港143個大型屋苑中，有140個的租金回報率達2.28厘或以上，佔整體 98%，意味大批屋苑現時供樓開支低於租金，吸引部分租客轉向置業，市場有望出現更多「轉租為買」的需求。

至於「熱錢效應」，對樓市的正面影響亦有跡可尋。金管局對上一次入市是在2020年4月至10月期間，半年內合共85次入市，累計向市場注入逾3,600億港元。即使當時本港正值第二、三波疫情爆發，但受惠熱錢泊港，期間本港樓價於疫情下不跌反升，中原城市領先指數CCL由4月底175點，至7月曾高見181.77點，升幅近4%。不少資金亦流入一手市場，2020年下半年新盤市場成交逾7,800宗，較上半年多逾一成。

另一方面，於減息潮下，銀行定期存款利率已由早前的4、5厘以上高位，回落至現時普遍不足3厘，過往將資金長放銀行「食息」的吸引力大減。相比之下，現時樓市租金回報率平均已上升至約3.5厘，已超越定存利率。在資金尋求更佳回報的情況下，物業市場的投資吸引力正逐步回升，釋放更多購買力，樓市將因此受惠，相信今年樓市見底機會增加。

拆息回落及中美緊張局勢緩和，帶動近日樓市氣氛轉旺，新盤更越賣越旺。5月上半月一手市場成交近1,000宗，比上月同期增加1.2倍。二手方面，中原5月上半月亦促成逾370宗二手買賣，亦比上月同期升逾一成。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

本港經濟復甦緩慢，樓價跌勢未止，市民期待政府會否有更多救市措施推出。近年租金上升，政府可考慮將凍結26年的差餉徵收率作出調整，將惠及全港逾300萬個物業。

樓價持續下跌，租金卻不斷上升。中原城市領先指數CCL自2021年歷史高位迄今跌幅近3成，同期租金指數卻上升逾3成，租金與樓價背馳情況不斷擴大。樓價跌，是受到外圍經濟、一手供應過剩等因素影響；租金升則是因大批人才及學生來港，以及市民對經濟前景悲觀，部份人轉買為租，都對租金帶來刺激。

樓市已經全面撤辣，按揭全面放寬至7成，今年2月再把細價樓印花稅降至100元，但樓市仍未見起色。筆者相信，政府仍有很多救市招數在手，包括調低差餉徵收率。事實上，近年住宅租金升幅驚人，最新整體私人住宅應課差餉租值更按年升近6%，創7年新高，加上搶人才政策，未來幾年租金易升難跌。政府可考慮調整差餉徵收率，由目前5%，下調至4%，讓更多市民和工商行業受惠，對促進香港方便營商有所幫助。

過去本港經濟低迷，港府不是未曾試過調整差餉徵收率，對上已經是廿年前。1997年爆發亞洲金融風暴波及物業市場，時任財政司曾蔭權宣布一系列支援措施，包括將差餉徵收率由5.5%降至5%，1998年再降至4.5%歷史新低，為期一年，直至1999年回復至5%，並一直維持至今。

差估署每年就全港物業進行租值重估，最新完成對共約355萬個物業單位估值檢討。其中整體住宅單位本年度（2025/26年）租值按年升5.7%，單計私人住宅單位的租值更急升5.8%，較2024/25年度的1.9%升幅大增，屬過去7年最大升幅。新一年度不論大、中及小型單位的租值均錄得升幅，升幅最明顯為面積752方呎或以下小型住宅單位，平均升幅約6.5%。

政府統計處數據顯示，政府2023/24年度的一般差餉收入為282億元，按年升48%兼創歷史新高。至於2024/25年度，當局差餉收入估算為324億元。中美貿易糾紛尚未平息，現時本港所面對的金融危機，與過去出現的金融風暴、金融海嘯可謂不相伯仲，市場憧憬政府會有更多救市措拖，令港人恢復入市信心。