不一樣的下半年樓市

下半年香港樓市的走勢，預計將迎來與過去幾年有所不一樣的走勢，筆者認為不但交投可以向好，樓價更有望回升約5%。至於原因，則主要有以下是幾點：

1. 人流推動經濟：去年12月，中央重啟了深圳赴港的「一簽多行」政策。筆者預測香港經濟會漸進式復甦。在實施的初期，效果尚未明顯，但隨著時間推移，黃金時段的交通擠塞和旺區及遊客區的人潮涌現，顯示香港的經濟正在逐步回暖。
2. 北水湧入港股：有報告預測，今年全年流入港股市場的內地資金可能達到2萬億。港股的表現將會亮眼，除了資金的湧入，還有大量新股的上市。股市的回暖必然會對經濟及樓市形成良性影響。
3. 中美貿易戰暫時休息：隨著中國和美國進行對話並大幅減少關稅，商家在短期內能夠稍作喘息，部分企業也會加快發展其他業務以分散風險。雖然政策存在不確定性，但市場普遍預期未來三個月將會較為平靜。香港人向來反應迅速，必定會趁此機會加倍努力做生意。
4. Hibor持續下滑：資金的湧入使得拆息不斷回落，近期樓宇按揭利率已降至3厘以下。這對業主和重磅投資者來說，無疑是減壓的好消息。利息支出的減少將進一步提升消費意欲，而多個物業的投資者因少了市場壓力而急於拋售，價格有望止跌回穩。
5. 租金回報高企：隨著市場的租務需求上升，租金回報率平均達到5%，部分屋苑更是超過4%。這樣的情況使得長期收租與定期存款的息差進一步擴大，持有現金的精明投資者紛紛選擇在此時進場，顯示出市場的回暖跡象。
6. 零售及飲食行業好轉：政府推動的「盛事經濟」和「夜經濟」政策經過一段時間的努力，終於開始顯現成效。隨著人流的增長，許多商家重燃信心，開始看到希望。近期許多舖位在舊租客宣布結業後，迅速被新商家接手，這與幾年前店舖一關門就長期空置的情況形成鮮明對比。

從筆者的觀察和分析所見，各項利好消息預計將繼續出現，例如特首出訪中東後所帶回的合作機會，以及內地政策的放寬和美國局勢的變化，將驅使更多內地學生來港留學。此外，「一簽多行」措施的擴展至大灣區其他城市的可能性，亦不再是空談，而是逐步走向實現。因此筆者認為，下半年香港樓市將逐步回暖，樓價有望重新上升。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近期港元拆息大幅下降，加上過去數次減息，市場資金成本持續回落，持有大量物業的投資者壓力大減，市場氣氛顯著改善。展望下半年，美國聯儲局有望正式啟動減息周期，預示低息環境將再度回歸，市場流動性進一步提升，資金或將湧入房地產市場。

本地銀行的定期存款利率正逐步下調，存戶資金開始尋找新的出路，而房地產因租金回報不斷攀升而成為投資者的首選。值得關注的是，近年內地專業人士及企業進軍香港，進一步推高租務市場需求。例如部分內地品牌在港設立業務，派遣員工南下工作；另一方面，投資移民及人才來港的數量亦穩步上升，加上海外留學生亦持續增加，整體租務市場活躍，租金升勢明顯。

此外，樓價在過去一段時間已累積約三成跌幅，但租金卻持續攀升。在租金高企、樓價回落的雙重影響下，租金回報率已超越定期存款息率，吸引投資者積極入市。雖然整體樓價仍然處於調整期，短期內或有輕微向下壓力，但市場已釋放出「離底不遠」的訊號，令市場值博率顯著上升。近期不乏精明投資者陸續入市，驗證市場資金重新流入房地產的趨勢。

過去兩年，部分發展商已大幅減持庫存，以確保資金流動性，即便部分項目或有虧損，仍以資金回籠為優先考量。隨着市場融資環境改善，銀行減息步伐加快，高息壓力得以舒緩，發展商對樓市的信心亦逐漸回升。當存貨減持至一定水平，資金壓力消除之際，樓價調升的機會將大增，促成樓市回暖的訊號正式浮現。

值得注意的是，香港房地產市場的生態已經發生變化，資訊科技的發展讓市場資訊更透明，社交媒體的普及使得地產交易不再局限於本地買家。事實上，內地買家對香港物業的需求日益增加，他們視香港為理想的居住及投資地點，尤其是部分內地專業人士希望來港發展，進一步推高房屋需求。香港一直是內地人心目中的首選城市，未來隨著更多人才來港，樓市的需求勢必穩步增長。

多項市場訊號都顯示，香港樓市已逐漸遠離熊市，當然，牛市能否緊接而來仍有待觀察，但在息口下調、租務市場強勁、發展商調整策略的多重影響下，市場氣氛無可否認已明顯好轉，資金正逐步回流。對於投資者而言，未來或將迎來一波難得的入市機遇，香港樓市正站在一個新的起點之上。

利嘉閣地產總裁廖偉強