樓市交投回暖 六月買賣登記看漲兩成

中美關稅戰突破性轉緩，加上拆息大跌減輕供樓負擔壓力，料整體樓宇買賣經歷五月份短暫整固後（因數字滯後），六月將再闖高。根據土地註冊處數據所得，2025年五月份全港共錄6,464宗樓宇買賣登記（數字主要反映四月中旬至五月上旬的樓市實際狀況），較四月份的7,249宗回落11%，連漲兩月後再度回軟，但仍屬近半年第3高月份；至於月內整體物業登記總值錄得510.12億元，按月微跌1%，為近半年次高。

從住宅物業環節觀察，上月一手私宅買賣登記量逆市跑出，成為唯一錄得升幅的類別，主因是西沙新盤銷情理想，帶動買賣登記量力保不失，錄得微升。總結五月份一手私宅買賣登記宗數上升4%，錄1,607宗，為近6個月來次多水平；月內買賣登記總值也升8%，錄得145.16億元。五月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為SIERRA SEA 1A(2)期的717宗、凱和山的81宗及瑜一IA期的70宗。

二手住宅市場方面，受四月中旬關稅戰陰霾持續纏繞未散，加上四月下旬多節慶假期影響交投下，而新盤則未停步搶灘，故令二手市場出現回吐，結果拖低五月份二手私宅買賣登記只錄得3,080宗，按月減少16%，但緊守三千宗大關；至於月內登記總值相應下跌16%，只達230.13億元，出現量值同步回氣。

至於非住宅市場上月表現亦自高位回軟，並且跑輸大市，主因是工廈新盤登記高峰期暫告一段落，連同商廈登記各挫近四成及逾兩成，加上車位買賣登記也按月減少13.5%，導致五月份整體工商舖及其他買賣登記量自高位回落，跌穿八百宗水平，僅得787宗，按月少19%；而月內買賣登記則因商廈有大額登記而抽高，背馳激增78%，錄得99.49億元。 

展望後市，在接近五月中旬時，中美就關稅戰談判出現重大突破，令市場乍現曙光，加上大量資金流入，令拆息回落，直接減輕供樓負擔，市場上一手新盤熱賣，二手交投亦見回升，造就整體市場氣氛回暖，交投回升。筆者預料在一手及二手住宅雙雙回勇帶動下，六月份整體樓宇買賣登記量(主要反映五月中旬至六月上旬的實際市況)將有力反彈逾兩成，上試7,900宗水平，屆時勢創自2024年五月以來的14個月新高，整體樓市於下半年初段料繼續穩中走俏。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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2025年來到了第四個月，樓價才終於打破連跌四個月的頹勢，單月反彈0.35%。這一變化顯示出關稅戰對本地樓市的影響並未如預期般嚴重，加上100元印花稅的放寬，刺激了買家的入市熱情，樓價因此出現了久違的回升。

據差估署最新數字，2025年4月份的私人住宅售價指數達到285.7點，較3月的284.7點上升，回升至近三個月的高位。不過，這一回暖的表現仍然無法掩蓋今年前四個月樓價累計下跌1.21%的事實，與2021年9月的歷史高位398.1點相比，樓價至今更已累跌28.23%。

筆者認為，4月份的反彈超出預期，因為3月下旬至4月上旬的市場情況並不樂觀，當時關稅戰一度升級，並在4月初引發股市大幅下挫。反彈的原因之一可能是100元印花稅擴展至樓價400萬元的物業，這使得買家更加積極，並促使業主提高叫價。

雖然樓價出現單月反彈，但並不一定意味著市場已轉勢。筆者相信，差估署在下次公布的5月份樓價可能會進行適度的修訂，未必會再次上漲，但預計會保持平穩。後市重點在於觀察6月份的情況，因為5月中下旬中美關稅戰有所緩和，且拆息出現顯著回落，最快也要等到6月份的樓價指數才能真實反映出來，屆時樓價升幅有可能擴大至0.8%。根據這一推算，次季樓價預計將上升1.15%，整個上半年樓價跌幅或可收窄至約0.42%，看法較早前樂觀。

至於租金方面，筆者認為強勢將會持續。根據差估署的最新數據，2025年4月份租金指數的月增幅擴大至0.31%，達到193.7點，這不僅是連續五個月累計上升了0.94%，也是近四個月的最大單月升幅，創下近七個月的高位。展望未來，隨著5月份的到來，租務市場進一步活躍，成為暑假旺季的前奏。預計在接下來的兩個月，即5月和6月，租金將分別再上升0.5%和1%，次季租金預測將上升1.82%，而上半年累計升幅可達2.14%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮