息口回落 為何轉按數字依然疲弱？

最新金管局數據顯示，四月份新批出住宅按揭貸款金額及宗數分別為252.58億元及5,719宗，按月增加5.86億元（2.4%）及358宗（6.7%），宗數更創下11個月新高。

住宅按揭數字回穩，但轉按數字持續疲弱。四月份新批出轉按貸款金額及宗數分別錄得22.66億元及576宗，按月減少6.98億元（23.5%）及77宗（11.8%），金額及宗數均創6個月新低。而首4個月轉按貸款金額及宗數分別錄得110.88億元及2,539宗，較去年同期分別下跌11.64億元（9.5%）及234宗（8.4%），金額創下近13年來首4個月新低，宗數則創自2003年有紀錄的首4個月新低。

雖然近期拆息顯著回落，筆者公司收到不少業主查詢轉按事宜，但大多數業主因以下兩個原因而卻步。

首先，過去絕大部分買家均選擇H按計劃，而H按計劃一般設有鎖息上限，以防止拆息急升時能以封頂息率供樓，避免利息開支急劇增加。然而，本港銀行自2022年9月起至2023年，已三度上調新造H按買家的鎖息上限。假設有業主於2022年初置業，當時選擇H按計劃，鎖息上限為P-2.5%，實際封頂息率為2.75厘（P=5.25%）。若他現在想申請轉按，新造H按計劃的鎖息上限為P-1.75%，即實際封頂息率為3.5厘，兩者之間的差距多達0.75厘，因此未能吸引業主轉至最新H按計劃。

樓價亦是另一個重要問題。根據差餉物業估價署最新資料顯示，四月份私樓售價指數報285.7點，按月上升約0.35%。然而，與2021年9月的歷史高位398.1點相比，樓價至今已累計下跌逾28%。樓價累積一定跌幅導致物業估值回落，部分業主可能需要抬錢轉按。假設上述業主於2022年以600萬元購買一個單位，現時貸款餘額為420萬元。如果他現在想申請轉按，而物業估值已跌至500萬元，透過非按保最多只能借盡350萬元，這意味著業主需要補足70萬元的差額才能成功轉按。如果手頭上沒有充足的資金，則無法進行轉按。

基於上述原因，目前轉按並非良好時機。然而，仍有一些早年選擇發展商高成數按揭的業主，或想甩按保的業主支撐轉按市場。筆者認為，待樓價回調以及銀行下調H按計劃的鎖息上限後，轉按的數字才有可能出現反彈。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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按揭保險計劃旨在協助市民透過高成數按揭輕鬆置業。在申請按揭保險時，除了必須符合樓價上限及通過入息要求等基本條件外，申請人還需簽署一份自住聲明，以確認並承諾該物業將用作自住用途。

如果業主日後想將物業用作出租，必須先向銀行辦理甩按揭保險（甩按保）手續，將現有按揭成數降低至七成或以下。此外，業主還需通知銀行，並向銀行申請出租同意書，這將涉及相關的手續費。需要注意的是，即使按保業主的貸款額已經供至七成或以下，仍需遵循上述程序才能出租其物業。

出租物業的按揭成數最高為七成，如果物業的剩餘貸款額高於樓價的七成，業主需要補回差額。舉例來說，業主於三年前透過按揭保險購買了一個價值500萬元的物業，當時承造九成按揭。現在剩餘貸款額為440萬元，而物業的估值仍為500萬元。如果業主想出租該單位，則需要將按揭成數降低至七成，即最多可借350萬元，並需補回差額，計算方式為440萬元-350萬元=90萬元。

以自住名義申請按保，卻實際上將單位出租，這樣的行為即屬違反聲明，業主可能會承擔法律責任。事實上，按證公司以及銀行每年都會定期抽查按保業主是否持續居住於申請按揭保險的單位，若發現業主違規，將可能面臨罰款，甚至call loan。因此，準備出租物業的按保業主應依照相關程序妥善處理，以確保萬無一失。

雖然按保業主一般不可出租物業，不過去年八月按證公司放寬現有按保業主的自住要求的限制。在特定情況下，合資格的業主可獲批准將自住物業出租，以協助他們應對因個人或家庭情況變化所帶來的特殊需求。這些特定情況包括：（一）業主家庭有新生嬰兒或領養兒童；（二）業主失業；或（三）業主有其他特殊需要出租物業，而該業主在相關物業已自住至少12個月。另外，業主須向所屬貸款銀行提出申請，並由按證公司作出審批。按證公司亦會根據每個申請的情況而作出相應的處理、審查及作出最終決定。如對該計劃有任何疑問，可向貸款銀行或按證公司作詳細查詢。

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