息口回落 為何轉按數字依然疲弱？

最新金管局數據顯示，四月份新批出住宅按揭貸款金額及宗數分別為252.58億元及5,719宗，按月增加5.86億元（2.4%）及358宗（6.7%），宗數更創下11個月新高。

住宅按揭數字回穩，但轉按數字持續疲弱。四月份新批出轉按貸款金額及宗數分別錄得22.66億元及576宗，按月減少6.98億元（23.5%）及77宗（11.8%），金額及宗數均創6個月新低。而首4個月轉按貸款金額及宗數分別錄得110.88億元及2,539宗，較去年同期分別下跌11.64億元（9.5%）及234宗（8.4%），金額創下近13年來首4個月新低，宗數則創自2003年有紀錄的首4個月新低。

雖然近期拆息顯著回落，筆者公司收到不少業主查詢轉按事宜，但大多數業主因以下兩個原因而卻步。

首先，過去絕大部分買家均選擇H按計劃，而H按計劃一般設有鎖息上限，以防止拆息急升時能以封頂息率供樓，避免利息開支急劇增加。然而，本港銀行自2022年9月起至2023年，已三度上調新造H按買家的鎖息上限。假設有業主於2022年初置業，當時選擇H按計劃，鎖息上限為P-2.5%，實際封頂息率為2.75厘（P=5.25%）。若他現在想申請轉按，新造H按計劃的鎖息上限為P-1.75%，即實際封頂息率為3.5厘，兩者之間的差距多達0.75厘，因此未能吸引業主轉至最新H按計劃。

樓價亦是另一個重要問題。根據差餉物業估價署最新資料顯示，四月份私樓售價指數報285.7點，按月上升約0.35%。然而，與2021年9月的歷史高位398.1點相比，樓價至今已累計下跌逾28%。樓價累積一定跌幅導致物業估值回落，部分業主可能需要抬錢轉按。假設上述業主於2022年以600萬元購買一個單位，現時貸款餘額為420萬元。如果他現在想申請轉按，而物業估值已跌至500萬元，透過非按保最多只能借盡350萬元，這意味著業主需要補足70萬元的差額才能成功轉按。如果手頭上沒有充足的資金，則無法進行轉按。

基於上述原因，目前轉按並非良好時機。然而，仍有一些早年選擇發展商高成數按揭的業主，或想甩按保的業主支撐轉按市場。筆者認為，待樓價回調以及銀行下調H按計劃的鎖息上限後，轉按的數字才有可能出現反彈。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮