按保業主出租物業流程全解析

按揭保險計劃旨在協助市民透過高成數按揭輕鬆置業。在申請按揭保險時，除了必須符合樓價上限及通過入息要求等基本條件外，申請人還需簽署一份自住聲明，以確認並承諾該物業將用作自住用途。

如果業主日後想將物業用作出租，必須先向銀行辦理甩按揭保險（甩按保）手續，將現有按揭成數降低至七成或以下。此外，業主還需通知銀行，並向銀行申請出租同意書，這將涉及相關的手續費。需要注意的是，即使按保業主的貸款額已經供至七成或以下，仍需遵循上述程序才能出租其物業。

出租物業的按揭成數最高為七成，如果物業的剩餘貸款額高於樓價的七成，業主需要補回差額。舉例來說，業主於三年前透過按揭保險購買了一個價值500萬元的物業，當時承造九成按揭。現在剩餘貸款額為440萬元，而物業的估值仍為500萬元。如果業主想出租該單位，則需要將按揭成數降低至七成，即最多可借350萬元，並需補回差額，計算方式為440萬元-350萬元=90萬元。

以自住名義申請按保，卻實際上將單位出租，這樣的行為即屬違反聲明，業主可能會承擔法律責任。事實上，按證公司以及銀行每年都會定期抽查按保業主是否持續居住於申請按揭保險的單位，若發現業主違規，將可能面臨罰款，甚至call loan。因此，準備出租物業的按保業主應依照相關程序妥善處理，以確保萬無一失。

雖然按保業主一般不可出租物業，不過去年八月按證公司放寬現有按保業主的自住要求的限制。在特定情況下，合資格的業主可獲批准將自住物業出租，以協助他們應對因個人或家庭情況變化所帶來的特殊需求。這些特定情況包括：（一）業主家庭有新生嬰兒或領養兒童；（二）業主失業；或（三）業主有其他特殊需要出租物業，而該業主在相關物業已自住至少12個月。另外，業主須向所屬貸款銀行提出申請，並由按證公司作出審批。按證公司亦會根據每個申請的情況而作出相應的處理、審查及作出最終決定。如對該計劃有任何疑問，可向貸款銀行或按證公司作詳細查詢。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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本港大多數供樓人士均使用浮息按揭，即P按及H按。現時P按一般以P-1.75%（P=5.25%）計算，實際按息為3.5厘；而H按則以H+1.3%計算。自5月8日起HIBOR逐步下跌，近日更跌破1厘（截稿日HIBOR報0.59厘），即H按實際按息已跌穿2厘。

H按與P按的利率差距超過1厘半，節省利息的效果顯而易見。業主亦十分關心HIBOR走勢是否會持續下滑。HIBOR為銀行之間互相借貸的利率，容易受到多種因素影響，例如港元資金的供求、季節性因素以及本港市場活動等。HIBOR的敏感度較高，相對於最優惠利率也較為波動，容易受到外部因素影響而出現變化。因此，未來HIBOR走勢將取決於市場活動及對港元的需求。如銀行體系總結餘維持於千億港元以上，HIBOR在短期內仍有下行的空間。

銀行為住宅按揭業主提供的H按計劃，通常會附帶封頂息率，以保障業主避免因HIBOR大幅上升而導致實際利率高於某個水平。因此，即使未來HIBOR有可能回升，最壞情況下仍有封頂位作為「保護網」，使業主能夠繼續以封頂息率供樓。

H按屬於「進可攻、退可守」的按揭計劃，因此近年選擇H按計劃的比例一直高於其他按揭計劃。根據金管局住宅按揭統計，最新3月份絕大多數買家均選擇H按，其佔比高達90.4%。隨著H按與P按之間的息差擴闊，預計H按的使用率將進一步增加，選用比例將升至95%或以上。

現時市場出現「供平過租」的情況，買家亦開始加快入市步伐。新手買家在申請按揭時要注意，銀行審查借貸人供款與入息比率時，會以H按的封頂息率進行計算。即使HIBOR回落，銀行亦不會放寬借貸人的入息要求。假設現時購買一個500萬元的單位，承造7成按揭，年期30年，銀行在計算供款與入息比率時，不論當時HIBOR為多少，仍會以現時H按的封頂利率3.5厘進行計算，這意味著買家的每月收入不得少於$31,433。因此入市前仍要了解清楚自身的供款能力，以及可負擔的物業價格。

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