港人儲蓄能力驚人

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

金管局最新數據顯示，4月本港銀行存款總額突破18萬億元，達18.079萬億元，按年增長9.2%，並連續15個月錄得升幅。近期樓市氣氛轉趨樂觀，這筆「儲蓄彈藥」或將轉化為實質購買力，為市場注入新動力。

俗語有話「積穀防饑」，香港經濟近年持續疲弱，市民減少消費，不買就儲，有錢都寧願放入銀行，加上不斷有外來資金流入，本港銀行存款越儲越多。相比1997年銀行存款僅不足3萬億元，經過28年，累升近五倍；多年來證明港人儲蓄能力驚人，這筆錢其實就好似投資市場入面隨時可以出動的「彈藥庫」，一旦出擊，隨時引發另一次大旺市。

本港存款額已達天文數字，以去年全港整體物業註冊總值計算，僅為5,314億元，只佔現時銀行存款總額的不到3%；回顧過去20年（2005至2024年），累積物業註冊金額亦僅約11萬億元，遠低於現時的銀行存款規模。這意味着，即使只有一小部分資金從存款流向樓市，對市場亦可構成支撐。當資金積聚於本地而未大量外流，一旦市場氣氛轉好或利率持續回落，這筆「儲蓄彈藥」有機會迅速轉化為實際購買力。

近排息口開始回落，見到越來越多市民由「租樓」轉做「買樓」。以前樓市一向都是租客話事，中原地產成交數據顯示，去年平均每10宗成交個案入面，有6宗是租樓，有些月份更只得2宗買賣。今年情況卻有些轉變，尤其2月至5月，「供樓平過租樓」成為大趨勢，平均每10宗成交，有4至5宗都是買樓，租客和買家的比例幾乎打成平手，表現勢均力敵。

現時買樓收租，平均有3.5厘回報，部分達逾4厘，市場按息跌穿2厘，已大幅低於租金回報，買樓已具吸引力。正所謂「春江水暖鴨先知」，實力買家見市況回暖，立刻主動出擊。單計5月，一手市場就錄得約83宗樓價逾3,000萬元的大額成交，按月上升逾七成，創半年以來新高。這不僅反映實力買家對後市轉趨樂觀，也顯示部分資金或開始由觀望轉為積極入市。

至於2025年首五個月，新盤成交量累積約7,800宗；若加上6月，估計上半年成交有機會突破1萬宗，比起去年同期約8,800宗增加逾一成，有望創下近六年以來最高紀錄。

中原陳永傑

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中原城市領先指數(CCL)最新報144.11點，按周升0.38%，創2024年6月初後81周(逾1年半)次高；而2025年樓價最終累升4.7%，扭轉過去3年跌勢，2024年跌6.5%，2023年跌6.37%，2022年跌15.56%。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，在低息環境下，樓市氣氛樂觀向好；加上新盤銷情不俗，業主心態變強，反價封盤情況增多，買家需要追價，有助推動樓價繼續上升。今年首季目標147點(即2024年撤辣後的高位)，CCL再升2.89點便達到。

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報145.18點，按周升0.26%；CCL中小型單位指數報144.12點，按周升0.4%。兩項指數齊創2024年5月中後85周次高。

CCL大型單位指數報144.1點，按周升0.28%，創2024年8月初後73周第4高。

四區樓價方面，港九市區升，新界兩區跌。九龍CCL Mass報144.73點，按周升0.76%，創2023年12月初後108周(逾2年)次高；港島CCL Mass報140.16點，按周升0.55%。

新界東CCL Mass報158.62點，按周跌0.36%，終止6周連升，仍為2024年4月底後87周次高；新界西CCL Mass報132.73點，按周跌0.28%，連跌兩周共0.61%，指數仍為2024年6月底後79周第4高。