港人儲蓄能力驚人

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

金管局最新數據顯示，4月本港銀行存款總額突破18萬億元，達18.079萬億元，按年增長9.2%，並連續15個月錄得升幅。近期樓市氣氛轉趨樂觀，這筆「儲蓄彈藥」或將轉化為實質購買力，為市場注入新動力。

俗語有話「積穀防饑」，香港經濟近年持續疲弱，市民減少消費，不買就儲，有錢都寧願放入銀行，加上不斷有外來資金流入，本港銀行存款越儲越多。相比1997年銀行存款僅不足3萬億元，經過28年，累升近五倍；多年來證明港人儲蓄能力驚人，這筆錢其實就好似投資市場入面隨時可以出動的「彈藥庫」，一旦出擊，隨時引發另一次大旺市。

本港存款額已達天文數字，以去年全港整體物業註冊總值計算，僅為5,314億元，只佔現時銀行存款總額的不到3%；回顧過去20年（2005至2024年），累積物業註冊金額亦僅約11萬億元，遠低於現時的銀行存款規模。這意味着，即使只有一小部分資金從存款流向樓市，對市場亦可構成支撐。當資金積聚於本地而未大量外流，一旦市場氣氛轉好或利率持續回落，這筆「儲蓄彈藥」有機會迅速轉化為實際購買力。

近排息口開始回落，見到越來越多市民由「租樓」轉做「買樓」。以前樓市一向都是租客話事，中原地產成交數據顯示，去年平均每10宗成交個案入面，有6宗是租樓，有些月份更只得2宗買賣。今年情況卻有些轉變，尤其2月至5月，「供樓平過租樓」成為大趨勢，平均每10宗成交，有4至5宗都是買樓，租客和買家的比例幾乎打成平手，表現勢均力敵。

現時買樓收租，平均有3.5厘回報，部分達逾4厘，市場按息跌穿2厘，已大幅低於租金回報，買樓已具吸引力。正所謂「春江水暖鴨先知」，實力買家見市況回暖，立刻主動出擊。單計5月，一手市場就錄得約83宗樓價逾3,000萬元的大額成交，按月上升逾七成，創半年以來新高。這不僅反映實力買家對後市轉趨樂觀，也顯示部分資金或開始由觀望轉為積極入市。

至於2025年首五個月，新盤成交量累積約7,800宗；若加上6月，估計上半年成交有機會突破1萬宗，比起去年同期約8,800宗增加逾一成，有望創下近六年以來最高紀錄。

中原陳永傑

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

港股有「五窮六絕七翻身」之說，但今年樓市走勢卻反其道而行。5月樓市開始出現反彈跡象，無論是細價樓還是超級豪宅，成交量均見回升，甚至誕下「亞洲樓王」新紀錄。

銀行拆息上周跌穿1厘，進一步刺激市場氣氛；加上租金持續上升，令不少租客轉為置業，「轉租為買」趨勢逐漸形成，為樓價提供支撐。差餉物業估價署數據顯示，4月私人住宅售價指數結束連跌四個月的頹勢，按月回升0.35%，報285.7點。各類單位全面錄得升幅，其中細價樓升幅最明顯，面積約431方呎的A類單位按月升0.53%，為逾一年來最大升幅。

5月一手市場成交量逾2,200宗，較4月的1,100宗大增逾倍。其實今年新盤入市氣氛並不差，已經連續四個月成交過千宗，首五個月計，發展商共售出逾7,600個單位，是近六年次高，僅次於去年「撤辣」後同期的約8,100宗，反映市場活躍度依然高企。

換樓需求釋放，加上內地買家積極入市，推動豪宅市場回暖。5月售價超過3,000萬元的一手豪宅成交約80宗，按月升逾五成，創半年新高。當中最矚目的，是山頂Mount Nicholson一個特色頂層單位以逾6億元成交，呎價高達14.4萬元，刷新亞洲一手分層單位紀錄。由此可見，雖然整體樓價過去數年調整，但超級豪宅因供應稀少，價格仍具支撐力。另方面，黃竹坑站上蓋豪宅項目「滶晨」首日開售即售出11伙，吸金逾10億元，當中一伙成交價達8,100萬元，創下區內近四年新高。

在五大利好因素支持下，包括拆息回落、全面撤辣、租金上升、「供樓平過租樓」的情況，以及人才政策吸引等，樓市動力明顯增強，相信6月樓市也「不絕」，有望延續升勢。

此外，針對美國政府近日禁止哈佛大學招收國際學生的爭議，不少原計劃赴美升學的學生開始觀望，甚至打退堂鼓。部分中國留學生簽證遭撤，亦促使人才流向香港。作為「國際高等教育樞紐」，香港擁有優質教育資源，有望吸引更多內地及海外優秀學生，進一步支撐本地樓市。政府亦表示，如有需要，將考慮進一步提高非本地收生學額。香港的大學將敞開大門，歡迎他們成為香港的一份子。