樓市延續升勢的五個原因

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

港股有「五窮六絕七翻身」之說，但今年樓市走勢卻反其道而行。5月樓市開始出現反彈跡象，無論是細價樓還是超級豪宅，成交量均見回升，甚至誕下「亞洲樓王」新紀錄。

銀行拆息上周跌穿1厘，進一步刺激市場氣氛；加上租金持續上升，令不少租客轉為置業，「轉租為買」趨勢逐漸形成，為樓價提供支撐。差餉物業估價署數據顯示，4月私人住宅售價指數結束連跌四個月的頹勢，按月回升0.35%，報285.7點。各類單位全面錄得升幅，其中細價樓升幅最明顯，面積約431方呎的A類單位按月升0.53%，為逾一年來最大升幅。

5月一手市場成交量逾2,200宗，較4月的1,100宗大增逾倍。其實今年新盤入市氣氛並不差，已經連續四個月成交過千宗，首五個月計，發展商共售出逾7,600個單位，是近六年次高，僅次於去年「撤辣」後同期的約8,100宗，反映市場活躍度依然高企。

換樓需求釋放，加上內地買家積極入市，推動豪宅市場回暖。5月售價超過3,000萬元的一手豪宅成交約80宗，按月升逾五成，創半年新高。當中最矚目的，是山頂Mount Nicholson一個特色頂層單位以逾6億元成交，呎價高達14.4萬元，刷新亞洲一手分層單位紀錄。由此可見，雖然整體樓價過去數年調整，但超級豪宅因供應稀少，價格仍具支撐力。另方面，黃竹坑站上蓋豪宅項目「滶晨」首日開售即售出11伙，吸金逾10億元，當中一伙成交價達8,100萬元，創下區內近四年新高。

在五大利好因素支持下，包括拆息回落、全面撤辣、租金上升、「供樓平過租樓」的情況，以及人才政策吸引等，樓市動力明顯增強，相信6月樓市也「不絕」，有望延續升勢。

此外，針對美國政府近日禁止哈佛大學招收國際學生的爭議，不少原計劃赴美升學的學生開始觀望，甚至打退堂鼓。部分中國留學生簽證遭撤，亦促使人才流向香港。作為「國際高等教育樞紐」，香港擁有優質教育資源，有望吸引更多內地及海外優秀學生，進一步支撐本地樓市。政府亦表示，如有需要，將考慮進一步提高非本地收生學額。香港的大學將敞開大門，歡迎他們成為香港的一份子。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近日老牌銀行傳出裁員消息，在社會引起巨大迴響。該銀行成立近百年，歷史悠久，向來以「人情味」見稱，今次裁員不禁令人擔心經濟寒冬將至，更憂慮銀行業若出現裁員潮，負資產狂潮或再次殺到。

香港樓價持續下滑，令不少業主陷入負資產的困局。根據金管局最新數據顯示，2025年首季本港住宅按揭貸款的負資產宗數達40,741宗，較去年第四季的38,389宗上升6.12%，創下自2003年底沙士以來的新高。樓市疲弱跡象明顯，若經濟未能回穩，或有更多市民難以應對按揭壓力，導致拋售潮，進一步拖低樓市，形成骨排效應。

同時，本港樓價累跌近三成，銀主盤數量迅速攀升。截至4月底，中原地產獲銀主委託出售單位已突破400個，增至407個，創下自2007年有記錄以來的新高。雖然目前銀主盤只佔整體約3.5萬個二手放盤單位中的1.2%，但其突然激增的趨勢卻不可忽視。

除此之外，勞工市場壓力亦浮現。積金局統計顯示，2024年發出多達40萬張強積金欠款附加費通知書，主要涉及飲食、建造及零售行業。僱主欠供強積金，往往被視為企業財政狀況惡化的徵兆。當越來越多企業未能負擔最基本的僱員保障，代表經濟基層已感受到壓力，失業問題亦可能進一步惡化。

整體而言，香港經濟如骨牌般，一環扣一環地受壓，從樓市、就業到金融業，種種跡象皆顯示經濟復甦乏力，且連一向穩如泰山的銀行界亦要瘦身，顯示問題不再局限於個別行業。金融業是香港經濟的命脈，其動盪對整體經濟的連鎖反應不容忽視。

面對當前形勢，政府宜審時度勢，在關鍵時刻推出具針對性的經濟措施，以減緩骨牌效應。否則，若金融支柱動搖，香港經濟將面臨嚴重挑戰，樓市波動也會進一步影響金融業的穩定。

然而，樓市雖然存在風險，仍不乏轉機。所謂於「五窮六絕七翻身」，於今年樓市並未應驗。5月份樓市氣氛並不差，一、二手買賣比4月更為活躍，主要是受惠拆息顯著回落，供樓壓力進一步減輕，對樓市帶來正面影響，市場購買力有望進一步釋放，樓價亦有機會盡快找到支持位。