美聯儲按兵不動 下半年或迎首次減息

美聯儲連續第四次會議按兵不動，基準利率維持在4.25厘至4.5厘的區間，符合市場預期。利率點陣圖顯示，今年年底前有可能減息半厘，即最多可減息兩次。

要留意，關稅對通脹的影響具滯後性，預計將於下半年開始顯現，局方亦已將今年的經濟增長預測下調至1.4%，失業率預計將上升至4.5%，而通脹預測亦有所上調，年底的個人消費開支（PEC）物價指數預計將上升至3%，核心PEC物價指數則預計上升至3.1%。聯儲局主席鮑威爾表示，預期未來幾個月關稅對通脹的影響將變得明顯。然而，關稅影響的規模、程度及持續時間均存在高度不確定性，無法判斷關稅對通脹的衝擊是否僅為一次性。筆者認為，美聯儲將會審視通脹及就業數據的走勢，如情況可控，預計下半年會進行年內首次減息。

另一方面，香港銀行同日宣布最優惠利率（P）維持不變。由於本港銀行於去年三度下調最優惠利率，幅度及速度均高於市場預期，本港銀行考慮到美息走勢及目前資金成本，這次未有調整最優惠利率。如果美國在下半年減息，預計本港銀行將根據自身的商業策略，跟隨下調最優惠利率，最優惠利率有機會於年底前降至加息周期前的水平。

雖然此次美國仍未減息，使本港銀行未有調整最優惠利率。不過，新股市場氣氛熾熱，熱錢持續湧入本港，市場對港元需求顯著增加。自上月底以來，HIBOR大幅回落。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，5月份的經絡按揭息率指數（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報2.8厘，按月急跌74點子，創下逾兩年半（31個月）以來的新低。

目前HIBOR已跌至約0.5厘以上的水平，供樓業主的利息開支可減少。即使本港銀行尚未調整最優惠利率，HIBOR持續維持在1厘以下，對樓市仍有正面支持作用。HIBOR的走勢將取決於套息交易、資本市場活動及其他季節性因素等。如果市場對港元的需求持續，銀行體系總結餘維持在千億港元以上，HIBOR在短期內亦有可能下試低位。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

隨著人生階段的轉變，許多人在新的一年開始時會考慮住屋安排，而「租樓」還是「買樓」則成為不少人糾結的問題。事實上，買樓與租樓各有好處，除了要根據個人的生活需求外，還需考量資金狀況及收入水平。筆者在本文列出四大考量，助大家作出最明智的決定。

考量一：穩定性VS彈性

買樓由於單位為自己擁有，無需擔心業主退租，穩定性較高，且可根據個人喜好裝修單位，較適合追求自主或有家庭的人士。租樓則靈活性較高，目前租約普遍為一年生約及一年死約。一般情況下，只要過了死約期，租客可於指定時間內退租，並根據個人需要另租其他地方；但業主亦擁有相同權利，於死約結束後要求租客遷出。

考量二：自身財務狀況

買樓需要支付首期，適合有充足資金預算的人士。租樓的初期財務要求較低，一般只需支付兩個月按金及一個月租金（俗稱「兩按一上」）即可。

考量三：入息關卡

買樓申請按揭時需通過銀行入息審查，每月供款不得高於月入50%。若首期資金充裕，可降低按揭成數，收入門檻亦可相應降低。租樓雖然沒有明確的收入要求，但業主在簽約前，通常會要求租客提供收入證明，以證明具備支付租金的能力；若未能提交相關文件，業主可能會擔心租客無法按時繳租，從而拒租。

考量四：供樓金額VS租金

買樓承造按揭，供款期間需支付銀行利息，而利率走勢會直接影響利息支出。今年香港銀行兩度下調最優惠利率，令現時每月供款利率由去年的最高4.125%降至3.25%。利率回落亦促使更多人開始入市。若選擇租樓，每月需按租約繳付租金，租約期滿後雙方需重新協商租金。近年租金指數持續創新高，若業主開價過高，租客可能會另覓單位租住，屆時還需額外承擔搬遷費用。

買樓或租樓各有好處，大家可根據自身生活需求及財務狀況，選擇最理想的居住方式。如對按揭申請有疑問，建議向銀行或按揭轉介公司諮詢。

更多經絡按揭轉介資訊