購買物業作出租用途 申請按揭需留神

拆息回落，租金回報率持續穩步上升，「供平過租」的情況愈加明顯。而近期發展商推出的新盤及貨尾大多以低價開售，配合政府近年來的樓按措施，包括去年《施政報告》放寬非自用物業的按揭成數上限至七成，以及今年《財政預算案》進一步放寬物業印花稅稅階，促使更多投資客加快入市步伐。近期有個別熱賣的新盤項目因地區租盤需求殷切，投資客佔客源比例更高達約五成。而有意入市並用作出租用途的買家，需注意以下三個事項。

首先，若買家本身已有一個按揭物業，當購買第二個新物業並用作出租用途時，銀行會將新物業及現有物業的供款一同計算，以審核買家的入息。假設買家現有物業A的每月供款金額為$10,000，而現時想購買物業B時，每月供款為$20,000，銀行計算「供款與入息比率」時，會將兩個物業的每月供款相加，並要求總額不超過入息的50%。這表示買家的每月入息至少需為($10,000+$20,000)×2=$60,000，才能符合最低入息要求。

在上述情況下，買家需要較高收入才能通過入息測試。如果收入不足，仍然有解決方法。事實上，租金收入可以被視為入息計算的一部分。若該單位屬於連租約物業，部分銀行會將租金的7至8成作入息計算；若單位尚未正式出租，亦有銀行會接受「擬租金收入」，即委託測量師行為單位進行租金估算，通常以預計租值的60%計算入息。這種方法可以幫助買家更容易通過審查。需要注意的是，每間銀行的計算方法和準則各有不同，建議先了解各銀行的政策，有需要亦可以尋求大型及專業的按揭中介協助，配對至合適的銀行。

最後，按揭保險公司對於「物業必須為自住居所」的規定仍然存在。除非有特定情況，否則透過按揭保險計劃申請高成數按揭的物業不得用作出租用途。如果業主日後希望將按保物業由自用轉為出租，則需要透過轉按「甩按保」，將按揭成數降低至七成或以下，才能合法地將單位出租。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮