拆息回落，租金回報率持續穩步上升，「供平過租」的情況愈加明顯。而近期發展商推出的新盤及貨尾大多以低價開售，配合政府近年來的樓按措施，包括去年《施政報告》放寬非自用物業的按揭成數上限至七成，以及今年《財政預算案》進一步放寬物業印花稅稅階，促使更多投資客加快入市步伐。近期有個別熱賣的新盤項目因地區租盤需求殷切，投資客佔客源比例更高達約五成。而有意入市並用作出租用途的買家，需注意以下三個事項。
首先，若買家本身已有一個按揭物業，當購買第二個新物業並用作出租用途時，銀行會將新物業及現有物業的供款一同計算，以審核買家的入息。假設買家現有物業A的每月供款金額為$10,000，而現時想購買物業B時，每月供款為$20,000，銀行計算「供款與入息比率」時，會將兩個物業的每月供款相加，並要求總額不超過入息的50%。這表示買家的每月入息至少需為($10,000+$20,000)×2=$60,000，才能符合最低入息要求。
在上述情況下，買家需要較高收入才能通過入息測試。如果收入不足，仍然有解決方法。事實上，租金收入可以被視為入息計算的一部分。若該單位屬於連租約物業，部分銀行會將租金的7至8成作入息計算；若單位尚未正式出租，亦有銀行會接受「擬租金收入」，即委託測量師行為單位進行租金估算，通常以預計租值的60%計算入息。這種方法可以幫助買家更容易通過審查。需要注意的是，每間銀行的計算方法和準則各有不同，建議先了解各銀行的政策，有需要亦可以尋求大型及專業的按揭中介協助，配對至合適的銀行。
最後，按揭保險公司對於「物業必須為自住居所」的規定仍然存在。除非有特定情況，否則透過按揭保險計劃申請高成數按揭的物業不得用作出租用途。如果業主日後希望將按保物業由自用轉為出租，則需要透過轉按「甩按保」，將按揭成數降低至七成或以下，才能合法地將單位出租。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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最新金管局數據顯示，四月份新批出住宅按揭貸款金額及宗數分別為252.58億元及5,719宗，按月增加5.86億元（2.4%）及358宗（6.7%），宗數更創下11個月新高。
住宅按揭數字回穩，但轉按數字持續疲弱。四月份新批出轉按貸款金額及宗數分別錄得22.66億元及576宗，按月減少6.98億元（23.5%）及77宗（11.8%），金額及宗數均創6個月新低。而首4個月轉按貸款金額及宗數分別錄得110.88億元及2,539宗，較去年同期分別下跌11.64億元（9.5%）及234宗（8.4%），金額創下近13年來首4個月新低，宗數則創自2003年有紀錄的首4個月新低。
雖然近期拆息顯著回落，筆者公司收到不少業主查詢轉按事宜，但大多數業主因以下兩個原因而卻步。
首先，過去絕大部分買家均選擇H按計劃，而H按計劃一般設有鎖息上限，以防止拆息急升時能以封頂息率供樓，避免利息開支急劇增加。然而，本港銀行自2022年9月起至2023年，已三度上調新造H按買家的鎖息上限。假設有業主於2022年初置業，當時選擇H按計劃，鎖息上限為P-2.5%，實際封頂息率為2.75厘（P=5.25%）。若他現在想申請轉按，新造H按計劃的鎖息上限為P-1.75%，即實際封頂息率為3.5厘，兩者之間的差距多達0.75厘，因此未能吸引業主轉至最新H按計劃。
樓價亦是另一個重要問題。根據差餉物業估價署最新資料顯示，四月份私樓售價指數報285.7點，按月上升約0.35%。然而，與2021年9月的歷史高位398.1點相比，樓價至今已累計下跌逾28%。樓價累積一定跌幅導致物業估值回落，部分業主可能需要抬錢轉按。假設上述業主於2022年以600萬元購買一個單位，現時貸款餘額為420萬元。如果他現在想申請轉按，而物業估值已跌至500萬元，透過非按保最多只能借盡350萬元，這意味著業主需要補足70萬元的差額才能成功轉按。如果手頭上沒有充足的資金，則無法進行轉按。
基於上述原因，目前轉按並非良好時機。然而，仍有一些早年選擇發展商高成數按揭的業主，或想甩按保的業主支撐轉按市場。筆者認為，待樓價回調以及銀行下調H按計劃的鎖息上限後，轉按的數字才有可能出現反彈。
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