低息威力將重振樓市

香港樓市在2022年前受惠於低息環境，所以自從2003年沙士後，樓價由低谷回升，就一直維持長期上升趨勢，期間雖有波動，總體保持向上。2022年3月美國連續加息終結低息時代，樓市也自高位回落。去年9月聯儲局啟動減息，港美息口隨之下降，為小業主及投資者帶來曙光。低息環境顯著減輕供樓負擔，特別對持有較多物業的投資者而言，堪稱即時紓困。2025年初，住宅樓價在高位回落後逐漸企穩，市場預期今年內聯儲局將減息二至三次，惟上半年美國通脹未見改善，特朗普政府關稅政策推高物價，減息預期暫未實現。

但同時間，美國政策的不確定性卻為香港樓市創造機遇。大量資金回流香港，內地企業赴港上市熱潮進一步推低同業拆息。以Hibor計算按揭的業主毋須等待聯儲局行動，已能即時減輕供款壓力。對持有較多物業的投資者而言，雖然物業資產值短期內難以回升，低息環境顯著降低供樓成本，為市場穩定提供支撐。

作為地產代理，筆者深知低息環境對投資者的吸引力。許多客戶不願將資金繼續存放於低回報的定期存款，特別當前住宅及工商舖物業價格偏低，租金回報率遠超定期存款。住宅市場在累計下跌後已接近底部，吸引部分資金充裕的投資者率先入市。雖然部分持有大量物業的投資者仍受資金壓力限制，市場承接力已增強，為他們提供鬆綁機會。

低息環境不僅減輕業主負擔，更提升住宅市場的投資吸引力。工商舖市場因商業環境改變及經濟疲弱，價格波動較大，流動性低，風險較高。住宅市場則以自住及長線投資為主，需求穩定，租金回報率具競爭力。筆者認為，香港樓市最艱難時期已過去，美國經濟放緩或促使聯儲局今年內重啟減息。低息環境將進一步推動住宅市場復甦，預料全年樓價有望重回上升軌道。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

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銀行同業拆息近期維持低位，大量定期存款資金急需尋找更高回報的出路。筆者近日接到不少朋友及客戶查詢，問題多圍繞樓價是否已見底。在當前市況下，許多有意入市的投資者顯得進退維谷，亟需專業意見指引。特別是傳媒頻繁報道業主及投資者大幅減價沽貨，這些消息持續影響市場情緒，令部分人士質疑現時是否入市良機。然而，手持資金卻不甘於低回報的定期存款，尋求投資機會無疑是正確選擇。問題在於，應否將資金投向樓市，抑或探索其他投資選項？

自2018年中美貿易戰開始，隨後的社會事件及三年疫情衝擊，重創大型投資者及發展商，許多陷入高息借貸的困境。發展商早年高價投地時，普遍預期樓價會隨市場上升，帶來豐厚回報，惟現實大相逕庭。樓價下滑同時借貸成本急升，構成「雙重壓力」，迫使發展商大幅減價出售物業，以緩解資金壓力。

過去在工商舖市場表現優異的投資者，持有大量工商舖及少量住宅物業，壓力同樣沉重。經濟疲弱導致需求萎縮，疫後商業及消費環境劇變，工商舖物業價值大幅縮水。銀行要求每年重估還款能力，迫使投資者加快出售物業以減輕負擔，無論是工商舖還是住宅物業，皆不惜大幅減價。部分工商舖物業成交價較購入價下跌六至七成，傳媒報道這些大幅減價案例後，常令不熟悉市場的市民誤以為住宅市場同樣低迷，導致潛在買家更為猶豫，甚至誤判市場走勢。

買家在決定入市前，必須了解住宅與工商舖市場的根本差異。工商舖市場的買家多為企業或專業投資者，交易受商業環境、租賃需求及經濟周期影響，價格波動劇烈，流動性較低。住宅市場則以自住及長線投資需求為主，受宏觀經濟、利率及政策影響較大，需求相對穩定。一般投資者鮮有涉足工商舖市場，更不應將其市況視為整體物業市場的風向標。近期利好因素浮現，包括市場信心回暖、租金回報率高企及拆息回落，顯示住宅市場在下跌約三成後已大致企穩，絕非部分人危言聳聽的「再跌三成」。

利嘉閣地產總裁廖偉強