大手掃貨潮帶旺新盤

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

最近發展商推盤時都錄得大手買家掃貨，反映實力資金進場的步伐正加快。雖然拆息回落是一個誘因，但背後其實有多項利好因素同時推動。

首先，政府去年全面撤辣，非本地客毋須再繳交額外印花稅，入市成本大減；而現時部分樓盤售價更低於建築成本，令不少原本觀望或等待出手的買家覺得是入市好時機。

其次，近期按息跌穿2厘，相比月前封頂息3.5厘，減幅逾1厘，令供樓壓力大為減輕。市民開始發現「供樓可能平過租樓」，入市意欲自然上升。同時，中美關係趨穩，整體經濟氣氛改善，投資者信心亦逐步回升，認為樓價已接近底部，是時候出手「執平貨」，特別是實力買家，更樂於趁低位吸納優質單位作長線部署。事實上，中原地產成交數據顯示，今年新盤平均售價跌至約850萬元，較去年逾1,200萬元低近三成。

今次樓市轉旺，更吸引不少成交其實來自實力雄厚的本地老牌家族或背景深厚的投資者，即所謂的「Old Money」，帶動大額成交轉旺。所謂行動最實質，近期新盤市場大手掃貨個案及大額成交可謂不絕於耳，甚至出現「一客四食」、「一客六食」等超大手豪客，反映這批傳統資金對香港樓市仍具信心，認為現水平屬吸納良機。

為吸引大手買家，發展商在銷售安排上亦作出相應配合。例如第二季推出的幾個焦點新盤，包括西沙SIERRA SEA、大圍UNI Residence及黃竹坑站滶晨，均設有大手客優先揀樓安排，部分項目更增設「Super A」揀樓時段，允許最多購買6至10伙，提高中籤率及成交量。

其中新鴻基地產發展的SIERRA SEA，累售逾1,500伙，當中購入兩伙或以上的買家超過250組，涉及單位數目逾500伙，佔整體售出單位超過三成，堪稱十年難得一見的大手掃貨潮。

截至6月上旬，第二季一手市場錄得約80宗成交價達5,000萬元或以上的大額交易，數目已超過首季全季的約63宗，顯示實力資金進場的步伐正在加快。展望未來，若美國儲局於今年內正式啟動減息周期，加上本地經濟改善，將進一步強化樓市復甦動力。無論自用還是長線投資者，皆可能加快出手，令市場重拾升軌。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

金管局最新數據顯示，4月本港銀行存款總額突破18萬億元，達18.079萬億元，按年增長9.2%，並連續15個月錄得升幅。近期樓市氣氛轉趨樂觀，這筆「儲蓄彈藥」或將轉化為實質購買力，為市場注入新動力。

俗語有話「積穀防饑」，香港經濟近年持續疲弱，市民減少消費，不買就儲，有錢都寧願放入銀行，加上不斷有外來資金流入，本港銀行存款越儲越多。相比1997年銀行存款僅不足3萬億元，經過28年，累升近五倍；多年來證明港人儲蓄能力驚人，這筆錢其實就好似投資市場入面隨時可以出動的「彈藥庫」，一旦出擊，隨時引發另一次大旺市。

本港存款額已達天文數字，以去年全港整體物業註冊總值計算，僅為5,314億元，只佔現時銀行存款總額的不到3%；回顧過去20年（2005至2024年），累積物業註冊金額亦僅約11萬億元，遠低於現時的銀行存款規模。這意味着，即使只有一小部分資金從存款流向樓市，對市場亦可構成支撐。當資金積聚於本地而未大量外流，一旦市場氣氛轉好或利率持續回落，這筆「儲蓄彈藥」有機會迅速轉化為實際購買力。

近排息口開始回落，見到越來越多市民由「租樓」轉做「買樓」。以前樓市一向都是租客話事，中原地產成交數據顯示，去年平均每10宗成交個案入面，有6宗是租樓，有些月份更只得2宗買賣。今年情況卻有些轉變，尤其2月至5月，「供樓平過租樓」成為大趨勢，平均每10宗成交，有4至5宗都是買樓，租客和買家的比例幾乎打成平手，表現勢均力敵。

現時買樓收租，平均有3.5厘回報，部分達逾4厘，市場按息跌穿2厘，已大幅低於租金回報，買樓已具吸引力。正所謂「春江水暖鴨先知」，實力買家見市況回暖，立刻主動出擊。單計5月，一手市場就錄得約83宗樓價逾3,000萬元的大額成交，按月上升逾七成，創半年以來新高。這不僅反映實力買家對後市轉趨樂觀，也顯示部分資金或開始由觀望轉為積極入市。

至於2025年首五個月，新盤成交量累積約7,800宗；若加上6月，估計上半年成交有機會突破1萬宗，比起去年同期約8,800宗增加逾一成，有望創下近六年以來最高紀錄。