上半年樓市呈「量漲價跌」走勢

2025年剛過了一半，本篇專欄將盤點2025年上半年的住宅市場表現，涵蓋一手及二手私宅的交投和價格走勢，為讀者梳理市場脈絡，好為下半年更好準備。

2025年初，樓市受農曆新年淡季與中美關稅摩擦短暫干擾，交投一度疲弱。不過，地緣政治陰霾未有深遠影響本地剛需，隨着《財政預算案》放寬100元印花稅至400萬元樓價範圍，加上接近年中時拆息開始回落，樓市逐步回穩。

土地註冊處數字顯示，截至6月25日，私宅買賣登記達25,778宗，總值約2,164億元，預計全上半年將錄得26,800宗和2,245億元，較2024年下半年分別上升16%及8%，成交量創七期新高。

年初一手市場表現緩慢，惟發展商積極推出細價盤應對政策利好，帶動需求急升。截至6月25日，一手登記達8,756宗，預期整個上半年最終錄約8,950宗，按半年升26%，惟總值因細價主導而縮水至約945億元，為三期內最低。

二手方面，表現相對穩健。第一季每月成交約2,000宗，隨著印花稅調整，第二季月均突破3,000宗。整體預測上半年可錄17,850宗登記，按半年升12%；成交總額預料達1,300億元，升幅達15%，成交量值同步回升。

上半年細價物業成市場焦點。印花稅放寬至400萬元物業後，一手市場400萬元或以下物業登記大升76%，達1,562宗；401萬至600萬元單位亦激增90%，達3,796宗，合共佔一手市場六成以上。

二手方面則顯示出銀碼分布更均衡，尤以1億元以上物業升幅顯著，由24宗升至41宗，增幅71%。400萬元以下物業亦升16%，佔總登記量逾35%，為最活躍的價位組別。惟受一手搶客影響，二手成交佔整體比重由69%回落至67%。

觀察十大熱門屋苑，截至6月10日錄得1,397宗買賣登記，略跌5%，惟整個上半年預計仍有望超越去年下半年的表現。日出康城以236宗穩居榜首，黃埔花園升幅最強，達16%，太古城及愉景灣亦各升約7%。

樓價方面，上半年整體走勢偏軟，惟跌幅逐步收窄。4月起價格回穩，5月再現微升，預示市場觸底。根據差估署數據，中小型住宅樓價指數截至5月為288.1點，較去年底微跌0.8%，預計整個上半年跌幅可以收復，出現持平狀態；豪宅預料下跌1.6%。租金走勢正面，受惠專才租務需求，中小型單位預計上半年租金升2.4%，豪宅亦料升約1.6%。

上半年回顧至此，筆者下期將在此欄前瞻2025年下半年樓市走向。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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百元印花稅門檻放寬至400萬元物業後，二手居屋交投亦受惠一度升溫，四月份登記量更逼近500宗，惟相關熱潮減弱後，買家在業主漸次調高叫價後入市速度亦有所放慢，使二手居屋交投未能延續漲勢。不過，因應目前拆息低企，供樓壓力大減，加上關稅戰緩和，預估六月份二手居屋登記量有力再次反彈。

土地註冊處最新數據顯示，五月全港錄得454宗居屋二手買賣登記（主要反映四月中至五月初市況），較四月的496宗減少8%，終止連續兩個月增長趨勢。同期成交總值約17.48億元，按月回落7%，然而，登記量及交易總值仍為近十個月次高水平。

雖然登記量有所回軟，五月份二手居屋平均成交價約384.9萬元，較四月的377.1萬元回升2.1%，終止連跌五個月的頹勢，創下近3個月高位。這反映寬稅政策對首次置業者仍具吸引力，促使市場回暖，業主信心回升並逐步提高叫價。

此外，上月亦錄得多宗矚目登記，例如樂富德強苑A座高層1室，以640萬元成交，單位實用面積574平方呎，折合平均呎價約11,150元；而呎價最高的交易則來自將軍澳寶明苑A座低層11室，213平方呎的小型單位以300萬元成交，呎價高達14,085元。

若以價格組別分析，五個價位區間的二手居屋登記量皆錄得跌幅，其中600萬元或以上組別減幅最為顯著，五月僅錄得8宗，較四月急挫五成；而交易最活躍的300萬至400萬元組別則錄得192宗，較四月的246宗下跌22%，但仍穩居熱門登記區間。

從地區層面觀察，九龍區五月錄得110宗二手居屋登記，按月減少27%；港島區則錄47宗，僅微跌2%；新界區交易較為穩定，錄得297宗登記，與前月持平。

至於細分至屋苑表現，九龍灣麗晶花園雖然登記宗數按月下降58%，但仍與天水圍天富苑並列上月最熱門居屋屋苑，各錄得11宗交易，總成交金額分別約4,468萬元及4,603萬元。

銀行同業拆息於低位徘徊，令按息顯著回落，進一步減輕買家置業負擔。此外，中美關稅戰達成進一步共識，股市表現穩步向好，市場氛圍漸趨穩定；與此同時，房委會新居屋計劃剛於上月底開售，帶動市場熱度升溫，或有助吸引向隅買家回流二手市場尋找合適物業。結合以上因素，筆者預料六月二手居屋買賣登記量有望再展升勢，挑戰500宗的高位。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮