能否把握樓市機遇 在乎心態與視野

在最近半年，不少人在一些場合中向筆者詢問樓市動向，有的想知道走勢，有的想知道未來是升還是跌，有些則更想知道現在是否入市的時機。不過，未必每個人都可以得到想要的答案。根據筆者的經驗，無論分析多有理據，若忽略對方的實際情況，討論往往流於表面。

以重倉投資者為例，他們在2004年樓市高位時，憑藉高資產估值和寬鬆貸款環境，大舉槓桿買樓，低息融資讓他們信心爆棚。然而，近年樓價連年下跌，高息環境加上本業生意不順，不少人陷入財務與心理雙重壓力。對這類投資者，即使筆者提出經濟回暖或息口下降等正面因素，他們也難以接受樂觀預測，市場的挑戰遠超機遇。筆者通常以安撫語氣回應，好讓聚會氣氛輕鬆些。

反觀那些早已沽貨的投資者，處境則截然不同。他們手握大量現金，過去幾年因市場動盪選擇穩守定存，生意與生活皆從容。如今，市場環境轉變，資金湧入香港，銀行同業拆息持續回落，他們開始將資金轉向更高回報的投資渠道。對於這群人來說，當前樓市極具吸引力，因為住宅樓價累跌三成，工商物業跌幅達五至六成，租金回報卻穩中有升，遠超定存收益。與他們討論樓市，氣氛輕鬆而理性，他們對「樓市未跌完」或「經濟未穩」的負面說法並不介懷，資金充裕讓他們心態開放，目光遠大。

筆者在上周公司舉行的樓市走勢分析記者會上提到，下半年樓價有望反彈5%，並羅列理據：香港經濟正在復甦、訪港旅客數字翻倍、息口顯著回落，以及人才與學生持續湧入等。隨後，摩根士丹利、凱基等都先後發表報告，看好未來的樓市將走入上升軌。不同的專業分析都是作正面且積極的指向，反映市場正回暖並非空談，而是市場的共識。對願意在此時入市的投資者，這個升浪的前夕，無疑是難得的機遇。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

香港樓市在2022年前受惠於低息環境，所以自從2003年沙士後，樓價由低谷回升，就一直維持長期上升趨勢，期間雖有波動，總體保持向上。2022年3月美國連續加息終結低息時代，樓市也自高位回落。去年9月聯儲局啟動減息，港美息口隨之下降，為小業主及投資者帶來曙光。低息環境顯著減輕供樓負擔，特別對持有較多物業的投資者而言，堪稱即時紓困。2025年初，住宅樓價在高位回落後逐漸企穩，市場預期今年內聯儲局將減息二至三次，惟上半年美國通脹未見改善，特朗普政府關稅政策推高物價，減息預期暫未實現。

但同時間，美國政策的不確定性卻為香港樓市創造機遇。大量資金回流香港，內地企業赴港上市熱潮進一步推低同業拆息。以Hibor計算按揭的業主毋須等待聯儲局行動，已能即時減輕供款壓力。對持有較多物業的投資者而言，雖然物業資產值短期內難以回升，低息環境顯著降低供樓成本，為市場穩定提供支撐。

作為地產代理，筆者深知低息環境對投資者的吸引力。許多客戶不願將資金繼續存放於低回報的定期存款，特別當前住宅及工商舖物業價格偏低，租金回報率遠超定期存款。住宅市場在累計下跌後已接近底部，吸引部分資金充裕的投資者率先入市。雖然部分持有大量物業的投資者仍受資金壓力限制，市場承接力已增強，為他們提供鬆綁機會。

低息環境不僅減輕業主負擔，更提升住宅市場的投資吸引力。工商舖市場因商業環境改變及經濟疲弱，價格波動較大，流動性低，風險較高。住宅市場則以自住及長線投資為主，需求穩定，租金回報率具競爭力。筆者認為，香港樓市最艱難時期已過去，美國經濟放緩或促使聯儲局今年內重啟減息。低息環境將進一步推動住宅市場復甦，預料全年樓價有望重回上升軌道。

利嘉閣地產總裁廖偉強