中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
儘管近年樓市走勢起伏不定，但細心觀察，其實每年都有一些慣性節奏，上半年買樓的人總多過下半年，這個「上半年樓市例旺」現象，近年特別明顯。
數字不會說謊，中原地產數據顯示，由2021至2024年，全港私人住宅上半年成交量均跑贏下半年。當中以2023年最明顯，上半年錄22,857宗買賣登記，比下半年14,659宗多逾五成；就算是市況反覆的2024年，在2月撤辣帶動下，上半年都有24,746宗成交，多過下半年22,666宗。
上半年樓市特別旺的現象，除了受惠於農曆新年後的樓市小陽春傳統旺季，更與發展商銷售策略及市民心態息息相關。
首先從買家角度出發，市民在上半年入市有多項誘因支持。俗語有云：「一年之計在於春」，不少市民會在農曆新年後重新檢視財務狀況，尤其是部分上班族於收取花紅或年終獎金後，便開始積極部署置業計劃，想「買樓上車」、「換樓改善」的人自然增加，因此上半年是市民全年心態最積極的時段之一。特別是家庭客，為了趕及暑假搬屋、9月開學前安頓好，不少都會選擇上半年落訂買樓。作為地產代理及發展商，亦把握這個做生意的好機會，自然令成交量更集中。
發展商方面，不少大型地產商都要交半年業績，所以年初開始已部署主力盤上場，務求「搶閘」交出亮麗業績，同時趁買家手持花紅、心態轉旺時迅速推盤搶攻市場。尤其4至6月屬傳統財季高峰，推盤密度更高，故開價傾向進取，先求量、後求價，製造「筍盤效應」，換取大量成交，買家亦較易覓得相對吸引的入市時機，避免樓價後追。一旦上半年銷售達標，發展商下半年反而會放慢節奏，調整來年銷售部署。
外圍風高浪急，惟香港樓市的吸引力開始湧現，加上息口回落，以及租金成本上升等因素，「供平過租」亦促使轉租為買個案增加，今年上半年樓市仍相當暢旺，尤其一手成交，發展商密密出貨，西沙SIERRA SEA、黃竹坑滶晨及屯門NOVO LAND等新盤輪住開，上半年一手成交至今已破9000宗，有望逼近1萬宗大關，有望高於去年同期約8,800宗，反映市場趁低吸納的入市意欲不俗。
中原陳永傑
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
2025年本港樓市實現驚喜大逆轉，從年初的低迷偏軟，一路衝刺到年底的熱鬧市況，全年整體成交量及金額雙雙錄得兩連升，創下近四年佳績。回顧年初，大家還在傳統淡季裡抱怨交投冷清，誰想到2月底財政預算案一出，把100元印花稅的適用門檻從300萬元擴大到400萬元，瞬間掀起了細價樓的熱潮！一手新盤和二手屋苑立刻熱鬧起來，買家蜂擁而入，市場氣氛由凍轉沸。
雖然年中一度有中美關稅爭端嚇窒全球股市，樓市也小小震盪，但問題很快化解，股市反彈、經濟復甦，加上施政報告放寬投資移民買樓限制，入市信心明顯回升。到了下半年，豪宅市場終於接棒，投資者大舉進場，整個樓市呈現出一片欣欣向榮的景象。
據土地註冊處最新數字，截至12月17日，全年私人住宅買賣登記已達55,968宗，金額約4,878億元。預計全年總量約5.72萬宗，比2024年的4.84萬宗上升18%，成交總值則增13%至約4,970億元，同樣連升兩年，成為近四年高峰。
2025年樓市一大焦點落在一手新盤市場。年初頭兩個月還在低谷掙扎，發展商抓住印花稅新政，力推細單位新盤，用低價策略吸引買家，市場反應極之熱烈。再加上租樓需求爆棚，很多投資者低位吸納現樓貨尾，用以放租賺取穩定收益。從3月開始，每月一手登記都穩守1,500宗以上，全年預計可達19,940宗、金額2,210億元，比去年升23%和7%，連續三年上升，創近六年新高。不過，因為細價單位佔比大增，每宗平均價跌了12.7%至1,108萬元。一手成交佔整體比例升至34.9%，創六年高位；二手則退至65.1%。
二手市場表現同有起色，從第二季起每月成交維持3,000宗以上，主要受惠於股市向上、經濟增長，加上9至10月連續減息，購買力從細價盤逐步擴散到中大單位甚至豪宅。截至12月15日，二手登記約36,183宗、金額2,694億元，全年預計3.72萬宗和2,760億元，分別升16%和18%，成交總值終止三年跌勢，創近四年最多。至於每宗平均價微升1.5%至741萬元，量價齊升，證明復甦相當扎實。
要提全年最大亮點之一，絕對是400萬元以下的細價住宅市場。一手這類盤登記激增78%至約2,202宗，二手亦爆升29%至13,155宗，成為唯一破萬宗的銀碼類別。這不只反映政策威力，還顯示細價樓對中低收入家庭的巨大吸引力，讓更多人實現上車夢。
樓價和租金方面，中小型住宅全年預計升3.2%，豪宅升2.5%；租金更猛，中小型全年料升4.6%，豪宅則升3.4%，主要靠租務需求強勁支撐。
總括而言，2025年香港樓市在政策助力、經濟回暖及減息環境下，實現全面復甦。細價盤無疑是大贏家，帶動整個市場重拾活力。至於2026年，這股升勢能否延續？留待下期本欄繼續探討。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
