為何上半年樓市例旺

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

儘管近年樓市走勢起伏不定，但細心觀察，其實每年都有一些慣性節奏，上半年買樓的人總多過下半年，這個「上半年樓市例旺」現象，近年特別明顯。

數字不會說謊，中原地產數據顯示，由2021至2024年，全港私人住宅上半年成交量均跑贏下半年。當中以2023年最明顯，上半年錄22,857宗買賣登記，比下半年14,659宗多逾五成；就算是市況反覆的2024年，在2月撤辣帶動下，上半年都有24,746宗成交，多過下半年22,666宗。

上半年樓市特別旺的現象，除了受惠於農曆新年後的樓市小陽春傳統旺季，更與發展商銷售策略及市民心態息息相關。

首先從買家角度出發，市民在上半年入市有多項誘因支持。俗語有云：「一年之計在於春」，不少市民會在農曆新年後重新檢視財務狀況，尤其是部分上班族於收取花紅或年終獎金後，便開始積極部署置業計劃，想「買樓上車」、「換樓改善」的人自然增加，因此上半年是市民全年心態最積極的時段之一。特別是家庭客，為了趕及暑假搬屋、9月開學前安頓好，不少都會選擇上半年落訂買樓。作為地產代理及發展商，亦把握這個做生意的好機會，自然令成交量更集中。

發展商方面，不少大型地產商都要交半年業績，所以年初開始已部署主力盤上場，務求「搶閘」交出亮麗業績，同時趁買家手持花紅、心態轉旺時迅速推盤搶攻市場。尤其4至6月屬傳統財季高峰，推盤密度更高，故開價傾向進取，先求量、後求價，製造「筍盤效應」，換取大量成交，買家亦較易覓得相對吸引的入市時機，避免樓價後追。一旦上半年銷售達標，發展商下半年反而會放慢節奏，調整來年銷售部署。

外圍風高浪急，惟香港樓市的吸引力開始湧現，加上息口回落，以及租金成本上升等因素，「供平過租」亦促使轉租為買個案增加，今年上半年樓市仍相當暢旺，尤其一手成交，發展商密密出貨，西沙SIERRA SEA、黃竹坑滶晨及屯門NOVO LAND等新盤輪住開，上半年一手成交至今已破9000宗，有望逼近1萬宗大關，有望高於去年同期約8,800宗，反映市場趁低吸納的入市意欲不俗。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

最近發展商推盤時都錄得大手買家掃貨，反映實力資金進場的步伐正加快。雖然拆息回落是一個誘因，但背後其實有多項利好因素同時推動。

首先，政府去年全面撤辣，非本地客毋須再繳交額外印花稅，入市成本大減；而現時部分樓盤售價更低於建築成本，令不少原本觀望或等待出手的買家覺得是入市好時機。

其次，近期按息跌穿2厘，相比月前封頂息3.5厘，減幅逾1厘，令供樓壓力大為減輕。市民開始發現「供樓可能平過租樓」，入市意欲自然上升。同時，中美關係趨穩，整體經濟氣氛改善，投資者信心亦逐步回升，認為樓價已接近底部，是時候出手「執平貨」，特別是實力買家，更樂於趁低位吸納優質單位作長線部署。事實上，中原地產成交數據顯示，今年新盤平均售價跌至約850萬元，較去年逾1,200萬元低近三成。

今次樓市轉旺，更吸引不少成交其實來自實力雄厚的本地老牌家族或背景深厚的投資者，即所謂的「Old Money」，帶動大額成交轉旺。所謂行動最實質，近期新盤市場大手掃貨個案及大額成交可謂不絕於耳，甚至出現「一客四食」、「一客六食」等超大手豪客，反映這批傳統資金對香港樓市仍具信心，認為現水平屬吸納良機。

為吸引大手買家，發展商在銷售安排上亦作出相應配合。例如第二季推出的幾個焦點新盤，包括西沙SIERRA SEA、大圍UNI Residence及黃竹坑站滶晨，均設有大手客優先揀樓安排，部分項目更增設「Super A」揀樓時段，允許最多購買6至10伙，提高中籤率及成交量。

其中新鴻基地產發展的SIERRA SEA，累售逾1,500伙，當中購入兩伙或以上的買家超過250組，涉及單位數目逾500伙，佔整體售出單位超過三成，堪稱十年難得一見的大手掃貨潮。

截至6月上旬，第二季一手市場錄得約80宗成交價達5,000萬元或以上的大額交易，數目已超過首季全季的約63宗，顯示實力資金進場的步伐正在加快。展望未來，若美國儲局於今年內正式啟動減息周期，加上本地經濟改善，將進一步強化樓市復甦動力。無論自用還是長線投資者，皆可能加快出手，令市場重拾升軌。