做生意和投資物業 同樣要識「計數」

香港的經濟與物業市場近年經歷了多番洗牌，各行各業均在變革中尋找出路。

部分老牌企業因市場壓力黯然退場，但同時，亦有新進的市場參與者出現。不同行業中，既有企業因經營困難而結業，亦有新進者抓住機遇進入市場。即使是同類型的產品或服務，經營成果也可以截然不同，關鍵在於精準的財務考量。做生意其實和投資一樣，成與敗往往取決於「計數」的藝術。過去一段時間，高昂的租金令不少商戶經營困難，如今租金水平顯著回落，為企業減輕負擔。此外，店舖環境的優化與經營模式的創新，亦成為在競爭激烈的市場中突圍的關鍵因素。唯有經營得法者，方能在當前環境中穩健發展。

早前新加坡金融管理局頒布嚴格規定，要求所有當地註冊的加密貨幣服務商，若未持有牌照，須在6月30日前終止跨境業務，且不設過渡期。違規者將面臨25萬新加坡元的罰款及最長三年監禁。此舉對新加坡的加密貨幣市場構成重大挑戰。過去，內地富裕人士攜帶加密資產湧入新加坡，帶動當地金融、地產及消費市場的熱潮，推高物價與樓價。如今，香港因新加坡的政策收緊而迎來新機遇。不少加密貨幣企業及投資者將香港視為首要目的地，為本港經濟注入新活力。這些新來者帶來的資金與消費需求，無疑將為樓市及零售業帶來正面影響。

近期，筆者在不同場合頻繁聽到客戶與朋友關注樓市動向，普遍詢問現時是否置業良機。這些問詢，無論出於市場觀察抑或實際需求，皆反映出市場對樓價走勢的敏銳感知。當前樓價已回落至相對低位，配合低息環境，為投資者提供了有利條件。與回報微薄的銀行存款相比，物業作為實物資產，不僅具備居住功能，更因香港外來人才與留學生數量穩步增長，租賃需求持續旺盛，租金回報相對可觀。在這些因素推動下，買家入市的意欲顯著提升，市場信心正逐步回暖。

 利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮