投資客重出江湖

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

2025年上半年，在低息環境持續及政府全面撤辣的推動下，本港樓市氣氛明顯回暖，整體成交量按年上升，反映買家信心正逐步恢復。

不過，為加快去貨進度，不少發展商繼續以貼市甚至低市價推出新盤，對二手市場構成壓力，導致上半年二手樓價缺乏顯著反彈。儘管目前一手貨尾量已較去年高位下降逾一成，惟全港仍有逾2萬伙單位待售，單計九龍區已佔逾1萬伙，估計需要一至兩年方能全面消化。短期內，發展商應該仍會維持「平靚正」策略出貨，吸引用家同投資者入市。

另外，2025年6月再一次錄得「零批出」預售樓花同意書，是連續第二個月沒有新盤獲批，反映發展商面對庫存壓力，寧願先賣現樓，暫時收慢新盤部署同申請節奏。

雖然整體樓價表現未算強勁，但根據中原城市領先指數（CCL），已有初步企穩跡象。指數已連升三星期，累計升幅0.7%，是市場回暖的重要信號，反映平盤被消化後，樓價重拾上升動力。同時，個別二手屋苑表現理想，143個成份屋苑當中，有57個於上半年錄得升幅，佔比約四成。

新盤市場亦見資金回流，當中不乏投資者。例如屯門某大型新盤的投資者比例就高達三至四成。根據中原地產最新統計，上半年以公司名義登記的私人住宅買賣宗數近1,600宗，較去年同期急升逾一倍。由於公司名義買賣通常與投資用途相關，因此該數據亦被視為反映投資者入市情況的一項指標。

二手亦見逐漸轉旺，本公司近一周來自二手的租及買賣宗數都有近15%的增長。十大指標屋苑於本月首個周末亦錄得15宗成交，為4周新高。

展望下半年，樓市仍面對不少挑戰。一方面，一手貨尾供應仍然偏多；另一方面，整體經濟及股市走勢仍存不確定性，預料樓價難以出現大幅反彈，走勢料維持「穩中向好」，主要由剛性需求支撐。若內地推出更多刺激經濟措施，或可進一步提振市場氣氛，帶動資金重新流入本港資產市場。發展商短期內仍將以具吸引力的定價推盤，以加快去貨速度套現。而買家入市，仍應以「平靚正」為首要揀樓原則，面對議價空間有限的單位，宜貨比三家。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

儘管近年樓市走勢起伏不定，但細心觀察，其實每年都有一些慣性節奏，上半年買樓的人總多過下半年，這個「上半年樓市例旺」現象，近年特別明顯。

數字不會說謊，中原地產數據顯示，由2021至2024年，全港私人住宅上半年成交量均跑贏下半年。當中以2023年最明顯，上半年錄22,857宗買賣登記，比下半年14,659宗多逾五成；就算是市況反覆的2024年，在2月撤辣帶動下，上半年都有24,746宗成交，多過下半年22,666宗。

上半年樓市特別旺的現象，除了受惠於農曆新年後的樓市小陽春傳統旺季，更與發展商銷售策略及市民心態息息相關。

首先從買家角度出發，市民在上半年入市有多項誘因支持。俗語有云：「一年之計在於春」，不少市民會在農曆新年後重新檢視財務狀況，尤其是部分上班族於收取花紅或年終獎金後，便開始積極部署置業計劃，想「買樓上車」、「換樓改善」的人自然增加，因此上半年是市民全年心態最積極的時段之一。特別是家庭客，為了趕及暑假搬屋、9月開學前安頓好，不少都會選擇上半年落訂買樓。作為地產代理及發展商，亦把握這個做生意的好機會，自然令成交量更集中。

發展商方面，不少大型地產商都要交半年業績，所以年初開始已部署主力盤上場，務求「搶閘」交出亮麗業績，同時趁買家手持花紅、心態轉旺時迅速推盤搶攻市場。尤其4至6月屬傳統財季高峰，推盤密度更高，故開價傾向進取，先求量、後求價，製造「筍盤效應」，換取大量成交，買家亦較易覓得相對吸引的入市時機，避免樓價後追。一旦上半年銷售達標，發展商下半年反而會放慢節奏，調整來年銷售部署。

外圍風高浪急，惟香港樓市的吸引力開始湧現，加上息口回落，以及租金成本上升等因素，「供平過租」亦促使轉租為買個案增加，今年上半年樓市仍相當暢旺，尤其一手成交，發展商密密出貨，西沙SIERRA SEA、黃竹坑滶晨及屯門NOVO LAND等新盤輪住開，上半年一手成交至今已破9000宗，有望逼近1萬宗大關，有望高於去年同期約8,800宗，反映市場趁低吸納的入市意欲不俗。