租金指數勢破頂

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

本港住宅租金持續向上，今年上半年再錄得近3%升幅，反映出租賃市場的強勁需求。隨着愈來愈多外來人才和海外學生湧入本港，租盤需求急增，租金仍有上升空間。

6月份中原城市租金指數已升至126.59點，距離2018年歷史高位128.01點僅差1.42點，進一步印證租金水平正逼近高峰。另一方面，私人住宅租盤供不應求，令不少租客為爭奪心儀單位而願意提高預算，出現搶租潮，租金亦因此「焗升」。

自去年起，政府將八大資助院校的非本地學生限額放寬至四成，明顯推高市場對租盤的需求。隨着國際學生湧港求學，住宅租務需求強勁，尤其校園周邊物業最為受惠。以香港大學為例，新學年收到超過2.5萬宗非本地本科申請，創歷年新高。此外，港大亦取錄逾20名因美國教育政策突變而受影響的學生，某程度上反映香港教育吸引力正在上升。

簡而言之，近年本港搶租潮一浪一浪，背後主要由兩股力量推動：一是來港升學的內地與海外學生人數持續增加，開學前夕對租盤的需求自然急增；二是政府近年積極吸納人才。根據官方最新數字，截至今年5月底，各類人才入境計劃累積申請逾48萬宗，其中超過21萬人已正式來港，搶租情況因而升溫。

現時租務市場氣氛緊張，一盤難求已成常態，不少業主見到租盤一放即租，紛紛提高叫租價。這股「業主反價潮」情況將會越來越普遍，尤其是在9月開學前旺季，盤源將進一步短缺。租金隨大市向上，根據中原地產網頁，目前月租一萬元以下的私人住宅租盤全港只剩約200個，佔整體放盤量少於2%；港島區更幾乎絕跡，只得兩個單位。

為應付龐大的租務需求，政府亦從善如流，發展局早前推出先導計劃，便利大多數酒店或商廈在毋須任何規劃程序下改裝成學生宿舍，以降低入場門檻；雖然短期未能解決學生宿位短缺情況，但加快了流程，相信明年宿位供應可得以舒緩。
惟遠水不能救近火，相信在未來一至兩個月的租賃旺季，租金指數有望再創新高，為業主帶來更大回報，亦會令到投資者入市信心提升，推動樓價止跌回升。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

2025年上半年，在低息環境持續及政府全面撤辣的推動下，本港樓市氣氛明顯回暖，整體成交量按年上升，反映買家信心正逐步恢復。

不過，為加快去貨進度，不少發展商繼續以貼市甚至低市價推出新盤，對二手市場構成壓力，導致上半年二手樓價缺乏顯著反彈。儘管目前一手貨尾量已較去年高位下降逾一成，惟全港仍有逾2萬伙單位待售，單計九龍區已佔逾1萬伙，估計需要一至兩年方能全面消化。短期內，發展商應該仍會維持「平靚正」策略出貨，吸引用家同投資者入市。

另外，2025年6月再一次錄得「零批出」預售樓花同意書，是連續第二個月沒有新盤獲批，反映發展商面對庫存壓力，寧願先賣現樓，暫時收慢新盤部署同申請節奏。

雖然整體樓價表現未算強勁，但根據中原城市領先指數（CCL），已有初步企穩跡象。指數已連升三星期，累計升幅0.7%，是市場回暖的重要信號，反映平盤被消化後，樓價重拾上升動力。同時，個別二手屋苑表現理想，143個成份屋苑當中，有57個於上半年錄得升幅，佔比約四成。

新盤市場亦見資金回流，當中不乏投資者。例如屯門某大型新盤的投資者比例就高達三至四成。根據中原地產最新統計，上半年以公司名義登記的私人住宅買賣宗數近1,600宗，較去年同期急升逾一倍。由於公司名義買賣通常與投資用途相關，因此該數據亦被視為反映投資者入市情況的一項指標。

二手亦見逐漸轉旺，本公司近一周來自二手的租及買賣宗數都有近15%的增長。十大指標屋苑於本月首個周末亦錄得15宗成交，為4周新高。

展望下半年，樓市仍面對不少挑戰。一方面，一手貨尾供應仍然偏多；另一方面，整體經濟及股市走勢仍存不確定性，預料樓價難以出現大幅反彈，走勢料維持「穩中向好」，主要由剛性需求支撐。若內地推出更多刺激經濟措施，或可進一步提振市場氣氛，帶動資金重新流入本港資產市場。發展商短期內仍將以具吸引力的定價推盤，以加快去貨速度套現。而買家入市，仍應以「平靚正」為首要揀樓原則，面對議價空間有限的單位，宜貨比三家。