中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
本港住宅租金持續向上，今年上半年再錄得近3%升幅，反映出租賃市場的強勁需求。隨着愈來愈多外來人才和海外學生湧入本港，租盤需求急增，租金仍有上升空間。
6月份中原城市租金指數已升至126.59點，距離2018年歷史高位128.01點僅差1.42點，進一步印證租金水平正逼近高峰。另一方面，私人住宅租盤供不應求，令不少租客為爭奪心儀單位而願意提高預算，出現搶租潮，租金亦因此「焗升」。
自去年起，政府將八大資助院校的非本地學生限額放寬至四成，明顯推高市場對租盤的需求。隨着國際學生湧港求學，住宅租務需求強勁，尤其校園周邊物業最為受惠。以香港大學為例，新學年收到超過2.5萬宗非本地本科申請，創歷年新高。此外，港大亦取錄逾20名因美國教育政策突變而受影響的學生，某程度上反映香港教育吸引力正在上升。
簡而言之，近年本港搶租潮一浪一浪，背後主要由兩股力量推動：一是來港升學的內地與海外學生人數持續增加，開學前夕對租盤的需求自然急增；二是政府近年積極吸納人才。根據官方最新數字，截至今年5月底，各類人才入境計劃累積申請逾48萬宗，其中超過21萬人已正式來港，搶租情況因而升溫。
現時租務市場氣氛緊張，一盤難求已成常態，不少業主見到租盤一放即租，紛紛提高叫租價。這股「業主反價潮」情況將會越來越普遍，尤其是在9月開學前旺季，盤源將進一步短缺。租金隨大市向上，根據中原地產網頁，目前月租一萬元以下的私人住宅租盤全港只剩約200個，佔整體放盤量少於2%；港島區更幾乎絕跡，只得兩個單位。
為應付龐大的租務需求，政府亦從善如流，發展局早前推出先導計劃，便利大多數酒店或商廈在毋須任何規劃程序下改裝成學生宿舍，以降低入場門檻；雖然短期未能解決學生宿位短缺情況，但加快了流程，相信明年宿位供應可得以舒緩。
惟遠水不能救近火，相信在未來一至兩個月的租賃旺季，租金指數有望再創新高，為業主帶來更大回報，亦會令到投資者入市信心提升，推動樓價止跌回升。
中原陳永傑
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今日是Boxing Day，意即2025快成過去，亦是時候為2026年的樓市把把脈。香港樓市經過連續三年下跌後，終於在2025年首季末成功築底，並逐步回升。進入第三季尤其是9月後，升幅明顯加快。預計2025全年樓價至少升逾3%。目前樓市正處於上升初期，在多項利好因素支撐下，2026年樓價料將有更強勁的升勢，後市可持續看俏。
受惠減息周期持續，入市意欲進一步提升，息口一直是影響樓市的最大因素之一。自9月起，美國及香港已連續減息兩次，12月11日美國再減息雖未獲香港即時跟隨，但本地息口已有所回落。市場預期2026年將正式步入減息及低息周期，尤其是明年5月新任聯儲局局長上台後，減息步伐甚至加快。這將大幅降低置業成本，刺激更多買家入市，進一步推升整體入市意欲。
此外，在內地客人比例續增下，加上新港人「租轉買」個案越來越多，都是2026年樓市看好的重要原因。過去三年樓價累跌近三成，配合全面撤辣及2025年《施政報告》將投資移民置業門檻降至3,000萬元，內地買家入市意欲顯著增加。今年內地客成交佔比已升至約25%，預計2026年將進一步走高，逐步逼近30%的水平。同時，不少暫租樓的新香港人亦會趁低息環境「轉租為買」，為樓市注入額外購買力。
整體經濟方面，香港GDP已連續11季錄得正增長，近期增速更有加快。失業率由高位3.9%回落至3.8%，並預計持續改善。訪港旅遊人次大幅反彈，以內地客為主，帶動餐飲及零售消費逐步復甦。整體經濟轉強，將為2026年樓市提供堅實支撐。
另一重要因素是資本市場暢旺，IPO及財富效應可惠及樓市，港股過去一年表現跑贏全球主要市場，IPO集資額更位居全球之冠。目前排隊上市企業數以百計，2026年上升勢頭料將延續。這不僅帶來大量資金流入，亦吸引更多企業及高端人才進駐，衍生住屋及投資需求。財富效應擴散，將進一步刺激高端及投資物業成交。
此外，今年新盤多以貼市價開售，銷情理想，貨尾量由年初約2.3萬伙降至目前約2萬伙。發展商推盤及開價壓力得以紓緩，未來新盤定價可逐步企穩，並帶動二手市場跟隨回暖。
綜合以上各項利好因素，預計2026年一二手私宅合計登記量將由2025年的約5.72萬宗，上升10%至約6.30萬宗，較2013年起十四年平均值（約5.36萬宗）高出17.5%。當中一手私宅預計可錄2.20萬宗，較2025年1.99萬宗上升11%；至於二手私宅預計有4.10萬宗，較2025年3.72萬宗再漲10%。成交金額方面，因交投活躍及樓價上漲，2026年一二手合計總值料增16%，達5,750億元，有望創下五年新高。
樓價方面，預計2026年整體升幅約7%，其中中小型住宅看升6%至8，豪宅物業在低基數、投資移民及高才通買家支持下，升幅可達8%，略為跑贏大市。租金方面，因前期已累積較大升幅，加上部分租客轉買及投資者入市增加供應，2026年租金升幅料會收窄，全年僅看升約3%，而中小型及豪宅租金升幅料相若。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
