回流港人重新置業 按揭申請兩個方法

近年海外國家逐步緊縮移民政策，削減移民人數並提高門檻，導致不少港人的移民意欲大減。此外，有一些曾經移民海外的港人也選擇回流，重新投入香港的生活與工作。回流香港原因眾多，包括個人及家庭適應、經濟因素以及教育選擇等。事實上，香港獨特的魅力和深厚的文化底蘊，使得許多人在經歷海外生活後，最終選擇返回這個熟悉的地方。

香港的工作機會和發展潛力也讓許多回流人士看到了新的希望。隨著香港經濟持續復甦，財政司司長日前表示，本地經濟及生產總值持續增長，打工仔的收入也有實質性增長，加上香港作為國際金融中心的地位日益鞏固，股票市場亦重拾上升軌道，這些因素都吸引了更多人考慮回流。

回流人士的住屋需求將成為市場焦點。由於他們的背景和財務狀況各異，住屋需求也隨之不同。他們初期通常會靈活地選擇租屋，對於一些擁有穩定收入或資產的回流人士來說，則傾向選擇置業。事實上，目前樓價已較高位下跌近三成，加上政府全面撤辣以及放寬按揭措施，使得置業及申請按揭上變得更為簡便，對回流人士來說無疑是個利好消息。

如在香港擁有穩定收入，無論是任何樓價的物業，最高可向銀行申請七成按揭，不過需要通過銀行審核「供款與入息比率」，即每月供款不得超過收入的50%。如想申請七成以上按揭，亦可透過按揭保險公司申請高達九成按揭。

對於沒有穩定收入的回流人士，銀行可根據其資產水平來評估按揭申請。透過資產水平申請按揭時，其「資產淨值」須等於或大於所購物業的價值，銀行才會批出最高七成按揭。「資產淨值」是指借款人的合資格資產總額（扣除新買物業首期）減借款人的負債總額。可納入計算的合資格資產包括國内或國外的金融資產（現金、存款、股票、債券、開放式單位基金等）以及位於香港的物業，詳情可向銀行或按揭中介查詢。

隨著香港經濟持續回暖，配合政府最新樓按政策，為回流人士的置業提供了便利，預計香港樓按市場將迎來新的機遇。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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美聯儲連續第四次會議按兵不動，基準利率維持在4.25厘至4.5厘的區間，符合市場預期。利率點陣圖顯示，今年年底前有可能減息半厘，即最多可減息兩次。

要留意，關稅對通脹的影響具滯後性，預計將於下半年開始顯現，局方亦已將今年的經濟增長預測下調至1.4%，失業率預計將上升至4.5%，而通脹預測亦有所上調，年底的個人消費開支（PEC）物價指數預計將上升至3%，核心PEC物價指數則預計上升至3.1%。聯儲局主席鮑威爾表示，預期未來幾個月關稅對通脹的影響將變得明顯。然而，關稅影響的規模、程度及持續時間均存在高度不確定性，無法判斷關稅對通脹的衝擊是否僅為一次性。筆者認為，美聯儲將會審視通脹及就業數據的走勢，如情況可控，預計下半年會進行年內首次減息。

另一方面，香港銀行同日宣布最優惠利率（P）維持不變。由於本港銀行於去年三度下調最優惠利率，幅度及速度均高於市場預期，本港銀行考慮到美息走勢及目前資金成本，這次未有調整最優惠利率。如果美國在下半年減息，預計本港銀行將根據自身的商業策略，跟隨下調最優惠利率，最優惠利率有機會於年底前降至加息周期前的水平。

雖然此次美國仍未減息，使本港銀行未有調整最優惠利率。不過，新股市場氣氛熾熱，熱錢持續湧入本港，市場對港元需求顯著增加。自上月底以來，HIBOR大幅回落。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，5月份的經絡按揭息率指數（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報2.8厘，按月急跌74點子，創下逾兩年半（31個月）以來的新低。

目前HIBOR已跌至約0.5厘以上的水平，供樓業主的利息開支可減少。即使本港銀行尚未調整最優惠利率，HIBOR持續維持在1厘以下，對樓市仍有正面支持作用。HIBOR的走勢將取決於套息交易、資本市場活動及其他季節性因素等。如果市場對港元的需求持續，銀行體系總結餘維持在千億港元以上，HIBOR在短期內亦有可能下試低位。

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