上半年細價二手居屋突圍 下半年冀整體回升

回顧上半年二手居屋市場在政策利好及市場競爭交織下呈兩極化表現。受惠100元印花稅放寬至樓價400萬元以下物業，細價居屋交投表現活躍，部分價格組別逆市上升。然而，多個低價新盤搶客導致整體二手居屋市場承壓，登記量及總值均創近3個「半年度」新低。至於展望下半年，冀在較多利好因素帶動下，二手居屋買賣登記量得以回升。

2025年上半年全港二手居屋（包括第二市場及自由市場）共錄得2,427宗買賣登記，較2024年下半年2,500宗下跌2.9%，成交總額約92.89億元，較去年同期的99.44億元下跌6.6%，成交量及總額均為近一年半低位。平均每宗成交價約382.7萬元，按半年下跌3.8%，創2017年上半年以來八年半新低，較2021年上半年539.6萬元的歷史高位累計下跌約29.1%。儘管市場整體偏弱，個別高價成交仍亮眼，例如牛池灣彩峰苑一高層單位以800萬元成交，實用面積634平方呎，折合呎價約12,618元，成為上半年焦點。

按不同樓價組別觀察，400萬元以下組別受惠稅務優惠，交投表現突出，尤其是300萬至400萬元組別，錄得1,025宗登記，按半年逆市上升8%，成為市場支柱。相反，600萬元或以上組別交投銳減37%，僅錄70宗，顯示高價居屋需求疲弱。從地區分佈看，新界區交投跌幅較大，上半年錄1,512宗，較去年下半年1,573宗下跌4%；九龍區錄648宗，跌2%；港島區則錄267宗，微升2%，顯示其市場相對穩健。

再以屋苑分析，九龍灣麗晶花園以67宗登記位居榜首，成交總額達2.68億元，反映其地利優勢及穩定需求。屯門兆康苑及鑽石山龍蟠苑各錄44宗，表現不俗。反觀馬鞍山錦豐苑交投急挫，僅錄35宗，按半年下跌45%，成交總額跌44%至1.56億元，顯示個別屋苑受市場波動影響較大。

前瞻2025年下半年市況，發展商持續以低價策略推盤，或繼續分流部分居屋客源，但隨著一手居屋庫存逐步消化，預料不少向隅客將回流二手市場。同時，市場普遍預期美國於下半年減息，將改善整體樓市氣氛，刺激二手居屋交投。筆者預測，下半年登記量有望按半年上升約8%，挑戰2,600宗水平，與大市同步復甦。細價居屋在政策支持下料繼續跑贏大市，剛性需求的用家宜緊貼市場資訊，為擇機入市做好準備。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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早前本欄總結了2025上半年樓市，今期再為大家展望下半年形勢。面對上半年中美一度爆發激烈關稅戰，惟本地樓市總體交投量不跌反升，只是樓價仍較受壓，但跌幅仍按月有所收窄。此外，接近次季尾段，利好樓市的消息紛陳出現，故對下半年住宅市道感樂觀，有信心可實現量價齊升。

從按揭息口層面觀察，受資金不斷流入推低拆息，直接減輕市民供的壓力，加上即使美國暫仍未開始減息，但市場普遍預期下半年有兩次降息機會，可望進一步紓緩供樓負擔，刺激下半年的入市意欲。

此外，年初由美國引爆的關稅戰，其後的演變及發展已盡見今時今日中美兩國角力的真正實力，中國內地明顯處於優勢，進一步突顯東升西降的事實，企業及投資者均會擇木而棲，轉為來華投資及上市，香港經濟及樓市絕對可從中受惠。今年來港上市的IPO大增，預期下半年仍陸續有來，利好香港金融市場發展。

另一方面，在深圳率先對港重啟「一簽多行」後，加上港府銳意推動旅遊經濟，刺激今年入境數字大升，旅客量不斷增加，利好零售餐飲及消費市道，縱然有生意結業，但亦有新經營者開業，隨著下半年市道持續好轉，整體前景仍然可期。

再者在高才通、投資移民、專才及留學生持續增加下，本港剛性住屋需求依然強烈，而樓價自頂峰回落約三成，料可吸引不少剛性需求入市或轉租為買，帶動下半年樓市穩步上行。

在多方利好因素驅使下，預期下半年整體樓市交投將較熱鬧，當中新盤承接力依然強勁，一手私宅買賣登記量下半年料再升逾一成，上試1萬宗水平，即全年合計一手登記量料約1.9萬宗，料較2024年的1.62萬宗上升17%，連漲3年。

二手市場方面，相信在下半年經濟持續好轉，股市及零售消費市道均向好及仍有減息空間等，也能帶動二手交投造好，料下半年二手私宅登記量將較上半年的約1.75萬宗再升10%，至2萬宗水平；全年累計，二手買賣料錄3.75萬宗水平，將較2024年約3.22萬宗增加16%。綜合預測，在下半年一二手齊步向好推動下，整體私宅登記量料漲13%，最終料達3萬宗水平；而全年總計料錄約5.65萬宗，將較2024年的約4.84萬宗增17%。

至於樓價走勢方面，上半年樓價受關稅戰擾攘及新盤低價開售衝擊，表現仍較遜色，惟跌幅已見逐步收窄；在次季尾段，多項利好樓市消息紛紛湧現，樓價已呈跌定回穩之勢。筆者預期下半年，在上述各項利好因素持續發酵下，中小型住宅樓價料漲3%至5%；豪宅樓價也看升2%，全年表現料平穩微升。

租金表現方面，在新增人才及內地和海外留學生進駐下，預期下半年中小型住宅租金料提速再升3%，即全年料升逾5%；而豪宅租金下半年也看漲2%，全年料升約3.5%，整體租金最快可於第三季實現破頂，刷新歷史紀錄。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮