股先跑樓跟上？

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

今年以來，恒指累升逾兩成，近期更突破25000點　創近三年半高位，主要受惠於企業盈利改善及資金回流。相比之下，本港二手樓價仍跌近1%，表現相對滯後。

然而，隨著股市上升帶動「財富效應」，不少投資者資產帳面增值，心理上產生「變富」感，能夠增加消費和投資意願。部分投資者開始考慮將資金由波動較高的股市，轉投較穩定的實物資產如物業，以分散風險並鎖定回報，進一步推動樓市升溫。發展商推盤信心轉強，今年上半年一手市場成交量創下6年新高，吸引大批投資者及大手客入市，有些買家亦原本由買一間，變買兩間，租客亦變買家。有發展商亦指，近期股市走勢做好，投資氣氛轉好帶動投資者入市。財富效應使人更樂於進行大額開支，例如提早置業、升級換樓，甚至買車、裝修或外遊消費。

翻查過去十年市場數據，港股與樓市走勢雖非完全同步，惟整體趨勢仍見關聯。2016至2017年及2019年均曾出現「股樓齊升」局面，尤以2017年最為顯著——當年恒生指數累計升幅達36%，冠絕全球主要股市，同年中原城市領先指數亦上升近13%，反映投資氣氛熾熱，資產市場全面受惠。

然而，踏入2020年後，在中美貿易摩擦加劇及美國進入加息周期等因素影響下，資金成本上升，市場波動加劇，股市與樓市隨即雙雙回落，顯示宏觀環境轉變對兩大資產市場均構成壓力。至於2024年，情況出現背馳：恒指反彈近18%，樓價卻跌足6.5%，錄得連續第三年下跌，呈現「股旺樓弱」格局，亦顯示樓市正處於調整周期，未必再能單靠股市帶動。

踏入2025年，形勢漸見轉機。恒指年初至今升幅已超20%，重上三年半高位，市場氣氛明顯回暖。與此同時，銀行拆息回落至3%以下，供樓負擔減輕，加上政府去年全面撤辣，各類人才來港，釋放本地剛性需求及非本地買家潛力。發展商趁勢積極推盤，新盤銷售反應理想，成交量持續攀升。若本地經濟穩步復甦，預期二手樓價有望於下半年止跌回穩，甚至出現輕微反彈，逐步收窄與股市表現的差距，未來不排除迎來新一輪「股樓雙升」局面。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

本港住宅租金持續向上，今年上半年再錄得近3%升幅，反映出租賃市場的強勁需求。隨着愈來愈多外來人才和海外學生湧入本港，租盤需求急增，租金仍有上升空間。

6月份中原城市租金指數已升至126.59點，距離2018年歷史高位128.01點僅差1.42點，進一步印證租金水平正逼近高峰。另一方面，私人住宅租盤供不應求，令不少租客為爭奪心儀單位而願意提高預算，出現搶租潮，租金亦因此「焗升」。

自去年起，政府將八大資助院校的非本地學生限額放寬至四成，明顯推高市場對租盤的需求。隨着國際學生湧港求學，住宅租務需求強勁，尤其校園周邊物業最為受惠。以香港大學為例，新學年收到超過2.5萬宗非本地本科申請，創歷年新高。此外，港大亦取錄逾20名因美國教育政策突變而受影響的學生，某程度上反映香港教育吸引力正在上升。

簡而言之，近年本港搶租潮一浪一浪，背後主要由兩股力量推動：一是來港升學的內地與海外學生人數持續增加，開學前夕對租盤的需求自然急增；二是政府近年積極吸納人才。根據官方最新數字，截至今年5月底，各類人才入境計劃累積申請逾48萬宗，其中超過21萬人已正式來港，搶租情況因而升溫。

現時租務市場氣氛緊張，一盤難求已成常態，不少業主見到租盤一放即租，紛紛提高叫租價。這股「業主反價潮」情況將會越來越普遍，尤其是在9月開學前旺季，盤源將進一步短缺。租金隨大市向上，根據中原地產網頁，目前月租一萬元以下的私人住宅租盤全港只剩約200個，佔整體放盤量少於2%；港島區更幾乎絕跡，只得兩個單位。

為應付龐大的租務需求，政府亦從善如流，發展局早前推出先導計劃，便利大多數酒店或商廈在毋須任何規劃程序下改裝成學生宿舍，以降低入場門檻；雖然短期未能解決學生宿位短缺情況，但加快了流程，相信明年宿位供應可得以舒緩。
惟遠水不能救近火，相信在未來一至兩個月的租賃旺季，租金指數有望再創新高，為業主帶來更大回報，亦會令到投資者入市信心提升，推動樓價止跌回升。