上半年二手私宅均價731萬元

樓市陸續展現復甦勢頭，受惠於拆息下降、經濟穩定及政府政策支持，二手私宅市場交投活躍，價格跌定回升。隨著企業、人才及資金湧入香港，預期下半年成交量有望突破2萬宗，創近四年新高。

2025年上半年，香港二手私宅市場錄得17,549宗買賣登記，較2024年下半年的15,999宗上升10%，總成交金額達1,282.72億元，按半年增14%。這是近3年來「半年度」成交量最高的一次，反映樓價自高位累跌近三成後，剛性需求推動買家積極入市。

今年上半年平均每宗二手私宅成交價為730.94萬元，較2024年下半年升3.6%，但仍為近17個「半年度」次低水平。分區域看，港島區均價重上1,000萬元，達1,036.03萬元，半年升7.2%；九龍區均價為706.52萬元，升6.6%；新界區則因細價樓成交佔比高，均價跌2%至595.26萬元。

按樓價分組，所有九個價格組別均錄得增長，其中1億元以上豪宅成交升幅最顯著，漲達54%，共錄37宗；1,001萬至1,200萬元及5,001萬至1億元組別分別升23%及22%，顯示中高價物業備受追捧。細價樓市場依然活躍，400萬元或以下物業錄得6,299宗登記，半年升14%，為最旺組別；401萬至600萬元組別則錄4,357宗，微增11宗。

按地區分析，十大活躍地區中九個錄得增長，土瓜灣區升幅最大，達89%，共910宗登記；元朗區升27%至953宗，超越將軍澳（943宗），成為最旺地區。荃灣及旺角/油麻地區分別錄843宗及835宗，位列第四及第五。唯一下跌的鑽石山/黃大仙區，成交量跌32%至504宗。

屋苑方面，十大活躍屋苑上半年累計1,616宗成交，較去年下半年增10%。日出康城蟬聯榜首，錄286宗，升8%；黃埔花園升幅最大，達27%，錄140宗；愉景灣及荃灣中心分別升26%及24%，錄169宗及87宗。

政策利好與經濟支撐並駕齊驅

樓市復甦得益於多重利好因素。拆息大幅下降減輕供樓負擔，市場預期美國下半年減息將進一步刺激樓市。恒生指數突破25,000點，中美關稅戰緊張局勢緩解，經濟穩健、人才及資金流入均為樓市注入信心。

日前發表的最新《香港營商環境報告》顯示，香港對企業及人才的吸引力持續增強。2024年近萬間外資企業及4,700間初創落戶，84間重點企業投資逾500億元，帶動168萬平方呎辦公樓面需求。各項人才計劃吸引50萬宗申請，33萬宗獲批，22萬人已抵港。財政司司長陳茂波提及，政府正與內地研究放寬資金調配限制，便利內地人才來港置業。若政策短期內落實，將為樓市注入新動能，特別是在當前「價升量弱」的過渡期，料成為樓市復甦的催化劑。

展望：下半年交投衝刺2萬宗

綜合上述有利因素，預計2025年下半年二手私宅交投將在買家趁低吸納及政策利好推動下再升近15%，挑戰2萬宗的四年高位。隨著香港持續吸引全球企業、人才及資金，樓市復甦動力強勁。經濟穩定、政策創新及買家信心匯聚，預示2025年香港樓市將迎來穩健並持久的升浪。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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回顧上半年二手居屋市場在政策利好及市場競爭交織下呈兩極化表現。受惠100元印花稅放寬至樓價400萬元以下物業，細價居屋交投表現活躍，部分價格組別逆市上升。然而，多個低價新盤搶客導致整體二手居屋市場承壓，登記量及總值均創近3個「半年度」新低。至於展望下半年，冀在較多利好因素帶動下，二手居屋買賣登記量得以回升。

2025年上半年全港二手居屋（包括第二市場及自由市場）共錄得2,427宗買賣登記，較2024年下半年2,500宗下跌2.9%，成交總額約92.89億元，較去年同期的99.44億元下跌6.6%，成交量及總額均為近一年半低位。平均每宗成交價約382.7萬元，按半年下跌3.8%，創2017年上半年以來八年半新低，較2021年上半年539.6萬元的歷史高位累計下跌約29.1%。儘管市場整體偏弱，個別高價成交仍亮眼，例如牛池灣彩峰苑一高層單位以800萬元成交，實用面積634平方呎，折合呎價約12,618元，成為上半年焦點。

按不同樓價組別觀察，400萬元以下組別受惠稅務優惠，交投表現突出，尤其是300萬至400萬元組別，錄得1,025宗登記，按半年逆市上升8%，成為市場支柱。相反，600萬元或以上組別交投銳減37%，僅錄70宗，顯示高價居屋需求疲弱。從地區分佈看，新界區交投跌幅較大，上半年錄1,512宗，較去年下半年1,573宗下跌4%；九龍區錄648宗，跌2%；港島區則錄267宗，微升2%，顯示其市場相對穩健。

再以屋苑分析，九龍灣麗晶花園以67宗登記位居榜首，成交總額達2.68億元，反映其地利優勢及穩定需求。屯門兆康苑及鑽石山龍蟠苑各錄44宗，表現不俗。反觀馬鞍山錦豐苑交投急挫，僅錄35宗，按半年下跌45%，成交總額跌44%至1.56億元，顯示個別屋苑受市場波動影響較大。

前瞻2025年下半年市況，發展商持續以低價策略推盤，或繼續分流部分居屋客源，但隨著一手居屋庫存逐步消化，預料不少向隅客將回流二手市場。同時，市場普遍預期美國於下半年減息，將改善整體樓市氣氛，刺激二手居屋交投。筆者預測，下半年登記量有望按半年上升約8%，挑戰2,600宗水平，與大市同步復甦。細價居屋在政策支持下料繼續跑贏大市，剛性需求的用家宜緊貼市場資訊，為擇機入市做好準備。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮