現樓當道 即買即住成主流

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

政府最新數字顯示，未來幾年新盤供應量跌至10.1萬伙，創近11個季度新低，更比高峯期少了萬伙，差不多「蒸發」了整個沙田第一城。

房屋局每季都會公布「私人住宅一手市場供應」，包括已批圖則但未動工「俗稱熟地」、施工中、以及已建成但未售出單位。今季（截至2025年6月30日）最新數據是10.1萬伙，按季減少4,000伙，連跌五季，是自2022年第3季以來最少供應。相比去年初歷史高位11.2萬伙，跌幅近一成。

供應下滑，源頭不難發現。今年第二季私人住宅施工量僅錄2,500伙，為三年新低，按年大減逾七成，反映發展商建屋意欲明顯轉弱。同季已批出土地但未動工的單位亦降至約1萬伙，較首季少2,000伙。這批「熟地」理論上可隨時動工，惟未見實際行動，反映發展商普遍審慎，延後推展。高息環境令融資成本上升，加上建築費高企、人手短缺等，進一步壓縮利潤空間。

此外，一手貨尾按季減少約1,000伙，惟目前仍逾27,000伙待售。以每年吸納量約15,000伙計算，清理庫存尚需近兩年，致令發展商傾向採取「先去庫存、後起樓」的策略。隨着一手供應自高位回落，發展商亦積極去庫貨，樓價壓力將會得以減輕，甚至有機會為樓市帶來溫和支持。

在「現樓當道」的市況下，即買即住、即買即收租成為主流取向，用家與投資者均積極入市。7月份一手市場錄得約1,900宗成交，按月升幅達兩成，其中現樓比重多達八成以上。成交最旺為屯門NOVO LAND第3A期及元朗柏瓏，兩盤合計佔全月現樓成交逾四成，進一步突顯現樓物業備受追捧。啟德該月近200宗成交中，現樓佔近九成。現樓受追捧，有助加速去化庫存，緩解一手貨尾供應壓力。

另一方面，美國前總統特朗普再次呼籲聯儲局減息，令市場對減息的預期升溫，「供平過租」現象更為明顯。配合減息預期上升及經濟氣氛改善等宏觀因素，若後市出現新一輪需求釋放，供應端的壓力將不再是拖累樓價的主要因素。近期樓價呈反彈，差估署最新公布數字顯示，6月份私人住宅售價指數報286.7點，按月升0.03%，連升三個月，為2023年4月以來最長升浪。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

今年以來，恒指累升逾兩成，近期更突破25000點　創近三年半高位，主要受惠於企業盈利改善及資金回流。相比之下，本港二手樓價仍跌近1%，表現相對滯後。

然而，隨著股市上升帶動「財富效應」，不少投資者資產帳面增值，心理上產生「變富」感，能夠增加消費和投資意願。部分投資者開始考慮將資金由波動較高的股市，轉投較穩定的實物資產如物業，以分散風險並鎖定回報，進一步推動樓市升溫。發展商推盤信心轉強，今年上半年一手市場成交量創下6年新高，吸引大批投資者及大手客入市，有些買家亦原本由買一間，變買兩間，租客亦變買家。有發展商亦指，近期股市走勢做好，投資氣氛轉好帶動投資者入市。財富效應使人更樂於進行大額開支，例如提早置業、升級換樓，甚至買車、裝修或外遊消費。

翻查過去十年市場數據，港股與樓市走勢雖非完全同步，惟整體趨勢仍見關聯。2016至2017年及2019年均曾出現「股樓齊升」局面，尤以2017年最為顯著——當年恒生指數累計升幅達36%，冠絕全球主要股市，同年中原城市領先指數亦上升近13%，反映投資氣氛熾熱，資產市場全面受惠。

然而，踏入2020年後，在中美貿易摩擦加劇及美國進入加息周期等因素影響下，資金成本上升，市場波動加劇，股市與樓市隨即雙雙回落，顯示宏觀環境轉變對兩大資產市場均構成壓力。至於2024年，情況出現背馳：恒指反彈近18%，樓價卻跌足6.5%，錄得連續第三年下跌，呈現「股旺樓弱」格局，亦顯示樓市正處於調整周期，未必再能單靠股市帶動。

踏入2025年，形勢漸見轉機。恒指年初至今升幅已超20%，重上三年半高位，市場氣氛明顯回暖。與此同時，銀行拆息回落至3%以下，供樓負擔減輕，加上政府去年全面撤辣，各類人才來港，釋放本地剛性需求及非本地買家潛力。發展商趁勢積極推盤，新盤銷售反應理想，成交量持續攀升。若本地經濟穩步復甦，預期二手樓價有望於下半年止跌回穩，甚至出現輕微反彈，逐步收窄與股市表現的差距，未來不排除迎來新一輪「股樓雙升」局面。