中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
近年內地人來港置業的興趣日增，但對不少準買家而言，最大的難題並非「搵樓」，而是如何將資金合法、安全地轉到香港。由於內地設有嚴格的外匯管制，每人每年最多只能兌換約5萬美元，要湊夠一筆幾百萬的樓價首期，過程猶如「過五關斬六將」。
以今年上半年「普通話拼音」買家人均買樓約900萬元計，即使獲批七成按揭，買家仍要自備約270萬元首期。不少內地買家採用最常見的「螞蟻搬家」策略：動員親朋好友的換匯額度，分批將資金電匯到香港戶口，逐步累積所需金額。另一種方法是透過「資本項目匯款」，即以出售內地物業、收取企業分紅等收入來源，憑合約及完稅證明向銀行申請一次性大額匯款。雖然審批程序較繁複，但一旦獲批便可迅速完成資金調動。
對高淨值人士而言，還可選擇在香港成立公司，再透過內地企業以合法形式支付分紅或股東貸款，調動資金更具彈性和效率。
香港政府也關注到這個「搬錢難題」。在最新發佈的《香港營商環境報告》中，財政司司長陳茂波提到，內地買家來港置業需要資金支持，但目前內地資金調往香港存在限制。當局正與中央部委研究，如何在可控範圍內適度放寬，既方便內地人把資金調來香港，又避免造成資本外流。近年輸入人才計劃已批出約33萬宗申請，約22萬人已經到港，其餘將陸續抵達。是香港物業市場重要的潛在購買力。若相關政策落實，不僅可縮短交易周期，更有望進一步釋放內地購買力。
數據亦印證這股趨勢。中原地產統計顯示，2025年上半年本港一、二手住宅，使用普通話拼音登記的買家多達6,128宗，創歷史新高，涉資達559億元，人均入市金額逾900萬元。當中93%選購的是2,000萬元以下單位，顯示中低價住宅成為內地買家的主戰場。
在簡單稅制、高透明度的交易環境下，加上教育資源與穩定投資回報，香港對內地買家吸引力依然強勁。全面撤辣與搶人才政策齊發，可望為樓市注入源源不絕的新動力。若資金調動渠道一步到位，內地客將在本港樓市扮演更重要角色。
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
政府最新數字顯示，未來幾年新盤供應量跌至10.1萬伙，創近11個季度新低，更比高峯期少了萬伙，差不多「蒸發」了整個沙田第一城。
房屋局每季都會公布「私人住宅一手市場供應」，包括已批圖則但未動工「俗稱熟地」、施工中、以及已建成但未售出單位。今季（截至2025年6月30日）最新數據是10.1萬伙，按季減少4,000伙，連跌五季，是自2022年第3季以來最少供應。相比去年初歷史高位11.2萬伙，跌幅近一成。
供應下滑，源頭不難發現。今年第二季私人住宅施工量僅錄2,500伙，為三年新低，按年大減逾七成，反映發展商建屋意欲明顯轉弱。同季已批出土地但未動工的單位亦降至約1萬伙，較首季少2,000伙。這批「熟地」理論上可隨時動工，惟未見實際行動，反映發展商普遍審慎，延後推展。高息環境令融資成本上升，加上建築費高企、人手短缺等，進一步壓縮利潤空間。
此外，一手貨尾按季減少約1,000伙，惟目前仍逾27,000伙待售。以每年吸納量約15,000伙計算，清理庫存尚需近兩年，致令發展商傾向採取「先去庫存、後起樓」的策略。隨着一手供應自高位回落，發展商亦積極去庫貨，樓價壓力將會得以減輕，甚至有機會為樓市帶來溫和支持。
在「現樓當道」的市況下，即買即住、即買即收租成為主流取向，用家與投資者均積極入市。7月份一手市場錄得約1,900宗成交，按月升幅達兩成，其中現樓比重多達八成以上。成交最旺為屯門NOVO LAND第3A期及元朗柏瓏，兩盤合計佔全月現樓成交逾四成，進一步突顯現樓物業備受追捧。啟德該月近200宗成交中，現樓佔近九成。現樓受追捧，有助加速去化庫存，緩解一手貨尾供應壓力。
另一方面，美國前總統特朗普再次呼籲聯儲局減息，令市場對減息的預期升溫，「供平過租」現象更為明顯。配合減息預期上升及經濟氣氛改善等宏觀因素，若後市出現新一輪需求釋放，供應端的壓力將不再是拖累樓價的主要因素。近期樓價呈反彈，差估署最新公布數字顯示，6月份私人住宅售價指數報286.7點，按月升0.03%，連升三個月，為2023年4月以來最長升浪。
