租金勁升 轉租為買

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

人才及學生湧港搶租，推動本港租金破頂。中原城市租金指數（CRI）今年7月報128.14點，按月升1.22%，連升三個月共3.55%，突破2018年高位，創歷史新高。

「高才通計劃」第一批簽證去年底陸續到期，續簽情況理想，政府預告兩星期內公布最新數據。自2022年底推出以來，計劃吸引大批海外專才來港定居，當中包括高薪專業人士、世界名校畢業生及留港進修學生，為本港注入龐大住屋需求。

截至2025年7月底，各類人才入境計劃共收51萬宗申請，34萬宗獲批，超過22萬名人才已落戶香港；截至6月底，另有逾10萬名受養人隨行抵港。租務市場隨即升溫，從2022年12月至2025年7月，私樓租金累升18%，個別屋苑更飆四成。

在143個成份屋苑中，逾三分之一的租金升幅超過20%，其中更有13個屋苑的升幅突破30%。紅磡黃埔花園漲幅居首，三年間累計上升41.9%，呎租由2022年12月的30.73元升至2025年7月的43.62元。緊隨其後的是馬鞍山聽濤雅苑，升幅達41.2%，呎租由26.50元升至37.41元；九龍站漾日居亦表現突出，升幅達39.6%，由34.31元升至36.60元。

呎租突破50元的屋苑亦大增，由2022年的6個增至2025年7月的21個，增幅達2.5倍。暑期旺季疊加學生需求，更推高租金走勢。

相反，同期樓價累跌逾一成，受高息、經濟不穩及觀望情緒影響，租金與樓價呈現「一升一跌」的分化格局。對業主來說，租務回報理想；但租客則面臨越來越沉重的租金負擔。隨着租金持續上漲，不少租客開始感受到壓力，尤其本地用家，或逼於考慮由「租屋」轉為「買樓」。目前拆息維持低位，這股由租金推動的購買需求逐漸浮現，成為樓市回暖的重要動力之一。

人才來港，除帶動了香港租賃市場外，他們在港時間久了，相信亦希望落地生根，在港置業，近日有聲音希望有關當局放寬內地人來港的資金限制，若有關措施落實，將可為內地人才來港租樓或買樓帶來便利。對樓市必定有正面幫助。兩股力量都將為香港樓市注入新動力，下半年樓價向好機會大增。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近年內地人來港置業的興趣日增，但對不少準買家而言，最大的難題並非「搵樓」，而是如何將資金合法、安全地轉到香港。由於內地設有嚴格的外匯管制，每人每年最多只能兌換約5萬美元，要湊夠一筆幾百萬的樓價首期，過程猶如「過五關斬六將」。

以今年上半年「普通話拼音」買家人均買樓約900萬元計，即使獲批七成按揭，買家仍要自備約270萬元首期。不少內地買家採用最常見的「螞蟻搬家」策略：動員親朋好友的換匯額度，分批將資金電匯到香港戶口，逐步累積所需金額。另一種方法是透過「資本項目匯款」，即以出售內地物業、收取企業分紅等收入來源，憑合約及完稅證明向銀行申請一次性大額匯款。雖然審批程序較繁複，但一旦獲批便可迅速完成資金調動。

對高淨值人士而言，還可選擇在香港成立公司，再透過內地企業以合法形式支付分紅或股東貸款，調動資金更具彈性和效率。

香港政府也關注到這個「搬錢難題」。在最新發佈的《香港營商環境報告》中，財政司司長陳茂波提到，內地買家來港置業需要資金支持，但目前內地資金調往香港存在限制。當局正與中央部委研究，如何在可控範圍內適度放寬，既方便內地人把資金調來香港，又避免造成資本外流。近年輸入人才計劃已批出約33萬宗申請，約22萬人已經到港，其餘將陸續抵達。是香港物業市場重要的潛在購買力。若相關政策落實，不僅可縮短交易周期，更有望進一步釋放內地購買力。

數據亦印證這股趨勢。中原地產統計顯示，2025年上半年本港一、二手住宅，使用普通話拼音登記的買家多達6,128宗，創歷史新高，涉資達559億元，人均入市金額逾900萬元。當中93%選購的是2,000萬元以下單位，顯示中低價住宅成為內地買家的主戰場。

在簡單稅制、高透明度的交易環境下，加上教育資源與穩定投資回報，香港對內地買家吸引力依然強勁。全面撤辣與搶人才政策齊發，可望為樓市注入源源不絕的新動力。若資金調動渠道一步到位，內地客將在本港樓市扮演更重要角色。