低撈銀主盤？3大按揭陷阱要避雷

銀主盤是指物業業主無法償還銀行按揭貸款，承按銀行遂向法庭申請收回該物業，並將其於市場上出售。近日銀主盤湧現市場，開價較市價折讓高達五成，看似十分抵買。然而，購買銀主盤較一般樓宇買賣更需費心，按揭批核亦較為困難。筆者將於本文詳解其中原因。

根據市場慣例，如果借款人出現財務問題，長期拖欠還款，銀行便會啟動「Call Loan」程序，並最終進行收樓。一般情況下，若業主拖欠按揭貸款超過三至六個月，銀行或承按人便有機會根據按揭條款及相關法例收回單位，隨後委託拍賣行拍賣該單位。買家成功競投後，通常需立即繳付部分樓價作為訂金，並簽署「正式買賣合約」。若銀主盤物業狀況良好，申請按揭與普通物業按揭相同，銀行會根據申請人的收入及財務狀況決定是否批出按揭。不過，申請銀主盤物業時需注意以下情況：

申請按保時間較緊迫

由於銀主盤的成交時間通常為一個半月至兩個月，因此申請按揭的時間安排需掌握得當，並且事先準備充足的收入證明文件。此外，申請按揭保險需較長的審批時間，買家應有心理準備，可能無法在成交期限前成功申請到高成數按揭，最高僅能申請七成按揭。

缺契物業難申請按揭

樓契是每個單位的重要資產。如果銀主盤的樓契齊全，銀行通常會按照正常程序批核按揭貸款。但過往許多銀主盤因涉及業主突然失聯等情況，導致單位出售時樓契不全。一旦樓契不完整，可能會導致銀行拒絕批核按揭申請。因此，買家在競投銀主盤時，需有心理準備以「Full Pay」買樓。

釘契物業按揭要處理

銀主盤單位若被「釘契」，準買家需查冊了解詳情。若物業涉及拖欠差餉、管理費等問題，銀行通常要求先清還相關費用，方會正式處理按揭申請。由於買家需時間處理相關程序，須留意按揭批核可能無足夠時間，買入前務必充分了解清楚。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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2月份政府放寬物業從價印花稅的稅階後，本港樓市交投量隨即顯著增加，同時吸引了不少內地或新來港人士入市。根據美聯研究中心綜合土地註冊處的資料顯示，自3月份起，內地買家（以買家姓名英文拼音鑑別）在本港樓市的一二手住宅註冊個案，已連續三個月錄得超過1,000宗的水平。在個別市區的鐵路新盤中，內地買家佔個人買家的比例更高達近六成。隨著越來越多內地人士通過本港各項人才計劃來港就業及定居，加上撤辣效應，相信內地買家的比例將有上升的空間。

然而，內地客與本地買家在申請按揭方面存在一些差異，入市前需要特別留意以下幾點。在按揭成數方面，僅持有內地護照的內地人士不符合申請按揭保險的條件，因此銀行一般僅能批出最多七成按揭，按揭年期最長可達30年。至於已取得香港身份證的新來港人士，則可透過按揭保險計劃申請最高九成按揭。

此外，內地買家需提供收入證明文件，其中受薪人士需提交國內身份證及通行證副本、公司雇傭合約、最近六個月的個人戶口工資紀錄、工資單、完稅證明及專業資格證明等；而公司或自雇人士則需提供營業執照、過去一年驗資報告、近年審計報告或財務報表，以及最近六個月的公司及個人銀行戶口流水賬紀錄等文件。至於收入審批標準，與本地買家相同，每月總供樓金額不得超過收入的五成。

銀行除了會審查借貸人的收入證明以證明其還款能力，還會了解借貸人的財務狀況，以評估其是否為可靠的借貸人。部分銀行或會要求內地買家提供征信報告，並根據其信用評分來審核最終的貸款條件。

內地買家申請按揭的手續及審核程序相對繁複及嚴謹，銀行需要花費較多時間來審核其信貸記錄，因此最好預留約一個月作按揭審批。而香港銀行的按揭計劃種類繁多，審批條件亦有所不同，建議先向銀行仔細查詢，或透過大型及專業的按揭轉介公司了解相關事宜。

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