上半年私宅落成創三年高 動工挫至歷史低

2025年上半年，香港私人住宅市場呈現出鮮明的兩極化現象：落成量創下三年同期新高，而新項目動工量則跌至1996年有紀錄以來的最低水平。根據屋宇署最新發表的數據，這種對比不僅反映了市場的活躍度，也揭示了房地產行業在經濟與市場環境變化下面臨的挑戰與機遇。本文將分析上半年私宅動工及落成量的表現，並探討其對未來市場的影響。

動工量創歷史新低 六月「零動工」再現

私人住宅項目的動工量在2025年上半年表現疲弱。根據屋宇署的數據，2025年6月全港未有任何私人住宅項目動工（以屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），這是有紀錄以來第12次出現單月「零動工」的情況。整體而言，今年上半年的累計動工量僅為1,014伙，較去年同期的4,408伙大幅下跌77%，創下1996年以來按半年計算的最低紀錄。

這種低迷的動工表現反映了發展商在當前市場環境下的謹慎態度。融資成本高企、經濟仍存不確定性以及新盤尚有一定存量等，可能是導致動工量急挫的原因。6月的「零動工」進一步凸顯了發展商在面對監管、融資及市場挑戰時的困難。如果這一趨勢長期持續，若干年後供應鏈可能會收緊，恐對樓價構成潛在上行壓力。

落成量激增 三年同期最高

與動工量的低迷形成鮮明對比，私人住宅的落成量在2025年上半年表現強勁。根據屋宇署最新月報，6月份全港共有8個私人住宅項目落成，涉及2,637個單位，較5月份的330伙激增7倍。整體上半年，累計落成量達10,064伙，較去年同期的7,097伙增長近42%，創下三年同期最高水平。這一數字已達到差估署預測2025年全年落成量20,862伙的48%。

6月份落成的項目中，規模最大的是大埔十四鄉的「Sierra Sea第1A(2)期」，涉及781伙；其次是黃竹坑港島南岸3B期的「Blue Coast」，提供642伙。其他落成項目包括同區3C期的「Blue Coast II」（558伙）、長沙灣的「曉柏峰」（492伙）、西營盤的「東邊街九號」（76伙）、西貢南邊圍（DD 244 Lot 2189）（51伙）、畢架山「Beacon Peak第2期」（26伙）以及九龍塘衙前圍道57A號（11伙）。

地區分佈：九龍主導落成市場

從地區分佈來看，九龍區在2025年上半年表現尤為突出，共錄得19個項目落成，涉及7,258個單位，佔整體落成量的72.1%。港島區有11個項目落成，涉及1,852個單位，佔比約18.4%；新界區則有3個項目落成，涉及954個單位，佔比約9.5%。九龍區的主導地位受惠於其完善的交通網絡及基建配套，吸引了大量大型住宅項目的發展。

2025年展望：落成量穩健 動工量挑戰仍存

展望2025年下半年，多個大型項目預計將陸續取得入伙紙，為市場注入新供應。其中包括將軍澳日出康城12B期的「PARK SEASONS」（685伙）、12A期的「SEASONS PLACE」（650伙）以及元朗的「柏瓏III」（680伙）。結合其他中小型項目，預計全年落成量將達到20,000至21,000伙，接近差估署的預測水平。

然而，動工量的持續低迷或為未來供應敲響警號。若新項目動工速度未能回升，數年後市場可能再度面臨供應緊張的風險，尤其是在需求穩定的情況下。發展商需要應對融資難題和監管挑戰，以確保供應鏈的穩定性。

對買家與投資者的啟示

對於有意置業的買家及投資者而言，當前的市場環境既充滿機遇，也伴隨著挑戰。上半年落成量的大幅增長為市場提供了更多選擇，尤其是在九龍區，供應相對充裕。然而，動工量的歷史低位預示著未來供應可能趨緊，特別是在中長期內，樓價可能因供需失衡而趨升。買家可考慮把握當前的供應窗口，而投資者則應密切關注市場趨勢及政策動向，以制定更精準的策略。

2025年上半年的香港私人住宅市場呈現出落成量與動工量兩極分化的形勢。落成量的強勁表現為市場注入了活力，但動工量的歷史低位則為未來供應埋下隱憂。發展商、買家及政策制定者需共同努力，確保香港房地產市場在供應與需求之間實現長期平衡，為本港的可持續發展奠定基礎。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

香港零售及服務業近年飽受經濟低迷及消費模式轉變的挑戰，2024年以來更見結業潮席捲一些行業。然而，在這片看似寒冷的市道中，仍有商家以創新求變，逆市擴充，為香港經濟及樓市注入新動力。其中之一就是，「爽手肩頸急救站」（下稱「爽手」）及其全新無人商店計劃「爽手店」的成功，成為店舖市場逆市突圍的參考榜樣，展現了香港商業環境的韌性與機遇。

創新服務迎合都市需求

由兩位資深物理治療師趙公梃博士及黃旗泰先生創立的「爽手」，憑藉近30年的臨床經驗，精準捕捉都市人肩頸痠痛的問題，推出「爽爺十式鬆頸大法」。這項僅需15分鐘的快速按摩服務，結合泰式手法與中醫按摩技術，收費親民，並以「毋須換衫、免預約、不收小費」三大特色，打破傳統按摩行業的門檻。自中環首店開業以來，迅速獲得市場認可，網民熱議其「快充式」紓壓體驗，特別適合繁忙的上班族及注重儀容的OL和金融從業員。不到數月，爽手已擴展至灣仔及銅鑼灣，第三間分店的開幕顯示其品牌在逆市中的強勁增長力。

爽手的成功並非偶然，而是對香港市場需求的精準把握。香港人生活節奏急速，肩頸痠痛幾乎成為都市通病，而傳統按摩服務往往耗時且價格高昂。爽手以短時間、高效率的服務模式，填補了市場空白，迎合了上班族在會議間隙或午休時段的即時需求。此外，其透明的收費模式及免小費文化，亦進一步提升消費者信心。這種以消費者為本的創新，正是香港店舖市場在逆市中尋求突破的關鍵。

無人店計劃：科技與健康的融合

爽手不僅止步於按摩服務，更推出無人商店計劃「爽手店」，進一步展現其前瞻性視野。首間爽手店與銅鑼灣第三間分店同期亮相，透過自動化銷售模式提供由專業醫療團隊嚴選的營養食品及健康用品。與南京同仁堂（樂家遐齡）及嘉頓等知名品牌的合作，確保產品品質，同時為消費者提供便捷的健康生活方案。數百呎的無人商店空間，結合15分鐘的快速按摩體驗，完美契合香港人對「時間」與「空間」的珍視。

無人商店的模式在香港並非全新概念，但爽手店的獨特之處在於其健康導向的定位及與按摩服務的無縫整合。消費者在接受15分鐘按摩的同時，可順道選購健康產品，形成一站式保健體驗。這種模式不僅提升了消費者的便利性，也通過品牌聯動創造了附加價值。爽手店的推出，反映了零售業向智能化、體驗式消費轉型的趨勢。

為店舖市場帶來正面影響

爽手的逆市擴充為香港店舖市場帶來了多重正面訊息。首先，其快速擴張顯示創新服務能有效刺激消費需求，即使在經濟較低迷時期，精準定位的商業模式仍能吸引客流。爽手的成功案例鼓勵更多商家探索新穎的經營方式，例如結合科技、健康與便捷服務，以應對市場挑戰。

其次，爽手的擴張策略為商舖租賃市場注入活力。中環、灣仔及銅鑼灣等地段的選址，顯示其對核心商業區投下信心一票。目前香港正處於經濟轉型期，商家若能靈活應變，便能在逆市中脫穎而出。爽手的進駐不僅帶動人流，也為業主提供穩定的租戶及租金收入，緩解高空置率的壓力。這種良性循環有助穩定商舖租金，為整體樓市提供支撐。

對經濟及樓市的啟示

爽手的成功故事反映了香港經濟的韌性與潛力。儘管過去一段日子部分零售業面對結業潮，香港上半年IPO集資額按年勁升7倍，躍居全球首位，顯示金融業仍是經濟核心。與此同時，零售及服務業的創新案例，如爽手及淘多多等，證明香港消費市場仍有強大潛力。這些逆市擴充的商家，通過提供高性價比的服務與產品，刺激本地消費，間接支持經濟復甦。

對樓市而言，爽手的擴張為商業地產市場帶來正面訊號。其選址策略顯示核心商業區仍具吸引力，而無人商店的低人工成本模式或能進一步降低經營門檻，吸引更多新品牌進駐。透過嶄新的經濟模式，商家可通過合營或網絡化經營突破成本限制，而爽手店的自動化模式正是這一趨勢的實踐。隨著更多創新商家進駐，商舖市場的活躍度有望提升，進而帶動商業地產的穩定發展。

創新求變 開闢新商途

在經濟轉型的陣痛中，爽手肩頸急救站及爽手店的逆市擴充，為香港店舖市場樹立了標杆。其以創新服務、健康理念及科技應用，成功捕捉消費者需求，不僅為自身開闢新商途，也為其他商家提供了啟示。正如經濟學理論「創造性破壞」所言，舊有結構的打破為新機遇的誕生鋪路。爽手的案例證明，只要商家能緊貼市場脈搏，勇於求新求變，香港的店舖市場乃至整體經濟，仍能在逆境中綻放光芒！ 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮