2025年上半年，香港私人住宅市場呈現出鮮明的兩極化現象：落成量創下三年同期新高，而新項目動工量則跌至1996年有紀錄以來的最低水平。根據屋宇署最新發表的數據，這種對比不僅反映了市場的活躍度，也揭示了房地產行業在經濟與市場環境變化下面臨的挑戰與機遇。本文將分析上半年私宅動工及落成量的表現，並探討其對未來市場的影響。
動工量創歷史新低 六月「零動工」再現
私人住宅項目的動工量在2025年上半年表現疲弱。根據屋宇署的數據，2025年6月全港未有任何私人住宅項目動工（以屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），這是有紀錄以來第12次出現單月「零動工」的情況。整體而言，今年上半年的累計動工量僅為1,014伙，較去年同期的4,408伙大幅下跌77%，創下1996年以來按半年計算的最低紀錄。
這種低迷的動工表現反映了發展商在當前市場環境下的謹慎態度。融資成本高企、經濟仍存不確定性以及新盤尚有一定存量等，可能是導致動工量急挫的原因。6月的「零動工」進一步凸顯了發展商在面對監管、融資及市場挑戰時的困難。如果這一趨勢長期持續，若干年後供應鏈可能會收緊，恐對樓價構成潛在上行壓力。
落成量激增 三年同期最高
與動工量的低迷形成鮮明對比，私人住宅的落成量在2025年上半年表現強勁。根據屋宇署最新月報，6月份全港共有8個私人住宅項目落成，涉及2,637個單位，較5月份的330伙激增7倍。整體上半年，累計落成量達10,064伙，較去年同期的7,097伙增長近42%，創下三年同期最高水平。這一數字已達到差估署預測2025年全年落成量20,862伙的48%。
6月份落成的項目中，規模最大的是大埔十四鄉的「Sierra Sea第1A(2)期」，涉及781伙；其次是黃竹坑港島南岸3B期的「Blue Coast」，提供642伙。其他落成項目包括同區3C期的「Blue Coast II」（558伙）、長沙灣的「曉柏峰」（492伙）、西營盤的「東邊街九號」（76伙）、西貢南邊圍（DD 244 Lot 2189）（51伙）、畢架山「Beacon Peak第2期」（26伙）以及九龍塘衙前圍道57A號（11伙）。
地區分佈：九龍主導落成市場
從地區分佈來看，九龍區在2025年上半年表現尤為突出，共錄得19個項目落成，涉及7,258個單位，佔整體落成量的72.1%。港島區有11個項目落成，涉及1,852個單位，佔比約18.4%；新界區則有3個項目落成，涉及954個單位，佔比約9.5%。九龍區的主導地位受惠於其完善的交通網絡及基建配套，吸引了大量大型住宅項目的發展。
2025年展望：落成量穩健 動工量挑戰仍存
展望2025年下半年，多個大型項目預計將陸續取得入伙紙，為市場注入新供應。其中包括將軍澳日出康城12B期的「PARK SEASONS」（685伙）、12A期的「SEASONS PLACE」（650伙）以及元朗的「柏瓏III」（680伙）。結合其他中小型項目，預計全年落成量將達到20,000至21,000伙，接近差估署的預測水平。
然而，動工量的持續低迷或為未來供應敲響警號。若新項目動工速度未能回升，數年後市場可能再度面臨供應緊張的風險，尤其是在需求穩定的情況下。發展商需要應對融資難題和監管挑戰，以確保供應鏈的穩定性。
對買家與投資者的啟示
對於有意置業的買家及投資者而言，當前的市場環境既充滿機遇，也伴隨著挑戰。上半年落成量的大幅增長為市場提供了更多選擇，尤其是在九龍區，供應相對充裕。然而，動工量的歷史低位預示著未來供應可能趨緊，特別是在中長期內，樓價可能因供需失衡而趨升。買家可考慮把握當前的供應窗口，而投資者則應密切關注市場趨勢及政策動向，以制定更精準的策略。
2025年上半年的香港私人住宅市場呈現出落成量與動工量兩極分化的形勢。落成量的強勁表現為市場注入了活力，但動工量的歷史低位則為未來供應埋下隱憂。發展商、買家及政策制定者需共同努力，確保香港房地產市場在供應與需求之間實現長期平衡，為本港的可持續發展奠定基礎。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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