超低息蜜月期完結 H按計劃仍有優勢？

銀行提供的新造住宅物業H按計劃，普遍會以「HIBOR+1.3%」計算，並一般設有與P按息率相同的鎖息上限（3.5厘）。對於現時正在供樓的業主，只要HIBOR維持在2.2厘以下，便可享受低於封頂息率的供款利率。過去三個月，HIBOR一直維持在低水平，令供樓人士享有「超低息蜜月期」。然而，近日一個月HIBOR已升至2.5厘以上，意味供樓人士需以封頂息率3.5厘供款，短暫的「超低息蜜月期」已告結束。

因港元持續觸發「弱方兌換保證」，金管局自六月底至今已12度入市買港元，銀行體系總結餘由六月初約1,764億港元，逐步回落至現時的537.16億港元，導致HIBOR近日急升。預計未來HIBOR將反覆上升，並挑戰更高水平，即H按按息將觸及3.5厘的封頂水平一段時間。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年七月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報2.44厘，按月上升39點子，預計MMI於下月將追近3.5厘以下水平。

「超低息蜜月期」雖然只維持約三個月，但即使現時業主以封頂息率3.5厘供樓，息率仍屬一般正常供樓水平。而新造按揭買家選用H按比P按以及定息按揭仍具優勢，當日後HIBOR回落時，H按業主可低於封頂息率供款，慳息效果即時顯現；即使現時HIBOR回升，仍可享有與P按計劃相同的封頂息率供樓，屬「進可攻、退可守」的按揭計劃。香港按揭證券有限公司於七月份下調其定息按揭計劃的利率，最新10年、15年及20年期的利率分別為4.24厘、4.39厘及4.54厘，相較普遍銀行H按計劃的封頂息率3.5厘仍偏高，加上年內仍有機會減息，預料置業人士將傾向選用H按計劃。

雖然按息回升，供樓人士亦毋須過於失望，筆者預計美聯儲最快將於年內減息，屆時HIBOR將隨之回落，本港銀行亦會根據自身商業策略，不排除下調最優惠利率，按息亦有機會再次回落，屆時無論是H按或P按的買家及業主均可受惠。不過，供樓及計劃置業人士仍需留意整體經濟表現及自身負擔能力，並時刻進行風險管理。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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銀主盤是指物業業主無法償還銀行按揭貸款，承按銀行遂向法庭申請收回該物業，並將其於市場上出售。近日銀主盤湧現市場，開價較市價折讓高達五成，看似十分抵買。然而，購買銀主盤較一般樓宇買賣更需費心，按揭批核亦較為困難。筆者將於本文詳解其中原因。

根據市場慣例，如果借款人出現財務問題，長期拖欠還款，銀行便會啟動「Call Loan」程序，並最終進行收樓。一般情況下，若業主拖欠按揭貸款超過三至六個月，銀行或承按人便有機會根據按揭條款及相關法例收回單位，隨後委託拍賣行拍賣該單位。買家成功競投後，通常需立即繳付部分樓價作為訂金，並簽署「正式買賣合約」。若銀主盤物業狀況良好，申請按揭與普通物業按揭相同，銀行會根據申請人的收入及財務狀況決定是否批出按揭。不過，申請銀主盤物業時需注意以下情況：

申請按保時間較緊迫

由於銀主盤的成交時間通常為一個半月至兩個月，因此申請按揭的時間安排需掌握得當，並且事先準備充足的收入證明文件。此外，申請按揭保險需較長的審批時間，買家應有心理準備，可能無法在成交期限前成功申請到高成數按揭，最高僅能申請七成按揭。

缺契物業難申請按揭

樓契是每個單位的重要資產。如果銀主盤的樓契齊全，銀行通常會按照正常程序批核按揭貸款。但過往許多銀主盤因涉及業主突然失聯等情況，導致單位出售時樓契不全。一旦樓契不完整，可能會導致銀行拒絕批核按揭申請。因此，買家在競投銀主盤時，需有心理準備以「Full Pay」買樓。

釘契物業按揭要處理

銀主盤單位若被「釘契」，準買家需查冊了解詳情。若物業涉及拖欠差餉、管理費等問題，銀行通常要求先清還相關費用，方會正式處理按揭申請。由於買家需時間處理相關程序，須留意按揭批核可能無足夠時間，買入前務必充分了解清楚。

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