地產代理開單靠AI

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

買樓是人生大事，但估價常成為買賣雙方最大的難題：價高了怕按揭批不到，價低了又怕賣家不接受。傳統估價依賴近期成交作參考，更新慢，難以及時反映市場波動或單位特色。

如今，中原地產推出業界首個最全面的 AI 樓價估算系統「中原估算價」，憑藉龐大數據與智能演算法，即時提供全港130萬個私人住宅單位的估值，為買賣雙方提供更貼市、更透明、更具前瞻性的價格參考，也為樓市流動性帶來新動力。

傳統估價雖有參考價值，但反應滯後。當樓市下跌時，估價或未及時調整，買家容易買貴樓；反之市況回升時，估價追不上升勢，按揭批核不足，令買家錯失入市機會。此外，傳統估價或未能即時反映市場波動，例如大量新放盤或近期減價潮，容易令買賣雙方判斷失準，影響議價與成交速度，拖慢樓市流轉。

中原多年累積的框架性數據，可多方面呈現單位特色，再結合歷史成交紀錄及中原自家盤源系統的最新動態數據，輸入AI模型訓練，生成「中原估算價」。

系統每週自動更新，市民只需輸入單位資料，即可獲得實時估算價。過去30年，中原累積的市場成交紀錄超過200萬宗，經AI計算，產生約20億個估算價，並在中原網頁免費提供，130萬個私樓估算價每周五更新。

「中原估算價」經過反覆測試，每週會將估算價與土地註冊處成交價比對，全港私人住宅二手成交中，約70%落在估算範圍內；大型屋苑更超過90%，顯示 AI 模型估值貼市且可靠。

以太古城建安閣高層B室作例子，7月18日中原估算價為945萬元，單位最後以953.8萬成交（註冊日期為7月30日），可見估算價的準繩度高達99.08%。

筆者認為，中原估算價彌補了傳統估價的不足，對買家而言，可令出價更有依據；對業主而言，則能調整叫價更貼市，減少離地情況；對地產代理而言，更是一把「AI估價尺」，讓雙方容易達成共識，提升成交率，加快開單速度。隨着估價系統變得更客觀、準確和透明，市場資訊日益清晰，買賣雙方能作出更理性判斷，議價效率提升，亦有助整體樓市健康發展。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

人才及學生湧港搶租，推動本港租金破頂。中原城市租金指數（CRI）今年7月報128.14點，按月升1.22%，連升三個月共3.55%，突破2018年高位，創歷史新高。

「高才通計劃」第一批簽證去年底陸續到期，續簽情況理想，政府預告兩星期內公布最新數據。自2022年底推出以來，計劃吸引大批海外專才來港定居，當中包括高薪專業人士、世界名校畢業生及留港進修學生，為本港注入龐大住屋需求。

截至2025年7月底，各類人才入境計劃共收51萬宗申請，34萬宗獲批，超過22萬名人才已落戶香港；截至6月底，另有逾10萬名受養人隨行抵港。租務市場隨即升溫，從2022年12月至2025年7月，私樓租金累升18%，個別屋苑更飆四成。

在143個成份屋苑中，逾三分之一的租金升幅超過20%，其中更有13個屋苑的升幅突破30%。紅磡黃埔花園漲幅居首，三年間累計上升41.9%，呎租由2022年12月的30.73元升至2025年7月的43.62元。緊隨其後的是馬鞍山聽濤雅苑，升幅達41.2%，呎租由26.50元升至37.41元；九龍站漾日居亦表現突出，升幅達39.6%，由34.31元升至36.60元。

呎租突破50元的屋苑亦大增，由2022年的6個增至2025年7月的21個，增幅達2.5倍。暑期旺季疊加學生需求，更推高租金走勢。

相反，同期樓價累跌逾一成，受高息、經濟不穩及觀望情緒影響，租金與樓價呈現「一升一跌」的分化格局。對業主來說，租務回報理想；但租客則面臨越來越沉重的租金負擔。隨着租金持續上漲，不少租客開始感受到壓力，尤其本地用家，或逼於考慮由「租屋」轉為「買樓」。目前拆息維持低位，這股由租金推動的購買需求逐漸浮現，成為樓市回暖的重要動力之一。

人才來港，除帶動了香港租賃市場外，他們在港時間久了，相信亦希望落地生根，在港置業，近日有聲音希望有關當局放寬內地人來港的資金限制，若有關措施落實，將可為內地人才來港租樓或買樓帶來便利。對樓市必定有正面幫助。兩股力量都將為香港樓市注入新動力，下半年樓價向好機會大增。