樓市資金的新舊交替

過去十多年，物業投資老手們，在樓市高峰期，憑藉低息環境下積極進行投資。由於借貸成本低廉，他們都傾向持貨量大，現金比例偏低，他們的身家亦迅速膨脹，可謂「時勢造英雄」。但隨着樓價自高位回落，加上利率急升，資金壓力湧現，昔日的投資者很多都面臨困境，必須積極「減磅」，甚或「壯士斷臂」。

近年樓市氣氛未如人意，這些投資者在高息壓力、物業貶值及銀行call loan下，無奈選擇蝕讓離場。近年媒體頻頻報道知名投資者低價出貨的消息，即使樓市近月略見回穩，蝕讓退場的個案仍然屢見不鮮，成為市場焦點。

不過當大家細心想想，就會發現每宗蝕讓個案的另一面，其實是新資金成功入市的例證。成交本質上是雙向的，有人被迫沽貨，亦有人看準時機吸納。若無新買家進場，這些交易根本無法完成。傳媒及社交平台往往集中報道賣方的蝕讓幅度，甚至有意無意地營造「樓市無底」、「跌市持續」等負面效果，卻忽略了市場上仍有資金在靜靜部署，趁低吸納。當大眾仍在「看戲」之際，部分資金早已在市場「尋寶」成功。

這些蝕讓個案往往是長期壓力累積的結果，業主經過多番考量才作出決定；或是銀主完成收樓及放售程序後成功套現。這些交易並非突如其來，更不應被視為市場崩潰的信號。筆者認為，這些個案其實是反映樓市資金流向的重組，以及投資者結構的更替，而不是甚麼的「市況差」、「投資者唔睇好」等等。真正市況最差的時候，是業主不計價放售仍乏人問津；但目前樓市並非處於此等境況，反而成交持續，買家活躍。

過去幾年能保住現金的投資者，經過一段時間的調整與觀望，現正積極部署，準備吸納低價資產。現階段入市，不但可用相對低位購入心儀物業，亦無需面對進一步大跌的壓力。即使短期樓價未必有明顯升幅，但在租金持續高企的環境下，只要有能力持貨，租金回報已具吸引力，屬穩健投資。

現時正值資金交替的節點，舊資金退場，新資金進場，樓市正處於結構重整的周期。物業市場如是，零售及餐飲市道亦如是。只要具備眼光與果斷，不隨波逐流，在這個交錯時代中，絕對可以找到具潛力的投資機會。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

香港住宅樓市近年飽受挑戰，經歷數年下行後，近期終現回暖曙光。這並非空洞的樂觀預期，而是多項利好因素交織，逐步推動市場重拾上升動力。

過去幾年的跌市中，並非人人皆受壓。僅高位入市或高槓桿的業主感受到顯著擠壓，而許多資金充裕的投資者則靜待時機。銀行存款數據顯示資金池深厚，一旦市場信號轉佳，這股資本將迅速流入，帶動樓市需求。與此同時，香港金融市場已重燃活力，海量資金湧入。新股市場回暖，帶來的財富效應刺激消費復甦，間接為樓市注入正面能量。

息率環境的改善亦是重要推手。拆息處於低位，美國聯儲局9月減息呼聲高漲。低息降低借貸成本，減輕供樓負擔，尤其利好中產及首次置業人士，釋放壓抑已久的購樓意欲。

人才流入為市場增添動力。人才計劃吸引大量專業人士來港定居，推高核心區的住宅需求，租金及樓價因而穩步上揚。截至2025年6月，人才計劃申請近50萬宗，獲批有33萬宗，遠超原先估計，可想而知效益會有多大。同時，內地學生來港就讀大學的熱潮持續，活化薄扶林、九龍塘等地的租務市場，推升投資物業吸引力，支撐樓價基礎。

經濟層面亦見好轉。零售及飲食業加速轉型，舊式商戶退場，新派業者進駐，創新模式層出。疫後旅遊業復甦，旺區如銅鑼灣、旺角的商舖租金企穩，這股正面效應滲透住宅市場。配合就業改善及收入增長，市民置業信心逐步回升。

政策支持進一步催化市場。施政報告料推實質措施，「購房通」方案備受期待，若落實，將便利跨境置業，吸引內地買家。近年撤銷買家印花稅等辣招，已為市場鬆綁，預期成交量將放大。

發展商清貨速度加快，庫存壓力減退。資金回籠順暢下，部分發展商重投土地市場，近期拍賣熱情升溫。這不僅紓緩供應壓力，更提振市場信心，鞏固樓價上行預期。

這些因素匯聚正為樓市開啟新機遇，投資者應密切留意，適時捕捉轉勢時機。事實上，近期發展商清貨步伐明顯加快，庫存壓力逐漸減退。隨着存貨消化，資金回籠順暢，部分發展商開始積極重回賣地場，為未來發展部署。這不僅可緩解政府的財政壓力，更提升整體市場信心，預期樓價亦可隨之鞏固。

利嘉閣地產總裁 廖偉強