施政報告及減息主宰後市動力

樓市踏入下半年續展上升動力，樓價自4月開始連續四個月上升，且升幅在7月顯著擴大，標誌著市場正式步入向好階段。差估署最新公布的數據顯示，2025年7月私人住宅售價指數報287.9點，較6月的286.7點上升0.42%，創近三個月最大單月升幅。

樓價連漲四個月 累升1.05%

樓價此番連續四個月的升勢累計上漲1.05%，推高指數至近七個月高位。回顧今年首七個月，樓價累積跌幅已收窄至僅0.45%，與2021年9月歷史高位398.1點相比，累積跌幅亦縮減至27.68%，反映市場正逐步走出低谷。

環顧這波升勢背後有多重利好因素支撐。首先，低拆息環境持續刺激買家入市意欲，特別是6月中旬至7月上旬的市場氛圍明顯轉暖。其次，新盤銷售表現理想，帶動整體市場信心。此外，不少外資銀行近期轉而看好香港樓市後市，進一步推高二手業主叫價信心，促使樓價穩步上揚。筆者認為，當前市場氣氛樂觀，港股近期持續在25,000點大關之上徘徊、本地經濟持續復甦、旅客人次穩步回升，均為樓市注入強心針。展望8月數據，預計樓價指數將延續較強升勢，單月升幅或達1%。

展望第四季走勢，其中的先決焦點將集中在9月17日特首發表的《施政報告》以及緊接的美國聯儲局議息結果。若《施政報告》推出有利樓市的政策，例如放寬100元印花稅至600萬元物業或購房資金通有進一步好消息，配合美國可能進一步減息，樓市有望迎來更強勁的上升動力。以目前形勢觀察，第四季樓市將延續向好趨勢，全年樓價升幅暫時維持在2%至4%的預測區間。然而，若上述兩大利好兌現，全年樓價升勢或可擴大。

租金八連升 創近六年新高

樓價平穩上升，租金市場表現更為火熱。根據差估署數字，2025年7月租金指數按月上升0.56%，報196.3點，連續八個月累計上漲2.29%，創下自2019年10月以來近六年新高。這波連升八個月的行情，是2024年初以來最長的上升周期。租金上漲主要受惠於租務市場旺季，特別是年中租賃需求強勁，帶動整體租金水平穩步攀升。

展望8月作為傳統租務旺季，租金有望再升約1%，而9月預計升幅也有0.5%。整體而言，第三季租金料上漲2.1%，全年升幅可望達到5%，甚至有機會突破2019年8月200.1點的歷史高位。隨着經濟復甦及外來人才持續流入，租賃需求將保持強勁，租金市場有望繼續成為樓市亮點。

總體而言，2025年香港樓市在樓價及租金雙雙上揚的推動下，展現出穩健的復甦勢頭。然而，市場前景仍受宏觀經濟、政策及美息走勢影響，投資者應保持審慎樂觀態度。短期內，本月中的《施政報告》及美國減息進程將是關鍵催化劑，決定樓市能否在第四季迎來更強勁的升浪。對於有意入市的買家或投資者，現階段宜密切關注市場動向，把握政策及息口下調的機遇。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

受惠早前港元拆息一度低走等利好刺激，剛性住屋需求旺盛，帶動二手居屋流轉加快。據土地註冊處最新數字，七月份全港錄得452宗居屋二手買賣登記（數字主要反映六月中旬至七月上旬居屋第二市場及自由市場市況），較六月份的414宗按月增加9%；至於期內成交總值錄約17.66億元，較前月的15.69億元，亦按月增約13%。

觀察平均售價，七月份二手居屋平均每宗售價約390.7萬元，較六月份的379萬元上升3.1%，創近七個月以及今年新高，反映自五月起之低息環境，帶動二手居屋交投轉旺，加上整體樓市好轉，令業主重拾持貨信心，逐步提高叫價所致。此外，上月的登記不乏矚目成交個案，當中以大圍富嘉花園3座一個高層A室的登記金額最高，該單位實用面積約583平方呎，以759.8萬元易手，折合平均實用呎價約13,033元；若以呎價計算，則以旺角富榮花園9座一個高層E室最高，單位實用面積約431方呎，以588.0萬元成交，折合平均實用呎價高達13,643元。

按樓價作分析，3個價格組別交投量錄得增加，其中增幅最大的是價值600萬元或以上組別，七月份錄18宗二手居屋登記，按月急增八成；至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別則錄197宗，較六月份的165宗升近兩成，亦連月穩守最熱門登記的銀碼組別。如以地區劃分，九龍區七月份錄114宗登記，按月微跌2%；港島區期內錄47宗，按月增加2%；至於新界區則錄291宗，較前月增約15%，為三區中表現最佳者。

再以屋苑細分，七月份九龍灣麗晶花園按月登記宗數升幅高達1.83倍，以17宗買賣登記拿下上月熱門居屋屋苑榜首之位。至於龍蟠苑、愉翠苑、青華苑以10宗買賣登記攜手佔據亞軍，其中愉翠苑、青華苑上月的登記量均急飆2.33倍成上月升幅最大的屋苑；上述兩個屋苑的成交總額亦大升3.17倍及3.88倍，分別涉資5,778.8萬及3,354萬元。

由於七月份時仍屬「居屋2024」揀樓期間，難免分薄部分二手居屋的客源；而且不少居屋業主看好後市，放盤叫價態度趨向硬淨，或窒礙二手居屋交投，故此筆者預計八月份二手居屋登記量有機會輕微受壓，恐略為回落至約430宗水平。不過，隨著新居屋揀樓完結及沽清，相信剛需將陸續回流至二手市場，帶動後市繼續向好。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮