美國減息預期升溫，銀行亦開始積極爭取按揭業務。繼早前有中小型銀行將其H按計劃調整至H+1%後，現有大型銀行推出升級版首三年及五年定息按揭計劃，息率均固定為2.73厘，比去年九月份推出的定息按揭（3.25厘/3.15厘）更為優惠，其後息率將以P減1.75%計算（P為5.25%）。
上述定息按揭計劃的息率比現時一般新造H按封頂息率及P按計劃的按息3.5厘低77點子。此外，現時香港按揭證券有限公司推出的10年、15年及20年期定息按揭計劃息率分別為4.24厘、4.39厘及4.54厘，息率亦較滙豐的定息按揭計劃高，對於想即時慳息的買家具有一定吸引力。
假設貸款額為500萬元，貸款年期為30年。現時銀行普遍H按封頂利率及P按按息均為3.5厘，每月供款約為$22,452；而最新定息按揭計劃，利率固定為2.73厘，每月供款較銀行普遍按揭計劃減少$2,093（約9.3%），降至$20,359。
最新的定息按揭計劃仍具吸引力且相對穩定，借款人不僅可即時節省更多利息支出，亦能鎖定指定年期的利率。選擇較長年期的計劃，更能有效避免日後利率波動的風險，相信會吸引部分非固定收入人士或長線收租投資者採用。此外，早年選用發展商高成數按揭的業主，亦可趁機轉按至此計劃以節省利息。
聯儲局暗示9月份可能減息，香港銀行料將跟隨調低最優惠利率（P），但預計減息幅度不大。假設美國今年減息，並帶動最優惠利率（P）下調0.25厘，即回復至2022年美國加息前的水平，屆時新做的H按封頂息率將降至3.25厘，仍高於最新定息按揭計劃0.52厘。有意置業人士可根據自身財務狀況及對利率的預期，選擇最合適的按揭計劃。
根據金管局住宅按揭統計，六月份H按的選用比例為94.7%，P按的使用比例為1.7%，定息按揭計劃的比例為0.1%。相信大型銀行推出的定息按揭計劃將吸引部分新造按揭及轉按客戶選用，預計定息按揭的選用比例將有上升空間。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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銀行提供的新造住宅物業H按計劃，普遍會以「HIBOR+1.3%」計算，並一般設有與P按息率相同的鎖息上限（3.5厘）。對於現時正在供樓的業主，只要HIBOR維持在2.2厘以下，便可享受低於封頂息率的供款利率。過去三個月，HIBOR一直維持在低水平，令供樓人士享有「超低息蜜月期」。然而，近日一個月HIBOR已升至2.5厘以上，意味供樓人士需以封頂息率3.5厘供款，短暫的「超低息蜜月期」已告結束。
因港元持續觸發「弱方兌換保證」，金管局自六月底至今已12度入市買港元，銀行體系總結餘由六月初約1,764億港元，逐步回落至現時的537.16億港元，導致HIBOR近日急升。預計未來HIBOR將反覆上升，並挑戰更高水平，即H按按息將觸及3.5厘的封頂水平一段時間。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年七月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報2.44厘，按月上升39點子，預計MMI於下月將追近3.5厘以下水平。
「超低息蜜月期」雖然只維持約三個月，但即使現時業主以封頂息率3.5厘供樓，息率仍屬一般正常供樓水平。而新造按揭買家選用H按比P按以及定息按揭仍具優勢，當日後HIBOR回落時，H按業主可低於封頂息率供款，慳息效果即時顯現；即使現時HIBOR回升，仍可享有與P按計劃相同的封頂息率供樓，屬「進可攻、退可守」的按揭計劃。香港按揭證券有限公司於七月份下調其定息按揭計劃的利率，最新10年、15年及20年期的利率分別為4.24厘、4.39厘及4.54厘，相較普遍銀行H按計劃的封頂息率3.5厘仍偏高，加上年內仍有機會減息，預料置業人士將傾向選用H按計劃。
雖然按息回升，供樓人士亦毋須過於失望，筆者預計美聯儲最快將於年內減息，屆時HIBOR將隨之回落，本港銀行亦會根據自身商業策略，不排除下調最優惠利率，按息亦有機會再次回落，屆時無論是H按或P按的買家及業主均可受惠。不過，供樓及計劃置業人士仍需留意整體經濟表現及自身負擔能力，並時刻進行風險管理。
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