Mortgage-link與定存優勢比較

隨著拆息反彈，多間銀行的定期存款利率亦有回升趨勢，港元定存高達兩厘多，吸引食息一族的眼球。此外，市場上大部份的住宅按揭計劃，其實也有提供按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），可為供樓人士增加利息收入。究竟在定期存款與Mortgage-link之間，應該如何取捨？筆者拆解兩者各自的優勝之處。

甚麼是Mortgage-link戶口？

大部份按揭計劃均有提供Mortgage-link，最大賣點是其利率與按揭利率睇齊，例如現時按揭實際息率為3.5%，Mortgage-link戶口指定範圍內的活期息率也為3.5%，較市場上大部份銀行的活期存款利率高，不少業主均會喜歡把資金放入Mortgage-link戶口對沖按揭利息支出。

定存及Mortgage-link優勢

在定存與Mortgage-link之間，業主應該如何選擇呢？定存的好處是能夠在指定時間內鎖定利率，不會受浮動息口影響利息收入。在加息周期，定存利率更高達三厘以上。從風險角度考量，定存回報已經鎖定，較股票投資平穩。

不過，定存需要鎖定資金一段時間，一般為一、三、六、十二個月，當生活遇上變化需要提前提取資金，需要根據定存條款支付罰息。相反地，Mortgage-link是活期存款戶口，一旦家庭有急切需要，可以隨時提取金額。

存款要求有所不同

如果想順利獲取高息，不論是定存還是Mortgage-link也要注意幾項細節。定存如想搏高息，通常要求新資金才符合資格。Mortgage-link則沒有新舊資金的限制，個別銀行更容許申請人與直系親屬共用Mortgage-link戶口，一家人共享高息收入。

另外，銀行定存一般會設有最低存款金額，Mortgage-link方面，大部份銀行的按揭計劃的存款上限則為剩餘貸款額的一半，例如一開始貸款額為500萬，Mortgage-link的存款上限便是250萬，多年後剩餘貸款額跌至100萬的話，其存款上限則為50萬。

Mortgage-link是按揭計劃的附帶條款，市場上並非每個按揭計劃均設有Mortgage-link，有意新申請按揭或轉按，想把閒置資金放入Mortgage-link，記得先諮詢銀行或大型專業按揭轉介公司，了解心水的銀行有否有提供此條款。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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香港豪宅深受本地投資者及專才歡迎。根據美聯物業研究中心綜合「一手住宅物業銷售資訊網」資料及市場消息，今年首7個月逾5,000萬元的一手豪宅成交量達193宗，為6年來次高，顯示豪宅市場因股票市場向好及拆息過去數月保持低位，使其成交逐漸暢旺。購買大碼物業如想申請按揭，3,000萬元或以上物業一般銀行按揭成數上限為七成；不過，市場上有私營按揭公司提供另類高成數按揭計劃，大碼物業也能申請高達九成按揭。本文將拆解該計劃的特色。

如欲申請七成以上的按揭，一般情況下需要申請按揭保險計劃。然而當中只有1,000萬元或以下單位才符合資格申請九成按揭，1,000萬元至3,000萬元之間的物業，按保的按揭成數上限會下降至八成多至七成不等。因此，若欲購買3,000萬元或以上的大額物業，並申請七成以上按揭，可考慮申請私營按揭公司提供的大碼高成數按揭計劃。此類計劃的按揭成數較具彈性，即使碼數高達一億的物業，按揭成數最高可達九成。

上述私營公司的另類高成數按揭計劃，不僅適合新購大碼物業的人士。例如，自僱人士若透過按揭保險申請高成數按揭，最高只能借取八成按揭；而私營高成數按揭計劃對此類人士的按揭申請則較為寬鬆，按揭成數可高達九成。此外，若業主有轉按套現的需求，該計劃亦能提供高達九成的按揭成數，比主流轉按計劃高出兩成，為業主的財務周轉帶來更大彈性。

提供有關私營高成數按揭計劃的金融服務公司已成立逾20年，按揭審批條件與一般銀行按揭相似，買家需提交相關入息證明文件，並通過供款與入息比率的測試。但需注意，申請人須支付相關手續費，並預留2至3個月處理按揭申請程序。此外，若貸款額較大，按揭批核將更為嚴格。如對此按揭計劃有任何疑問，建議諮詢大型專業的按揭轉介公司。

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