中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
近期本港樓市氣氛回暖，不少去年淡市時敢於出手的投資者，如今已嘗到豐厚回報的滋味。其中，啟德地王項目堪稱最佳例子，背後原因正正體現「天時、地利、人和」三大元素。
去年10月，樓價持續尋底，市場一片觀望氣氛，不少投資者選擇靜觀其變。然而，「天時」往往眷顧敢於出手的人，一批有眼光的買家就在這個淡市時刻逆市出擊，結果成為「低位撈貨」的大贏家。隨着近期減息預期升溫，香港息口有望回落，樓價自然受惠，這批早着先機的投資者更顯眼光獨到。
啟德作為本港未來重點發展區，本身已佔盡「地利」。該地王項目鄰近港鐵站，加上大型發展及名牌發展商效應，去年開售時開價極具吸引力，瞬間引爆市場，錄得逾140倍超額認購，創下2013年一手新例後的紀錄。
所謂「人和」，一方面來自市場心理轉變。當樓價反彈，買家信心回升，二手市場交投自然跟着升溫。啟德地王項目「天璽‧天」第一期去年開售「貨少客多」，不少當初未能抽中新盤的買家，如今趁屋苑入伙，不惜選擇在二手市場追貨，令價格節節上升。當日在淡友眼中的「高價貨」，今日看來反而成為筍盤。
最新錄得的7宗二手成交，全屬獲利個案，持貨十個月，平均賺幅超過一成，遠高於同期中原城市領先指數（CCL）不足1%的升幅；當中三宗賺百萬以上，更有個案大賺逾300萬元。現時屋苑二手平均呎價逼近3萬元，比當日的首張價單約1.97萬元高出逾五成。若再加上減息與政策利好同步實現，資金流入速度或會加快，啟德有望成為樓市新一輪升浪的領頭羊。
展望未來，市場焦點將集中於下周兩大事件。首先，美國聯儲局有機會重啟減息，若成真，全球資金成本將進一步下降，香港息口有望同步回落，對樓市形成重大支持。其次，特首李家超將於下周發表新一份《施政報告》，外界憧憬當中或會推出包括「加甜」在內的樓市利好措施。雙重催化下，投資氣氛或再度升溫，資金加速流入一手及二手市場，帶動成交量與樓價同步上揚，樓市短期走勢被看高一線。
中原陳永傑
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
為何再現睇樓人潮?
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
本港樓市近期再次掀起熱話，差估署最新數據顯示，7月份私人住宅樓價指數報287.9點，按月上升0.4%，並已連升四個月，累計升幅逾1%。這是自2023年1至4月後，再度出現「四連升」現象，令人關注樓市是否正真的見底，還是曇花一現。
究竟現時買家的心態如何？市場普遍認為，「寧買當頭起」的心理逐漸浮現。經歷過去年樓價回調，不少觀望中的買家擔心低位已過，錯過筍盤機會，紛紛加快入市步伐，近期多個二手屋苑樓價已見回升。中原地產統計的十大屋苑，8月就有四個屋苑樓價錄得升幅，荔枝角美孚新邨更價量齊升，不單止交投量增加差不多兩成，呎價亦升超過4%至9,982元，是表現最好藍籌屋苑，9月呎價有望重上1萬元水平。天水圍嘉湖山莊呎價連升三個月，由5月7,802元，8月升至8,498元，反彈近9%。將軍澳新都城呎價更連升四個月。
租金持續攀升，已連續八個月上漲，累計漲幅超過2%。7月份租金指數報196.3點，創歷來第八高，接近2019年8月的歷史高位200.1點。對長期租屋的市民而言，每月租金負擔不斷加重。相比之下，7月份綜合消費物價指數（CPI）按年僅上升1%，在九大商品及服務類別中，七個類別價格按年上漲，其中住屋價格升幅最大，按年升1.8%。顯而易見，租金的增幅已顯著超越通脹，成為推動「轉租為買」的重要因素。
股市近日表現強勢，恒指回升，投資者信心回流，資金又鬆動，樓市自然食到順風車。還有兩個利好因素。第一，美國今個月有機會減息，如果成真，市場氣氛會更熾熱，息口壓力進一步減輕。第二，本月施政報告，或有利好樓市政策，一旦落實，信心就更上一層樓。
現時整體樓價升幅尚算溫和，平均每月升幅不足0.3%，未算火熱，始終一手供應多，二手盤源充裕，普遍業主仍願意提供議價空間，買家未至於要幾個人爭一個盤。短期內，若租金繼續創高，加上股市保持強勢，樓市將穩步向上。事實上，最近新盤市場已經有些「小陽春」味道，7、8月一手成交量都破2,000宗，為2019年以來首次，各新盤排隊睇樓人潮又湧現。
