銀主趁市旺出貨

息口回落推動整體入市氣氛，二手樓市筍盤買少見少，水向低流效應，銀主盤再次成為買家尋寶熱點。銀主趁市旺積極去貨，今年銀主物業成交量已衝破500宗，創十六年新高。

本港整體住宅樓價自高位累跌近三成，不少業主因資金壓力被迫斷供，市場上銀主盤持續湧現，目前每月仍有約400個水平。銀行放盤心態積極，普遍採取「快走貨、不戀戰」的策略，議價空間大，部分成交價甚至低於一般二手業主盤。

成交數據印證銀主盤交投熾熱。中原地產統計顯示，今年首八個月銀主盤成交已達510宗，不但突破去年全年495宗，更創下自2009年錄得逾830宗以來的十六年新高，亦為2007年有紀錄以來的第三高。換言之，今年銀主盤交投提早「衝線」，跑贏去年全年成績。而單計今年7月，銀主盤成交逼近100宗，同樣創十六年新高。

買家心態是推動銀主盤交投活躍的重要因素。用家視銀主盤為「低價入場券」，期望能以更合理的價錢置業上車；投資者則趁利息回落，持貨成本下降，低位吸納平貨。再加上市場普遍認為樓價已跌得夠深，下行空間有限，使銀主盤成買家尋寶熱點。

雖然目前銀主盤供應已連續5個月維持約400個的高水平，但以目前全港二手放盤量約3.1萬個計，銀主盤只佔約1%；再者，樓價止跌回升，銀行出貨壓力將逐步減輕，銀主盤數量料於短期內回落。

若樓市氣氛持續改善，加上美國進入減息周期，利率下降有助減輕業主供樓壓力，斷供風險隨之下降，年底前銀主盤有望回落至300個內，利於樓市健康發展。上月銀主盤只新增52個，按月大減近5成，創近一年新低。

近期亦出現銀主盤成交價高於底價的搶高情況，如沙田名日‧九肚山一間洋房，早前以1,630萬元售出，較銀主底價1,550萬元高出80萬元。

近期住宅市場回暖，工商舖市道仍未完全復甦。現存整體銀主盤當中，上月住宅銀主盤比例下降至約7成，工商舖銀主盤攀升至近3成，創十年新高。工商舖物業銀主盤數量已連續兩個月超過100個，屬2007年有紀錄以來新高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近期本港樓市氣氛回暖，不少去年淡市時敢於出手的投資者，如今已嘗到豐厚回報的滋味。其中，啟德地王項目堪稱最佳例子，背後原因正正體現「天時、地利、人和」三大元素。

去年10月，樓價持續尋底，市場一片觀望氣氛，不少投資者選擇靜觀其變。然而，「天時」往往眷顧敢於出手的人，一批有眼光的買家就在這個淡市時刻逆市出擊，結果成為「低位撈貨」的大贏家。隨着近期減息預期升溫，香港息口有望回落，樓價自然受惠，這批早着先機的投資者更顯眼光獨到。

啟德作為本港未來重點發展區，本身已佔盡「地利」。該地王項目鄰近港鐵站，加上大型發展及名牌發展商效應，去年開售時開價極具吸引力，瞬間引爆市場，錄得逾140倍超額認購，創下2013年一手新例後的紀錄。

所謂「人和」，一方面來自市場心理轉變。當樓價反彈，買家信心回升，二手市場交投自然跟着升溫。啟德地王項目「天璽‧天」第一期去年開售「貨少客多」，不少當初未能抽中新盤的買家，如今趁屋苑入伙，不惜選擇在二手市場追貨，令價格節節上升。當日在淡友眼中的「高價貨」，今日看來反而成為筍盤。

最新錄得的7宗二手成交，全屬獲利個案，持貨十個月，平均賺幅超過一成，遠高於同期中原城市領先指數（CCL）不足1%的升幅；當中三宗賺百萬以上，更有個案大賺逾300萬元。現時屋苑二手平均呎價逼近3萬元，比當日的首張價單約1.97萬元高出逾五成。若再加上減息與政策利好同步實現，資金流入速度或會加快，啟德有望成為樓市新一輪升浪的領頭羊。

展望未來，市場焦點將集中於下周兩大事件。首先，美國聯儲局有機會重啟減息，若成真，全球資金成本將進一步下降，香港息口有望同步回落，對樓市形成重大支持。其次，特首李家超將於下周發表新一份《施政報告》，外界憧憬當中或會推出包括「加甜」在內的樓市利好措施。雙重催化下，投資氣氛或再度升溫，資金加速流入一手及二手市場，帶動成交量與樓價同步上揚，樓市短期走勢被看高一線。