減息與《施政》雙重利好下的機遇

特首李家超發表新一份《施政報告》，隨後美國聯儲局宣布減息0.25厘，這兩大事件為本港樓市注入了溫和的復甦動力。雖然《施政報告》對樓市的直接著墨不多，但通過優化投資移民計劃、加快北部都會區發展及放寬非本地自資學生比例等措施，加上低息環境的配合，預計樓市將穩步上升，成交量有望進一步增加，樓價也將溫和上漲2%至5%。

美國聯儲局的減息預示著新一輪寬鬆周期的開始，預計年內可能還會有兩次共半厘的減息。本港銀行亦隨之減息0.125厘，將減輕每月供款的負擔，進一步刺激中產自住客及首次置業者的置業意願。預測一手新盤的按月成交量可維持在2,000宗以上，二手市場也將持續回暖。

雖然《施政報告》中沒有市場期待的減印花稅或「購房通」等直接激活樓市的措施，但可以推測，當局認為樓市已見底，無需過度刺激。相反，今年的政策重點放在創新科技和民生，這些措施也將在一定程度上支撐樓市。

整份《施政報告》中，與私人住宅市場較相關的政策包括：優化新資本投資者入境計劃，將住宅投資門檻降至3,000萬元，工商舖的計入投資的金額增至1,500萬元，這將吸引高淨值人士入市，有望提振高端住宅及商業物業的交投。

放寬非本地自資學額比例，由40%增至50%，將推升大學區的租務需求，租金有望進一步上升，特別是鄰近大學區的物業將更受青睞。此外，加快北部都會區的發展，推進大學城和創新科技園的建設，將強化與大灣區的融合，長遠來看可增加土地供應及就業機會，進一步帶動新界北的住宅及商業需求。

筆者認為這些措施強調可持續發展，避免市場過熱，預計樓市將循「有序上升」的方向發展，中高端及租務市場的表現可能較為突出。

對於各類物業的影響方面，高端住宅將受惠於投資移民政策的優化，特別是3,000萬元以上的豪宅，成交量預計增約10%。中小型住宅在供款負擔減輕的情況下，需求上升，整體市況的好轉也可能啟動換樓市場，強化置業階梯。

租務市場方面，非本地生的增加將推高大學區的租務需求，全年整體租金料將上漲超過5%。在樓價尚未加速上升之下，高租金回報率將吸引更多投資者進場。

工商舖市場方面，低息環境將刺激企業擴張，而投資移民政策的優化也將利好工商舖的投資，進一步改善該板塊的持續弱勢表現。

總體而言，美國及本港的減息與《施政報告》形成雙重利好，為香港樓市提供穩健支持。低息環境降低了置業門檻，政策則通過投資移民、租務需求及北都發展等措施間接提振市場。筆者認為，本港樓市已逐漸企穩，是適當的切入時機。特別是剛性需求的自住用家，應該把握當前的低息機遇，根據自身的預算和風險承受能力靈活部署。短期內，樓市將緩步復甦；而長遠看，北部都會區及大灣區的融合將為香港樓市開啟新篇章。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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整體樓市輕微降溫，土地註冊處最新數字顯示，全港樓宇買賣登記共錄得6,483宗，按月下跌10%，創近三個月低位。此數據主要反映7月中旬至8月上旬的市場實際情況。同期，物業登記總值亦減少12%，錄得480億元，為近五個月最低。儘管如此，市場表現依然穩健，連續六個月維持在近6,500至逾7,000宗的高位，可見入市動力仍強勁。

一手私宅市場在8月錄得1,734宗買賣登記，較7月微跌5%，但仍是年內第四高的月份，較月均1,563宗高出11%。交易總值下跌11%，錄得175.65億元，為近三個月最低。表現最突出的三大新盤依次為凱柏峰III（277宗）、NOVO LAND 3A期（235宗）及滶晨II（133宗），反映買家對優質項目的興趣依然濃厚。

二手住宅市場受到7月下旬至8月上旬惡劣天氣影響，包括十號風球及多次黑色暴雨警告，導致睇樓及成交進度放緩。8月二手私宅買賣登記下跌10%，錄得3,131宗，交易總值亦減少6%，錄得229.89億元。儘管如此，市場連續五個月守住3,000宗以上的佳績，顯示其韌性。

至於非住宅市場在8月表現明顯放緩，買賣登記量下挫19%，僅勉強守住800宗，交易總值更急挫35%，錄得44.42億元，主要因月內逾億元的大額登記較少。其中，商舖及工廈物業的跌幅尤為顯著，超過30%，反映市場在經歷7月高峰後，盤源尚未充分補充。

展望9月市況，近期樓市氣氛不俗，主要受到減息預期及《施政報告》料有利好樓市措施憧憬帶動。近期無論是經濟、股市及零售消費市場均穩中向好，預料將刺激買家提前入市。8月下旬的即市數據顯示，一手新盤、二手屋苑及工商舖交易量均見上升，勢頭有望延續至整個9月上半月。因此，預計9月整體樓宇買賣登記量有力反彈近一成，重登7,000宗之上。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮