購買釘契物業要留神

香港置業成本高，若購入有問題的物業，不僅可能無法成功申請按揭，甚至有機會血本無歸，因此，新手買家應避免購買高風險物業。筆者將在本文中講解其中一類高風險物業 - 釘契物業的陷阱。

首先了解何謂「釘契物業」。任何類型的物業若違反契約條款，地政總署便會根據契約條款採取行動。一般情況下，地政總署會先向業主發出警告信，並要求業主於指定期限內糾正違約問題；若業主未能於限期內作出糾正，地政總署便可將該警告信在土地註冊處註冊，俗稱「釘契」。物業被釘契的原因眾多，常見的包括涉及僭建、業權糾紛、業主破產欠債、拖欠款項（如管理費、差餉及地租），或違反大廈公契等問題。

釘契樓能否進行買賣，一般取決於釘契的原因及其嚴重性。常見原因多為僭建、金錢糾紛等問題。若因僭建而釘契，但不構成居住安全風險，只要準買家能夠評估並接受相關風險，例如清拆僭建物所需的資金等，或在諮詢相關法律意見後，仍有機會如常進行交易。此外，只要解決釘契問題並取得相關文件證明，即可委託熟悉物業交易的律師向土地註冊處登記「解釘」。

另外，每間銀行對釘契樓的取態亦有所不同，申請釘契樓按揭相對較為困難。銀行會根據具體情況及相關風險，決定是否批出按揭；若涉及嚴重問題，銀行有可能拒批按揭。

雖然購買釘契樓風險較大，但由於其售價較市價有明顯折讓，仍吸引部分投資者入市，一些釘契樓會出現在銀主拍賣市場，並以低價出售。有意購買釘契樓，必須注意風險轉嫁問題。若物業尚未「解釘」，所有與該物業相關的問題，例如僭建、業權糾紛等，均會轉嫁給新買家。新買家需有心理準備，日後可能面對政府、財務機構或債權人的糾纏。

釘契樓涉及一定的法律風險，按揭手續亦較為繁複棘手，有意入市的買家須格外謹慎，以免捲入法律糾紛。除非具備充足的資金和法律資源以應對後續問題，否則應盡量避免購買未解決釘契問題的高風險物業。若想避免購入釘契樓，建議買家在選購物業前，可向地產代理查詢，或委託律師查冊，確認物業是否涉及法律糾紛。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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中國人忌諱甚多，踏入農曆七月時，通常會避免「出夜街」。此外，在傳統中國的禁忌中，一般人對凶宅亦多避之則吉，以往凶宅無論出租或出售，往往鮮有人問津，其售價通常比市價低至少三成以上。

不過，近年租金持續攀升，租盤供不應求的情況下，即使得知單位曾發生事故，仍有不少租客願意承租。此外，相比起怕鬼，不少人更怕上不到車，因此凶宅依然有其市場。與凶宅一樣令人感到撲朔迷離的是，網上一直流傳凶宅及其周邊單位會貶值，且無法申請按揭，到底這是否只是都市傳說？

首先，單位內若發生非自然死亡事件，如謀殺、自殺或意外身亡等，該單位通常會被視為凶宅。然而，凶宅並無法律明確定義。有些估價行甚至會將屋內有人自然離世的單位，也視為事故單位；而有些事故單位因缺乏相關報導及記錄，則未被估價機構列為事故單位。

事故單位的樓價下跌機會較大，但貶值幅度，以及周邊單位和所屬屋苑樓價是否同樣受影響，則取決於事故的嚴重性（如轟動程度及死亡人數），以及估價行掌握相關事故資料的多少，進而評估該物業未來的市場承接力。因此，自殺單位一般比他殺單位更容易獲批按揭。此外，事故單位的毗鄰單位，甚至上下層單位，也可能受到牽連。過去銀行在批核此類按揭時較為審慎，但現時銀行對此類單位的態度稍有軟化，買家有機會獲得部分銀行提供按揭。

雖然一般銀行對事故單位的按揭申請較為審慎，但主要是基於物業未來市場承接力等因素進行風險評估，市場上亦有少數銀行願意為此類單位提供按揭服務。鑑於凶宅並無官方統計數據，準買家如懷疑心儀單位為凶宅，應於簽約前直接向業主及代理查詢該單位是否屬於事故單位；此外，睇樓時可多向保安或鄰居打聽相關消息，甚至自行在網上搜尋相關資料。有意購買凶宅者，建議預備充足的首期資金，如需申請按揭，可先向多間銀行進行估價，或尋求大型及專業的按揭中介協助。

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