私宅動工7月份衝高 累計仍創15年新低

本港7月份私宅市場迎來一波久違了的動工熱，全月共有1,860伙單位動工，創下15個月以來最多的紀錄。根據屋宇署最新數字，當月共有5個私人住宅項目動工，包括土瓜灣鴻福街/銀漢街（669伙）、啟明街/榮光街（474伙）、榮光街/崇安街（458伙）、牛頭角定富街（196伙）及佐敦廣東道（63伙）。這波中型項目集中開工，挽回了多月以來的動工淡勢。

至於今年首7個月累計只有2,874伙私宅動工，較去年同期仍跌37%，創自2011年以來的十五年同期最低。這顯示早前發展商在經濟環境不確定性下，仍然採取較為謹慎的開發策略。

落成量按月點略回落 累積尚多

在落成方面，2025年7月全港共有1,695伙私宅單位竣工，涉及5個項目，較6月的2,637伙下跌36%。主要落成項目包括大埔十四鄉「Sierra Sea第1B期」（794伙）、元朗「朗天峰」（594伙）、啟德「天璽·海」1期（256伙）及2A期（43伙），以及淺水灣赫蘭道8號（8伙）。雖然7月落成量下降，但今年首7個月累計落成達11,759伙，較去年同期的8,705伙大增35%，為近三年同期最多。

按地區劃分，九龍區表現突出，首7個月共有21個項目、涉及7,557伙單位落成，佔整體64.3%；新界區5個項目涉2,342伙單位，佔19.9%；港島區則有12個項目涉1,860伙單位，佔15.8%。此段期間，九龍區無疑是推動全港住宅供應的主力。

2025年展望：落成量穩定可期

截至7月，私宅落成量已達差估署全年預測20,862伙的56%。隨著將軍澳日出康城「PARK SEASONS」（685伙）及「SEASONS PLACE」（650伙）、元朗「柏瓏III」（680伙）等大型項目將陸續取得入伙紙，預計2025年全年落成量將介乎20,000至21,000伙，與官方預測相符。中小型項目的穩定推進，亦為市場提供支撐。

圖則審批量少 反映發展商謹慎

儘管動工量表現亮眼，屋宇署在2025年7月僅批出一份住宅建築圖則，是位於屯門青山公路89號，涉及1.8萬平方呎的洋房項目。這是繼2024年9月後，再次出現單月僅批出一份住宅圖則的情況（當時為赤柱村道44號項目，總樓面約2.78萬平方呎）。審批數量偏低，顯示發展商在市場未見全面轉旺下，傾向放慢大型項目的啟動步伐。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮