私宅動工7月份衝高 累計仍創15年新低

本港7月份私宅市場迎來一波久違了的動工熱，全月共有1,860伙單位動工，創下15個月以來最多的紀錄。根據屋宇署最新數字，當月共有5個私人住宅項目動工，包括土瓜灣鴻福街/銀漢街（669伙）、啟明街/榮光街（474伙）、榮光街/崇安街（458伙）、牛頭角定富街（196伙）及佐敦廣東道（63伙）。這波中型項目集中開工，挽回了多月以來的動工淡勢。

至於今年首7個月累計只有2,874伙私宅動工，較去年同期仍跌37%，創自2011年以來的十五年同期最低。這顯示早前發展商在經濟環境不確定性下，仍然採取較為謹慎的開發策略。

落成量按月點略回落 累積尚多

在落成方面，2025年7月全港共有1,695伙私宅單位竣工，涉及5個項目，較6月的2,637伙下跌36%。主要落成項目包括大埔十四鄉「Sierra Sea第1B期」（794伙）、元朗「朗天峰」（594伙）、啟德「天璽·海」1期（256伙）及2A期（43伙），以及淺水灣赫蘭道8號（8伙）。雖然7月落成量下降，但今年首7個月累計落成達11,759伙，較去年同期的8,705伙大增35%，為近三年同期最多。

按地區劃分，九龍區表現突出，首7個月共有21個項目、涉及7,557伙單位落成，佔整體64.3%；新界區5個項目涉2,342伙單位，佔19.9%；港島區則有12個項目涉1,860伙單位，佔15.8%。此段期間，九龍區無疑是推動全港住宅供應的主力。

2025年展望：落成量穩定可期

截至7月，私宅落成量已達差估署全年預測20,862伙的56%。隨著將軍澳日出康城「PARK SEASONS」（685伙）及「SEASONS PLACE」（650伙）、元朗「柏瓏III」（680伙）等大型項目將陸續取得入伙紙，預計2025年全年落成量將介乎20,000至21,000伙，與官方預測相符。中小型項目的穩定推進，亦為市場提供支撐。

圖則審批量少 反映發展商謹慎

儘管動工量表現亮眼，屋宇署在2025年7月僅批出一份住宅建築圖則，是位於屯門青山公路89號，涉及1.8萬平方呎的洋房項目。這是繼2024年9月後，再次出現單月僅批出一份住宅圖則的情況（當時為赤柱村道44號項目，總樓面約2.78萬平方呎）。審批數量偏低，顯示發展商在市場未見全面轉旺下，傾向放慢大型項目的啟動步伐。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

特首李家超發表新一份《施政報告》，隨後美國聯儲局宣布減息0.25厘，這兩大事件為本港樓市注入了溫和的復甦動力。雖然《施政報告》對樓市的直接著墨不多，但通過優化投資移民計劃、加快北部都會區發展及放寬非本地自資學生比例等措施，加上低息環境的配合，預計樓市將穩步上升，成交量有望進一步增加，樓價也將溫和上漲2%至5%。

美國聯儲局的減息預示著新一輪寬鬆周期的開始，預計年內可能還會有兩次共半厘的減息。本港銀行亦隨之減息0.125厘，將減輕每月供款的負擔，進一步刺激中產自住客及首次置業者的置業意願。預測一手新盤的按月成交量可維持在2,000宗以上，二手市場也將持續回暖。

雖然《施政報告》中沒有市場期待的減印花稅或「購房通」等直接激活樓市的措施，但可以推測，當局認為樓市已見底，無需過度刺激。相反，今年的政策重點放在創新科技和民生，這些措施也將在一定程度上支撐樓市。

整份《施政報告》中，與私人住宅市場較相關的政策包括：優化新資本投資者入境計劃，將住宅投資門檻降至3,000萬元，工商舖的計入投資的金額增至1,500萬元，這將吸引高淨值人士入市，有望提振高端住宅及商業物業的交投。

放寬非本地自資學額比例，由40%增至50%，將推升大學區的租務需求，租金有望進一步上升，特別是鄰近大學區的物業將更受青睞。此外，加快北部都會區的發展，推進大學城和創新科技園的建設，將強化與大灣區的融合，長遠來看可增加土地供應及就業機會，進一步帶動新界北的住宅及商業需求。

筆者認為這些措施強調可持續發展，避免市場過熱，預計樓市將循「有序上升」的方向發展，中高端及租務市場的表現可能較為突出。

對於各類物業的影響方面，高端住宅將受惠於投資移民政策的優化，特別是3,000萬元以上的豪宅，成交量預計增約10%。中小型住宅在供款負擔減輕的情況下，需求上升，整體市況的好轉也可能啟動換樓市場，強化置業階梯。

租務市場方面，非本地生的增加將推高大學區的租務需求，全年整體租金料將上漲超過5%。在樓價尚未加速上升之下，高租金回報率將吸引更多投資者進場。

工商舖市場方面，低息環境將刺激企業擴張，而投資移民政策的優化也將利好工商舖的投資，進一步改善該板塊的持續弱勢表現。

總體而言，美國及本港的減息與《施政報告》形成雙重利好，為香港樓市提供穩健支持。低息環境降低了置業門檻，政策則通過投資移民、租務需求及北都發展等措施間接提振市場。筆者認為，本港樓市已逐漸企穩，是適當的切入時機。特別是剛性需求的自住用家，應該把握當前的低息機遇，根據自身的預算和風險承受能力靈活部署。短期內，樓市將緩步復甦；而長遠看，北部都會區及大灣區的融合將為香港樓市開啟新篇章。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮