中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
美國減息帶動本港銀行跟隨，供樓負擔下降。新一份施政報告未有針對樓市「派糖」措施，反映當局判斷樓市已回穩，樓價不會再急跌，對樓市有一定支持作用。
美國今年以來首次減息0.25厘，本港銀行亦隨即跟隨，雖然僅減0.125厘，但這已是自去年9月以來第四次減息。以匯豐為例，最優惠利率由5.875厘降至最新的5.125厘，一年內累計減幅達0.75厘，幅度可觀。
市場普遍預期美國今年內仍有機會再減息兩次，意味供樓及企業融資成本將進一步下降，股樓氣氛亦有望持續向好。這既利好用家入市意欲，亦有望帶動整體投資氣氛升溫。
今次減息後，多個屋苑出現「供平過租」情況。中原地產數據顯示，143個納入租金指數的屋苑中，有104個回報率高於H按息率，即超過七成屋苑買樓供款開支較租樓更便宜，將鼓勵更多有能力置業的市民轉租為買。
新一份施政報告未有直接刺激樓市措施。筆者認為，自去年全面撤辣後，近期樓市已逐漸回穩，樓價止跌回升，成交量亦有所增加。隨着美國進入減息周期，政府顯然不希望在樓市方面火上加油，令市場再度熾熱。因此，現階段不宜推出過多刺激樓市的政策，以免引發樓價再次急升。從另一角度看，政府今次在樓市方面採取「無為而治」的策略，反映當局對市場已有信心，認為樓市已趨穩定，短期內不會再出現急跌。這種克制的取態，有助穩定市場預期，提升信心。減少對房地產市場的干預，或正是穩定樓市的關鍵。
儘管施政報告未有派糖，但並非完全缺乏利好樓市的政策。政府在新資本投資者入境計劃中放寬了投資移民購買住宅物業的門檻。雖然可計算入投資總額的上限仍維持在1,000萬元，但可納入計算的住宅物業成交價門檻則由原來的5,000萬元下調至3,000萬元。
此舉雖未至驚喜，但也算是「少甜」，對豪宅市場具一定刺激作用，亦有助吸引更多人才來港，進一步推動住屋需求。預計今年樓價達3,000萬元以上的成交宗數將達約1,600宗，按年增長約6%，創下四年新高。然而，豪宅物業僅佔整體住宅成交量約2%，政策影響範圍仍遠低於中小型住宅。
中原陳永傑
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