新房策無為而治

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

美國減息帶動本港銀行跟隨，供樓負擔下降。新一份施政報告未有針對樓市「派糖」措施，反映當局判斷樓市已回穩，樓價不會再急跌，對樓市有一定支持作用。

美國今年以來首次減息0.25厘，本港銀行亦隨即跟隨，雖然僅減0.125厘，但這已是自去年9月以來第四次減息。以匯豐為例，最優惠利率由5.875厘降至最新的5.125厘，一年內累計減幅達0.75厘，幅度可觀。

市場普遍預期美國今年內仍有機會再減息兩次，意味供樓及企業融資成本將進一步下降，股樓氣氛亦有望持續向好。這既利好用家入市意欲，亦有望帶動整體投資氣氛升溫。

今次減息後，多個屋苑出現「供平過租」情況。中原地產數據顯示，143個納入租金指數的屋苑中，有104個回報率高於H按息率，即超過七成屋苑買樓供款開支較租樓更便宜，將鼓勵更多有能力置業的市民轉租為買。

新一份施政報告未有直接刺激樓市措施。筆者認為，自去年全面撤辣後，近期樓市已逐漸回穩，樓價止跌回升，成交量亦有所增加。隨着美國進入減息周期，政府顯然不希望在樓市方面火上加油，令市場再度熾熱。因此，現階段不宜推出過多刺激樓市的政策，以免引發樓價再次急升。從另一角度看，政府今次在樓市方面採取「無為而治」的策略，反映當局對市場已有信心，認為樓市已趨穩定，短期內不會再出現急跌。這種克制的取態，有助穩定市場預期，提升信心。減少對房地產市場的干預，或正是穩定樓市的關鍵。

儘管施政報告未有派糖，但並非完全缺乏利好樓市的政策。政府在新資本投資者入境計劃中放寬了投資移民購買住宅物業的門檻。雖然可計算入投資總額的上限仍維持在1,000萬元，但可納入計算的住宅物業成交價門檻則由原來的5,000萬元下調至3,000萬元。

此舉雖未至驚喜，但也算是「少甜」，對豪宅市場具一定刺激作用，亦有助吸引更多人才來港，進一步推動住屋需求。預計今年樓價達3,000萬元以上的成交宗數將達約1,600宗，按年增長約6%，創下四年新高。然而，豪宅物業僅佔整體住宅成交量約2%，政策影響範圍仍遠低於中小型住宅。

中原陳永傑

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整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮