金價VS貝沙灣

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

如果時光能倒流十年，你手上有100萬元，你會買黃金還是貝沙灣？

十年前，金價每兩只要約4,400元，貝沙灣呎價則高達2.2萬元，人人都說「磚頭最保值」。結果十年後，黃金升至每兩3.4萬元，貴過豪宅呎價近八成；貝沙灣呎價卻跌到1.9萬元，樓市可謂「斯人獨憔悴」。

黃金近年簡直像坐上直升機，自2025年初至今累計升逾四成，筆者執筆時每盎司已升穿3,800美元，創歷史新高；白銀更猛，由不足29美元衝到44美元，升幅超過五成。推動貴金屬升勢的，是美元轉弱、地緣政治風險升溫，加上投資者避險情緒高漲，資金索性湧入金銀，齊齊展開升浪。

黃金與白銀近十年價格翻了兩倍有多，反觀香港樓市卻未能同步受惠，表現更呈強烈反差。中原城市領先指數（CCL）從2015年的146點跌至現時140點，十年間倒跌4%。昔日一線豪宅貝沙灣，如今竟輸給一條黃金。假設十年前用100萬元買金條，今天價值已逾220萬元；相反買樓，卻未能享受升值。

不過，黃金累積升幅已大，現價追入風險不低；而香港樓市經過連年調整，樓價已較高峰回落約26%，租金回報率升至3.6厘，創十四年新高。美國重啟減息周期，新盤庫存回落，樓市或許正蓄勢待發。

更妙的是，近年香港成為全球「搶人熱點」，專才、學生與企業源源不絕輸港，令住屋需求持續旺盛。政府雖積極興建學生宿舍，但短期仍難以追上需求增長，結果住宅市場自然坐收漁人之利。近期樓市投資氣氛轉濃，不少買家看準時機，既不愁租客，又可享穩定現金流，加上樓價浮現觸底反彈跡象，可謂一舉兩得。

事實勝於雄辯，差餉物業估價署公佈的樓價指數已連升三個月，中原城市領先指數亦連升3個星期，升幅擴大至逾2%，並重上140點，可見市場信心正在上升。今年一、二手市場交投暢旺，新盤成交量突破1.5萬宗，較前兩年全年分別大增63%及39%；二手成交亦回升至2.6萬宗，按年增幅接近兩成，樓市回暖之勢不言而喻。

投資市場就像潮流，今日捧金明日愛樓。金價雖然耀眼，但站得高自然風險也大；樓市雖然近年失色，但正在回暖，有機會逆轉勝。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

美國減息帶動本港銀行跟隨，供樓負擔下降。新一份施政報告未有針對樓市「派糖」措施，反映當局判斷樓市已回穩，樓價不會再急跌，對樓市有一定支持作用。

美國今年以來首次減息0.25厘，本港銀行亦隨即跟隨，雖然僅減0.125厘，但這已是自去年9月以來第四次減息。以匯豐為例，最優惠利率由5.875厘降至最新的5.125厘，一年內累計減幅達0.75厘，幅度可觀。

市場普遍預期美國今年內仍有機會再減息兩次，意味供樓及企業融資成本將進一步下降，股樓氣氛亦有望持續向好。這既利好用家入市意欲，亦有望帶動整體投資氣氛升溫。

今次減息後，多個屋苑出現「供平過租」情況。中原地產數據顯示，143個納入租金指數的屋苑中，有104個回報率高於H按息率，即超過七成屋苑買樓供款開支較租樓更便宜，將鼓勵更多有能力置業的市民轉租為買。

新一份施政報告未有直接刺激樓市措施。筆者認為，自去年全面撤辣後，近期樓市已逐漸回穩，樓價止跌回升，成交量亦有所增加。隨着美國進入減息周期，政府顯然不希望在樓市方面火上加油，令市場再度熾熱。因此，現階段不宜推出過多刺激樓市的政策，以免引發樓價再次急升。從另一角度看，政府今次在樓市方面採取「無為而治」的策略，反映當局對市場已有信心，認為樓市已趨穩定，短期內不會再出現急跌。這種克制的取態，有助穩定市場預期，提升信心。減少對房地產市場的干預，或正是穩定樓市的關鍵。

儘管施政報告未有派糖，但並非完全缺乏利好樓市的政策。政府在新資本投資者入境計劃中放寬了投資移民購買住宅物業的門檻。雖然可計算入投資總額的上限仍維持在1,000萬元，但可納入計算的住宅物業成交價門檻則由原來的5,000萬元下調至3,000萬元。

此舉雖未至驚喜，但也算是「少甜」，對豪宅市場具一定刺激作用，亦有助吸引更多人才來港，進一步推動住屋需求。預計今年樓價達3,000萬元以上的成交宗數將達約1,600宗，按年增長約6%，創下四年新高。然而，豪宅物業僅佔整體住宅成交量約2%，政策影響範圍仍遠低於中小型住宅。