經過兩季的強勢表現，本港樓市已明顯回穩。雖然部分人認為九月的利好消息已經出盡，加上港股處高位，短期或有調整，樓市升勢或告一段落。但這種看法，未免忽略了市場的真正動力。
過去數月的利好消息，包括《施政報告》及減息，固然為市場注入信心。但更重要的是，這些因素正逐步鞏固樓市根基。本港房屋的剛性需求依然存在。尤其是政府在過去幾年，不斷吸納人才，令人口持續流入，尤其是高技術人才及專業人士，對住屋的實質需求不容忽視；另外，隨着移民潮漸退卻，甚至有些人開始回流，亦進一步增加剛性需求。
過去幾年，拖低樓市的兩大問題，一是經濟復甦緩慢，二是利息高企。前者已見曙光，政府統計處公布的8月零售銷售額按年增3.8%，高於市場預期的2%，亦高於7月的1.8%。銷售量亦按年增3.2%，同樣超出預期，反映消費氣氛逐步穩定。盛事經濟的持續推動，加上部分零售業的轉型，以及北上消費的疲勞效應，令本地消費逐漸回流。這種由消費帶動的經濟回穩，對住宅市場的支撐作用遺不容忽視。
至於利率方面，9月美國及香港已同步減息，雖然幅度有限，但市場預期仍有空間繼續下調。美國將於10月、12月及明年1月議息，最樂觀估計，未來四個月內或再減息兩至三次。若港息隨之下行，將進一步釋放購買力，帶動樓市交投；而同時間，持重貨的投資者，財務壓力亦可望紓緩。
事實上，樓市來到這段時期，升勢已不再單靠消息刺激，而是由基本面推動。筆者預計，第四季的表現勢不可擋，市場氣氛持續升溫，交投有望進一步加快，置業者與投資者宜把握時機，迎接新一輪升浪。
利嘉閣地產總裁 廖偉強
廖偉強
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
不經不覺，2025年已來到尾聲。隨着撤辣及減息周期展開，住宅物業買賣急速回暖，樓價亦重新走上升軌。新盤銷售現場重現人潮，排隊入票的景象久違地再度出現，市民的入市信心明顯回升。
根據差餉物業估價署最新公布的數據，10月私人住宅樓價指數錄得294.3點，按月上升0.41%，連升五個月；今年首十個月累計上升1.7%。對比去年同期近7%的跌幅，今年的反彈走勢相當明顯。由於官方數據具時滯性，參考每周更新的中原城市領先指數（CCL），指數已重回143點水平，今年已累升超過4%，反映市場表現比官方數據更為強勁。
隨着減息釋放購買力、買家觀望情緒消散，樓市氣氛正在穩步回暖。預期2025年全年CCL有望錄得約5%升幅，扭轉過去三年的頹勢，亦是自2021年後首次出現樓價及租金呈雙軌上升，正式結束「價跌租升」的時代。
在發展商積極推盤帶動下，新盤交投持續熾熱。一手市場已連續10個月錄得逾1,000宗成交，今年首11個月累計錄得逾1.88萬宗，較2024年全年的1.58萬宗高出近兩成，更打破2019年1.87萬宗的舊紀錄，創下2013年一手新例實施以來的新高。據中原地產住宅部統計，經過發展商一年努力去庫存後，全港一手貨尾量已連續5個月低於2萬伙，截至11月底更跌穿1.9萬伙，低見1.88萬伙，較年初高位逾2.28萬伙減近4,000伙。
購買力亦遍及二手市場。今年首11個月，二手私人住宅市場錄得33,570宗買賣登記，涉及註冊金額2,465億元，按年分別上升6.6%與7.4%，成交宗數更創四年新高，反映一二手市場全面回暖。
除樓價外，預料來年租金升勢亦會延續，形成近年罕見的「租價齊漲」局面。但樓價升幅有望跑贏租金，主要因現時住宅價格較2021年高峰仍累跌逾兩成，具追落後條件。尤其是租金已連升11個月，且連續兩個月創歷史新高，而樓價仍遠低於頂峰。在減息環境下，「供樓平過租」持續吸引租客轉為買家，加上撤辣後內地客來港買樓的投資比例大幅增加，多重利好因素下，CCL於首季更有機會上試150點。如果多了人買樓，部分市民不願再捱貴租，租務需求可能因此回落，來年租金升幅或因此放緩。
