最難上車時代已過

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

買樓曾是香港人最大的夢想，也曾是最大的壓力。2019至2022年間，樓價高企加上辣招未撤，每年400萬元以下的細價樓成交量均不足5,000宗，佔整體成交比例僅7%至10%，對不少首置上車族而言，那幾年幾乎是「最難上車時代」。

今年情況明顯逆轉。政府於2月財政預算案推出新措施，將100元印花稅的適用上限樓價，由 300萬元放寬至400萬元，大幅降低細價樓的入市門檻。政策見效之快令人意外，中原地產數據顯示，2025年首三季，全港樓價400萬元以下私樓共錄得10,456宗成交，佔同期整體約4.1 萬宗私樓成交達25%，不僅創下九年新高，更遠超政府原先預期的15%。細價樓市場連續兩年突破「萬宗大關」，顯示百元印花稅已發揮顯著刺激作用。

細價樓成交顯著回升，除政策推動外，也得益於樓價持續回調。近年樓市由高位下跌兩成多，令不少細價單位重回400萬元以下區間，加上買家印花稅從數萬元降至100元，節省下來的資金足夠支付部分首期甚至傢俬裝修開支，不少觀望已久的上車族終於心動即行動。

而最受惠的，莫過於新鮮出爐的「十大上車屋苑」。榜單所見，新盤佔據大半席位，其中冠軍上車屋苑大埔上然，於首三季錄得394宗400萬元以下成交，是全港最受惠於百元印花稅政策的屋苑；屯門黃金海灣及元朗朗天峰亦分別錄得318宗及207宗。新樓省卻裝修開支、拎鎖匙即住或即收租，對上車及投資者特別吸引。

今年細價樓交投持續升溫，不少首置客認為樓價已調整至相對吸引水平，加上印花稅減免大幅降低入市門檻，同時中小型投資者亦趁樓價回落入市尋覓出租物業，成交持續活躍。

美國年底有機會再減息兩次，若減息預期成真，將進一步利好樓市。不過，若短期樓價升勢過急或業主「反價」心態增強，恐窒礙部分買賣成交。若樓價能維持溫和升幅，全年400萬元以下細價樓成交量有望衝上1.3萬宗，有機會創2014年逾1.8萬宗後的新高紀錄。

百元印花稅和樓價調整，讓更多人圓上車夢。雖然未來仍受息口及市場氣氛影響，但可以肯定的是——香港最難上車的日子，已經成為過去。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

如果時光能倒流十年，你手上有100萬元，你會買黃金還是貝沙灣？

十年前，金價每兩只要約4,400元，貝沙灣呎價則高達2.2萬元，人人都說「磚頭最保值」。結果十年後，黃金升至每兩3.4萬元，貴過豪宅呎價近八成；貝沙灣呎價卻跌到1.9萬元，樓市可謂「斯人獨憔悴」。

黃金近年簡直像坐上直升機，自2025年初至今累計升逾四成，筆者執筆時每盎司已升穿3,800美元，創歷史新高；白銀更猛，由不足29美元衝到44美元，升幅超過五成。推動貴金屬升勢的，是美元轉弱、地緣政治風險升溫，加上投資者避險情緒高漲，資金索性湧入金銀，齊齊展開升浪。

黃金與白銀近十年價格翻了兩倍有多，反觀香港樓市卻未能同步受惠，表現更呈強烈反差。中原城市領先指數（CCL）從2015年的146點跌至現時140點，十年間倒跌4%。昔日一線豪宅貝沙灣，如今竟輸給一條黃金。假設十年前用100萬元買金條，今天價值已逾220萬元；相反買樓，卻未能享受升值。

不過，黃金累積升幅已大，現價追入風險不低；而香港樓市經過連年調整，樓價已較高峰回落約26%，租金回報率升至3.6厘，創十四年新高。美國重啟減息周期，新盤庫存回落，樓市或許正蓄勢待發。

更妙的是，近年香港成為全球「搶人熱點」，專才、學生與企業源源不絕輸港，令住屋需求持續旺盛。政府雖積極興建學生宿舍，但短期仍難以追上需求增長，結果住宅市場自然坐收漁人之利。近期樓市投資氣氛轉濃，不少買家看準時機，既不愁租客，又可享穩定現金流，加上樓價浮現觸底反彈跡象，可謂一舉兩得。

事實勝於雄辯，差餉物業估價署公佈的樓價指數已連升三個月，中原城市領先指數亦連升3個星期，升幅擴大至逾2%，並重上140點，可見市場信心正在上升。今年一、二手市場交投暢旺，新盤成交量突破1.5萬宗，較前兩年全年分別大增63%及39%；二手成交亦回升至2.6萬宗，按年增幅接近兩成，樓市回暖之勢不言而喻。

投資市場就像潮流，今日捧金明日愛樓。金價雖然耀眼，但站得高自然風險也大；樓市雖然近年失色，但正在回暖，有機會逆轉勝。