購買力爆發樓市追落後

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

今年以來，金銀與股市各自各精彩，香港樓市亦受惠減息效應，第三季開始發力追落後，市場普遍認為樓市終見曙光。過去10個月多達88個二手大型屋苑出現反彈，不少升幅更達一成以上，最高更有17%。

今年全球避險情緒升溫，現貨黃金突破每盎司4,300美元、升幅達六成；白銀升穿53美元，累升八成。同時恒指年內反彈逾兩成，資金明顯回流風險資產。與此同時，本港樓市在美國上月重啟減息週期、政府全面撤辣及新盤銷情回暖帶動下，購買力重新釋放，樓價與交投同步升溫。

二手樓市更有發力追落後之勢，中原城市領先指數最新報141.92點，較今年3月低位反彈超過5%，創逾14個月高位，但仍較2021年高位低約25%。由此可見，目前樓價仍遠低高峰，仍具一定追落後空間。加上減息意味置業成本下降，美國年底前或再減息兩次，置業門檻進一步降低，吸引更多首置及投資者重返市場。

樓價回升，不少市民開始擔心遲買會更貴，加上減息效應及施政報告利好帶動，市場追落情緒升溫，上車屋苑樓價率先反彈，因中小型單位入場銀碼較細易上車，且政府將400萬元以下細價樓印花稅降至100元，剛性需求巨大，市場上呎價低於1萬元的屋苑正逐步減少。據中原地產統計，143個藍籌屋苑中，呎價低於1萬元的已由去年底的24個減至上周的19個。

此外，若以最新樓價與去年底相比，過去10個月多達88個屋苑的成交呎價反彈，佔比超過六成，其中46個升幅達5%以上，當中13個更錄得雙位數升幅。反映買家擔心再拖更貴，入市意欲明顯增強，令業主議價空間持續收窄，成交氣氛亦大幅改善。

隨着交投回升、一手庫存下降，樓市有望正式走出陰霾，踏上追落後之路。對計劃上車、或考慮轉租為買的市民而言，這一輪樓市復甦或許才剛剛開始。

近期中美關係再度轉趨緊張，美國總統特朗普宣布將對中國加徵100%關稅，並限制關鍵軟件出口，一度引發環球金融震盪。股市波動加劇下，投資者趁機套現，資金流向樓市避險，「套股換樓」現象再現，進一步推動成交。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

一手市場於今年明顯復甦，不少發展商已順利完成銷售目標，新盤銷情理想，庫存壓力亦大幅紓緩。預料發展商將於第四季乘勢推盤，並採取循序漸進的加價策略，試探市場的承接能力。

受惠於美國減息周期啟動，一手市場交投持續活躍，已連續八個月錄得逾千宗成交。至筆者截稿時，今年累計成交量達15,900宗，已超越去年全年15,839宗的水平，反映買家入市信心顯著增強。無論是自用買家還是投資者，皆憧憬樓價見底回升，出現遲買會貴的心態，紛紛加快入市步伐。

回顧過去兩年，新盤開價一浪低於一浪，更有發展商拋出「深水炸彈價」搶客，令整體樓價進一步下壓。當中以新界區最為明顯，不少項目首批開售單位呎價甚至低於一萬元。然而，隨着市場情緒回暖、庫存逐步消化，發展商信心回升，由「越賣越平」轉為「越賣越貴」的趨勢逐漸浮現。即使供應量龐大的新界項目，開價亦不再低於一萬元。

事實上，自今年1月以來，全港新盤開價已全線回升至1萬元水平以上。而最近推出的港島區新盤，呎價亦重上2萬元以上。

儘管樓市轉旺，發展商在加價策略上仍趨審慎。面對近年樓價大幅回調，業界普遍意識到急進加價或會削弱市場購買力，影響整體銷情。預料短期內發展商將保持克制，先行小試牛刀，逐步調整售價並觀察市場反應。

目前整體二手樓價已回升約4%，只要新盤加幅與二手市場相若，市場仍具承接能力。近年以低價開售的新盤中，二手市場已出現短炒現象，賺幅一至兩成。如今二手樓價觸底回升、新盤短炒頻現，發展商還會再減價嗎?

整體而言，一手市場割價潮已告一段落，發展商轉向以價為先策略，料第四季推盤步伐放慢。樓市雖已釋出見底訊號，但後市能否持續上行，仍取決於加價幅度與市場承接力之間的平衡。若加幅過急，恐打擊買家信心。此外，中美關係再度緊張、地緣政治不確定性升溫，亦為樓市前景增添變數。發展商需審慎部署，確保承接力不致受壓。