白居二申請按揭 3大注意事項勿忽略

房委會日前向白居二2024合資格人士發出批准信及確認書，安排他們在第二市場購買未補地價的居屋單位。合資格人士將收到一封批准信及兩封確認書，一封確認書適用於房委會居屋第二市場的單位，另一封適用於房協住宅發售計劃第二市場單位。批准信持有人需在信件發出日期起 6 個星期內申領購買資格證明書，並在12個月有效期內購買二手未補地價單位。而白居二申請按揭上較新居屋繁複，本文將剖析3個較易被忽略的按揭細節。

細節一：930按揭非間間居屋做到

白居二人士現時購買二手居屋，最高可以申請高達九成及長達30年的按揭，市場上俗稱為「930按揭」，不過涉及樓齡限制，現時樓齡34年以下的居屋，一般可承造930按揭，然而34年以上居屋，銀行會降低按揭成數或縮減按揭還款期。例如一個樓齡36年的居屋，如想申請九成按揭，還款期需縮減至22年；如想申請30年按揭，按揭成數則需遞減至8成半。

細節二：房協房委居屋按揭要求不同

白居二人士可以選購房委會居屋或房協指定資助房屋。不過，由於房協資助房屋沒有政府擔保，申請按揭準則與私樓無異，雖然最長還款期同樣為30年，惟七成以上按揭需要申請按揭保險，並需要提供稅單及銀行入息紀錄等資料，較一般房委會二手居屋嚴謹。

細節三：銀行估價影響貸款額

二手居屋由業主自由定價，但銀行的按揭貸款額則受委託測量師行的估價而影響。假如一個居屋單位業主開價400萬，而銀行估價只有350萬的話，最高的按揭貸款額亦以銀行為準，即使做九成按揭，只能借取最多315萬按揭而非360萬。

申請白居二按揭有不少考量，有意購買二手居屋前，建議先考慮清楚選擇哪一類型的資助房屋。如自身置業資金緊張，或是供款能力有限，遇上心水二手居屋樓盤時，最好先找銀行或大型專業按揭轉介了解清楚以及作初步估價。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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香港租金回報率高，吸引不少投資者買樓收租，如想購買物業收租並申請按揭，租金收入可納入銀行的入息審核，從而提升借款人的借貸能力。然而，銀行在計算租金收入時，通常分為「實際租金收入」與「預計租金收入」兩種方式。這兩者的計算方法有何不同？又有哪些注意事項？筆者將在本文中為大家詳細介紹。

實際與預估租金的按揭差距

從銀行批核按揭層面，物業租金收入分為兩種，分別為「實際租金收入」及「預計租金收入」。當物業每月已有租金收入，且租約已完成打釐印，銀行會視之為「實際租金收入」，並容許將租金收入的八成計入借款人收入，以協助通過入息審核。而「預計租金收入」則指尚未出租的物業預期可獲得的租金收入，銀行會委託測量師根據市場租金估值進行評估。不過，從銀行審批的角度來看，這類租金收入較為保守，一般最多只會將租金的六至七成計入借款人收入。

銀行放寬預計租金收入增借貸力

以租金收入$20,000為例，若屬實際租金收入，銀行會把$16,000（$20,000 X 80%）計作入息；若屬預計租金收入，銀行最高只能把$14,000（$20,000 X 70%）計算在內。不過有個別銀行或能會放寬此慣例，允許預計租金收入以八折計算，從而提升借款人的借貸能力。由於各銀行對預計租金收入的評估標準不盡相同，建議事先諮詢銀行或大型專業按揭轉介公司。

高成數按揭不能出租

雖然買樓收租的按揭門檻看似較易通過，但在按揭層面有3大事項需要留意。首先，由於按揭保險只適用於自住物業，買樓收租的按揭成數上限只有七成，買家需準備至少三成的首期。其次，所購買的單位必須為現樓，一般情況下，銀行不接受樓花作為預租按揭的申請。最後，租金收入確實可以計入借款人的收入，但借款人本身必須具備工作或其他收入，租金收入僅能協助提升其借貸能力；若借款人僅有租金收入，銀行基於風險考量，未必會批准其按揭申請。

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