香港租金回報率高，吸引不少投資者買樓收租，如想購買物業收租並申請按揭，租金收入可納入銀行的入息審核，從而提升借款人的借貸能力。然而，銀行在計算租金收入時，通常分為「實際租金收入」與「預計租金收入」兩種方式。這兩者的計算方法有何不同？又有哪些注意事項？筆者將在本文中為大家詳細介紹。
實際與預估租金的按揭差距
從銀行批核按揭層面，物業租金收入分為兩種，分別為「實際租金收入」及「預計租金收入」。當物業每月已有租金收入，且租約已完成打釐印，銀行會視之為「實際租金收入」，並容許將租金收入的八成計入借款人收入，以協助通過入息審核。而「預計租金收入」則指尚未出租的物業預期可獲得的租金收入，銀行會委託測量師根據市場租金估值進行評估。不過，從銀行審批的角度來看，這類租金收入較為保守，一般最多只會將租金的六至七成計入借款人收入。
銀行放寬預計租金收入增借貸力
以租金收入$20,000為例，若屬實際租金收入，銀行會把$16,000（$20,000 X 80%）計作入息；若屬預計租金收入，銀行最高只能把$14,000（$20,000 X 70%）計算在內。不過有個別銀行或能會放寬此慣例，允許預計租金收入以八折計算，從而提升借款人的借貸能力。由於各銀行對預計租金收入的評估標準不盡相同，建議事先諮詢銀行或大型專業按揭轉介公司。
高成數按揭不能出租
雖然買樓收租的按揭門檻看似較易通過，但在按揭層面有3大事項需要留意。首先，由於按揭保險只適用於自住物業，買樓收租的按揭成數上限只有七成，買家需準備至少三成的首期。其次，所購買的單位必須為現樓，一般情況下，銀行不接受樓花作為預租按揭的申請。最後，租金收入確實可以計入借款人的收入，但借款人本身必須具備工作或其他收入，租金收入僅能協助提升其借貸能力；若借款人僅有租金收入，銀行基於風險考量，未必會批准其按揭申請。
更多經絡按揭轉介資訊
經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
隨著拆息反彈，多間銀行的定期存款利率亦有回升趨勢，港元定存高達兩厘多，吸引食息一族的眼球。此外，市場上大部份的住宅按揭計劃，其實也有提供按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），可為供樓人士增加利息收入。究竟在定期存款與Mortgage-link之間，應該如何取捨？筆者拆解兩者各自的優勝之處。
甚麼是Mortgage-link戶口？
大部份按揭計劃均有提供Mortgage-link，最大賣點是其利率與按揭利率睇齊，例如現時按揭實際息率為3.5%，Mortgage-link戶口指定範圍內的活期息率也為3.5%，較市場上大部份銀行的活期存款利率高，不少業主均會喜歡把資金放入Mortgage-link戶口對沖按揭利息支出。
定存及Mortgage-link優勢
在定存與Mortgage-link之間，業主應該如何選擇呢？定存的好處是能夠在指定時間內鎖定利率，不會受浮動息口影響利息收入。在加息周期，定存利率更高達三厘以上。從風險角度考量，定存回報已經鎖定，較股票投資平穩。
不過，定存需要鎖定資金一段時間，一般為一、三、六、十二個月，當生活遇上變化需要提前提取資金，需要根據定存條款支付罰息。相反地，Mortgage-link是活期存款戶口，一旦家庭有急切需要，可以隨時提取金額。
存款要求有所不同
如果想順利獲取高息，不論是定存還是Mortgage-link也要注意幾項細節。定存如想搏高息，通常要求新資金才符合資格。Mortgage-link則沒有新舊資金的限制，個別銀行更容許申請人與直系親屬共用Mortgage-link戶口，一家人共享高息收入。
另外，銀行定存一般會設有最低存款金額，Mortgage-link方面，大部份銀行的按揭計劃的存款上限則為剩餘貸款額的一半，例如一開始貸款額為500萬，Mortgage-link的存款上限便是250萬，多年後剩餘貸款額跌至100萬的話，其存款上限則為50萬。
Mortgage-link是按揭計劃的附帶條款，市場上並非每個按揭計劃均設有Mortgage-link，有意新申請按揭或轉按，想把閒置資金放入Mortgage-link，記得先諮詢銀行或大型專業按揭轉介公司，了解心水的銀行有否有提供此條款。
更多經絡按揭轉介資訊
