第四季新盤在轉角處蓄勢待發

想像一下，樓市就像一場馬拉松賽事，選手們在起伏的賽道上喘息前行，而今年第三季，新盤銷售就像突然注入一劑腎上腺素，讓整個市場加速衝刺。根據土地註冊處的最新數據，今年首三季一手私宅買賣登記已累積達14,482宗，第三季單季更錄得5,530宗，較上季的5,240宗上升6%，連續兩季上揚，創下近5季新高。更驚人的是，這數字比去年同期2,323宗暴漲1.38倍——這不只是數字的跳躍，而是市場信心的復甦信號。發展商們精準地將新盤定於貼市價，彷彿在對買家低語：「機會來了，別錯過。」

當然，熱賣背後的金額故事稍顯波折。第三季登記總值達600.12億元，較上季小跌5%，但仍是近5季第二高水平。平均每宗售價則滑落9.6%至1,085.2萬元，這讓人不由得思考：是買家更精打細算了，還是市場在調整步伐，為更大的躍進蓄力？在低息環境的預期下，這些數字不只是冷冰冰的統計，而是預示著一場潛在的升值動力。

港島獨撐大市 新界回氣調整

細看分區格局，更像一齣三地大戲，各有高潮與低谷。港島區獨領風騷，從上季的358宗激增2.78倍至1,353宗，登記金額也同步躍升1.43倍至236.21億元—這是什麼魔力？或許是高端買家的青睞，讓港島成為避風港，抑或是發展商的推盤策略精准而擊中市場所好。反觀九龍區，登記量僅微跌2%至1,492宗，但金額卻重挫48%至171.32億元，這是否暗示買家在轉向更親民的選項？新界區則從高位回落，登記量萎縮20%至2,685宗，總值微跌4%至192.59億元—但別急著下結論，新界依然是銷量冠軍，佔第三季新盤登記近49%，在十大熱賣樓盤榜單中獨佔七席。這讓我們反思：樓市繁榮是否正從都市核心向郊區擴散，抑或這只是暫時的喘息？

說到十大熱賣新盤，簡直是樓市版的明星排行榜。屯門的「NOVO LAND 3A期」以423宗登記奪冠，總值22.39億元，平均售價約529萬元——這是親民價格的勝利，還是生活方式的轉變？緊隨其後的是日出康城的「凱柏峰II」，383宗登記帶來24.87億元，平均649萬元；港島南岸的「滶晨」則以369宗位居第三。細心觀察價格更耐人尋味：港島南岸2期的「揚海」僅6宗登記，卻以平均4,338萬元的高價拔得頭籌，就是樓市中的奢侈品；相對，大埔「上然3期」的平均399萬元則顯得接地氣，讓人好奇：在樓價分化的時代，誰才是真正的贏家——高端投資者，還是首次置業的年輕家庭？

減息＋股市旺 財富效應湧現

現在，就讓我們的目光投向未來，這才是真正引人入勝之處。第三季尾聲，減息的鐘聲再度敲響，本季還有兩次機會，息口或將步入下行通道，這對用家及投資者無疑是甜蜜的誘惑。加上市況轉暖，港股今年大漲已催生財富效應，資金如潮水般湧向樓市。高才通、專才計劃帶來的內地資金，更像精明的獵手，趁樓價尚未狂飆前低位吸納—最近幾個新盤首輪即沽清，便是鐵證。

上述這些趨勢讓人不禁追問：樓市復甦是短暫的煙花匯演，還是長期的結構轉變？如果第四季每月得以維持1,800至2,000宗登記，那麼單季可達近6,000宗，按季再升8.5%，全年一手買賣便有望衝破2萬宗大關，創下自2020年以來6年新高。

在這個瞬息萬變的樓市棋局中，每一宗交易都像是棋子，推動更大的格局。作為買家，你會選擇現在入局，還是靜觀其變？畢竟，機會總是青睞有備之人，而樓市的下一波浪潮，或許已在轉角處蓄勢待發！

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

香港樓市猶如一場持久的耐力賽，時而高歌猛進，時而略作調整。剛過去的第三季，二手居屋市場彷彿一位穩健的選手，雖步伐稍緩，但氣勢猶存。根據土地註冊處最新數據，第三季全港二手居屋（包括第二市場及自由市場）錄得1,240宗買賣登記，較第二季的1,364宗下跌9.1%，此跌幅雖不容忽視，卻是近三年（11個季度）中最輕微的一次，顯示市場在波動中仍具備一定韌性。至於期內成交總額亦由次季的51.87億元回落6.6%至48.42億元。

回顧八月中旬，銀行同業拆息在一週內從不足1厘急升至超過2厘，九月中下旬更一度攀升至3.9厘的高位，猶如一場突如其來的利率風暴，令部分潛在買家躊躇。然而，值得注意的是，「居屋2024」的7,132伙新單位僅用53天便全數售罄，充分反映市民對資助房屋的殷切需求。市場交投氣氛雖受新居屋開售影響，但二手居屋成交量依然保持穩定。

 更引人注目的是，業主敏銳察覺市場回暖，逐步調高放盤價格，推動第三季平均成交價升至390.5萬元，較第二季的380.3萬元上漲2.7%，重返390萬元關口，創近三季新高。此現象令人深思：在利率波動的壓力下，二手居屋價格何以逆勢上揚？或許，資助房屋的「剛需」特性，使其在樓市波動中成為穩定的避風港。

細分數據，市場動態更顯微妙。按價格組別分析，200萬元以下的低價單位交投量跌幅最顯著，第三季僅錄35宗登記，較上季下跌34%（減少18宗），反映利率上升或對低價市場買家構成較大壓力。反觀最活躍的300萬至400萬元組別，雖錄542宗成交，但較上季的603宗減少61宗。四個價格組別均錄得下跌，顯示新居屋開售可能分流了部分二手市場需求。

從地區分佈看，九龍區交投量由第二季的376宗降至322宗，按季下跌14%；新界區亦減少9%，從847宗減至771宗，下降76宗。唯獨港島區逆市上升4%，錄得147宗登記，顯示其地理優勢或吸引更多買家願意支付溢價。再觀察具體屋苑層面，青衣青華苑表現突出，第三季錄18宗買賣，按季大增80%，成交總額更飆升97%至5,850.8萬元，成為市場焦點。九龍灣麗晶花園以38宗買賣繼續領跑最活躍屋苑，涉資1.50億元，但較上季下跌12%及13%。火炭穗禾苑則錄29宗登記，涉資1.02億元。各屋苑的表現，猶如市場的縮影，有的乘勢而上，有的則在調整中蓄勢待發。

樓市走勢從不孤立，政策與宏觀環境的影響至關重要。施政報告放寬資助房屋機制，新增1,000個「白居二」配額，為市民置業提供更多機會。此外，恆生指數近期一度接連突破26,000及27,000點，市場對第四季香港進一步跟隨美國減息的預期升溫，這些利好因素預料將推動買家加快入市步伐。隨著「居屋2024」揀樓程序於第三季結束，二手市場的競爭壓力減輕，第四季交投有望回暖，甚至挑戰1,400宗的水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮