在第四季樓市中乘風破浪

想像一下，樓市就像一場耐力賽跑手，在經歷了起起伏伏後，終於在高位喘定腳步，蓄勢待發。2025年第三季，全港二手私宅買賣登記錄得9,909宗，較上季的10,175宗輕微回落3%，但這並非疲軟信號，而是典型的「高位整固」—連續七季在這片波動的海洋中穩穩航行，成交量仍是近五季的亞軍。總成交額同步微調5%，來到717.21億元，同樣在過去一年半內維持這種反覆起伏的節奏。每宗物業的平均售價則為723.80萬元，按季小跌2.1%，卻仍傲視過去五季的次高位。這幅圖景告訴我們什麼？樓價雖未大躍進，但低水位的吸引力，加上息口持續下調的誘惑，正悄悄引發更多用家和投資者入場，就如磁石般吸納資金。

深入拆解樓價組別，第三季的表現可謂「冰火兩重天」。九個組別中，六個錄得下跌，三個逆勢上揚。最顯眼的「輸家」是5,001萬至1億元的中高端物業，成交僅38宗，按季大跌24%；而1億元以上的超豪宅組別也不遑多讓，跌21%至19宗。這反映出，高價二手豪宅仍面臨一些壓力—或許是買家仍傾向觀望，等候更明確的入市時機。反觀大眾市場，400萬元或以下的細價樓仍是成交王者，錄得3,523宗，雖按季微跌4%，但其穩定性如定海神針般撐起大局。401萬至600萬元的組別則有2,427宗，輕升2%；而升幅冠軍是2,001萬至5,000萬元的「銀碼層」，成交295宗，按季勁升8%。這些數字不只是冷冰冰的統計，它們勾勒出一幅畫面：中低價樓盤如熱門街頭小吃，總能吸引絡繹不絕的食客，而高端貨則需等待饕客的青睞。

再把鏡頭拉到地區層面，十大活躍地區的表現同樣充滿戲劇性——六升四跌，升幅從1%到19%不等。灣仔/銅鑼灣區宛如黑馬竄出，成交311宗，按季暴漲19%，彷彿在宣告這片繁華地帶的二手樓正重獲新生。屯門區和荃灣區也不甘示弱，分別升11%和10%，錄得462宗及530宗；將軍澳區則穩坐榜首寶座，561宗成交僅微升1%，但這微小的7宗增幅，已足證其王者風範。這些地區的起伏，不僅受樓價影響，更牽涉生活便利、交通脈絡和社區氛圍——例如，將軍澳的宜居環境，正如一塊磁鐵，持續吸引買家目光。

轉向個別屋苑，第三季十大活躍屋苑的買賣登記總計891宗，按季回落5%，一半升、一半跌的格局頗有「各領風騷」的味道。最慘烈的下滑來自愉景灣，僅66宗，按季大減28%——或許是其偏遠位置在減息浪潮中暫時失寵。太古城和嘉湖山莊也分別跌26%和15%，錄得86宗及122宗。但亮點同樣耀眼：日出康城以169宗力壓群雄，蟬聯最熱賣屋苑，彷彿在告訴我們，新興發展區的潛力如旭日東昇，勢不可擋。

展望第四季，樓市已然熱血沸騰。繼兩度減息後，十月份截至29日，二手私宅買賣登記已衝上3,035宗，預計全月約3,400宗。中美已解決貿易紛爭，倘若年底前尚有一次減息機會落袋，加上十一、十二月能維持每月逾3,500宗的節奏，整季成交有望突破1萬宗，按季增逾一成，更將創下自2021年第四季以來的17季新高。全年總成交則料達近3.85萬宗，勢成近四年最旺盛的一年。這不只是數字遊戲，而是樓市信心的復甦—買家們，你們準備好在第四季的樓市浪潮中乘風破浪了嗎？

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

想像一下，樓市就像一場馬拉松賽事，選手們在起伏的賽道上喘息前行，而今年第三季，新盤銷售就像突然注入一劑腎上腺素，讓整個市場加速衝刺。根據土地註冊處的最新數據，今年首三季一手私宅買賣登記已累積達14,482宗，第三季單季更錄得5,530宗，較上季的5,240宗上升6%，連續兩季上揚，創下近5季新高。更驚人的是，這數字比去年同期2,323宗暴漲1.38倍——這不只是數字的跳躍，而是市場信心的復甦信號。發展商們精準地將新盤定於貼市價，彷彿在對買家低語：「機會來了，別錯過。」

當然，熱賣背後的金額故事稍顯波折。第三季登記總值達600.12億元，較上季小跌5%，但仍是近5季第二高水平。平均每宗售價則滑落9.6%至1,085.2萬元，這讓人不由得思考：是買家更精打細算了，還是市場在調整步伐，為更大的躍進蓄力？在低息環境的預期下，這些數字不只是冷冰冰的統計，而是預示著一場潛在的升值動力。

港島獨撐大市 新界回氣調整

細看分區格局，更像一齣三地大戲，各有高潮與低谷。港島區獨領風騷，從上季的358宗激增2.78倍至1,353宗，登記金額也同步躍升1.43倍至236.21億元—這是什麼魔力？或許是高端買家的青睞，讓港島成為避風港，抑或是發展商的推盤策略精准而擊中市場所好。反觀九龍區，登記量僅微跌2%至1,492宗，但金額卻重挫48%至171.32億元，這是否暗示買家在轉向更親民的選項？新界區則從高位回落，登記量萎縮20%至2,685宗，總值微跌4%至192.59億元—但別急著下結論，新界依然是銷量冠軍，佔第三季新盤登記近49%，在十大熱賣樓盤榜單中獨佔七席。這讓我們反思：樓市繁榮是否正從都市核心向郊區擴散，抑或這只是暫時的喘息？

說到十大熱賣新盤，簡直是樓市版的明星排行榜。屯門的「NOVO LAND 3A期」以423宗登記奪冠，總值22.39億元，平均售價約529萬元——這是親民價格的勝利，還是生活方式的轉變？緊隨其後的是日出康城的「凱柏峰II」，383宗登記帶來24.87億元，平均649萬元；港島南岸的「滶晨」則以369宗位居第三。細心觀察價格更耐人尋味：港島南岸2期的「揚海」僅6宗登記，卻以平均4,338萬元的高價拔得頭籌，就是樓市中的奢侈品；相對，大埔「上然3期」的平均399萬元則顯得接地氣，讓人好奇：在樓價分化的時代，誰才是真正的贏家——高端投資者，還是首次置業的年輕家庭？

減息＋股市旺 財富效應湧現

現在，就讓我們的目光投向未來，這才是真正引人入勝之處。第三季尾聲，減息的鐘聲再度敲響，本季還有兩次機會，息口或將步入下行通道，這對用家及投資者無疑是甜蜜的誘惑。加上市況轉暖，港股今年大漲已催生財富效應，資金如潮水般湧向樓市。高才通、專才計劃帶來的內地資金，更像精明的獵手，趁樓價尚未狂飆前低位吸納—最近幾個新盤首輪即沽清，便是鐵證。

上述這些趨勢讓人不禁追問：樓市復甦是短暫的煙花匯演，還是長期的結構轉變？如果第四季每月得以維持1,800至2,000宗登記，那麼單季可達近6,000宗，按季再升8.5%，全年一手買賣便有望衝破2萬宗大關，創下自2020年以來6年新高。

在這個瞬息萬變的樓市棋局中，每一宗交易都像是棋子，推動更大的格局。作為買家，你會選擇現在入局，還是靜觀其變？畢竟，機會總是青睞有備之人，而樓市的下一波浪潮，或許已在轉角處蓄勢待發！

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮