樓市回暖倒升 把握入市良機

在減息預期及股市暢旺的雙重推動下，私人住宅市場價量齊升，呈現出近六年來最強勁的增長勢頭。差估署最新公布的數據，為這股市場熱浪提供了有力佐證—2025年9月私人住宅售價指數攀升至292.5點，較8月上升1.32%，創下自2024年4月以來、長達18個月的最大單月升幅。

近月這波升勢並非曇花一現。仔細觀察可發現，樓價已經連續6個月保持平穩或上升的走勢，期間累計漲幅達2.67%，創下近14個月的新高。若從季度表現來看，今年第三季樓價上漲2.02%，不僅是近10個季度以來的最佳表現，更實現了連續兩季的穩健增長。至此，今年首9個月的樓價終於實現「倒升」，累計上升1.14%。

市場的熱度在各大屋苑的成交中顯露無遺。前線代理們普遍反映，近月帶客睇樓量較去年同期大增，不少優質單位甫放盤即獲多組客人爭奪，反映出市場信心已從觀望轉向積極入市。

若將市場細分，可以發現各類型單位均呈現上升格局。中小型單位（A、B、C類）樓價指數報294點，按月上升1.31%，按年更升1.66%，成為剛需買家和投資者的首選。而大型單位（D、E類）同樣表現不俗，指數報267點，按月上升1.37%，按年亦升0.87%，顯示改善型需求正在釋放。

此波樓市回暖的背後，是多重利好因素的共同推動。8月中旬至9月上旬，港股突破26,000點後持續向27,000點大關邁進，創造了顯著的財富效應。與此同時，市場對美國減息的預期不斷升溫，進一步提振了投資者信心。加上中美貿易談判達成基本共識，消除了部分不明朗因素，為樓市創造了良好的外部環境。

在住宅售價穩步上揚的同時，租賃市場同樣表現亮眼。差估署數據顯示，9月份私人住宅租金指數按月再升0.20%，達到200.0點，實現了連續10個月的上升，累計漲幅達4.22%。這一數字不僅創下自2019年9月以來的73個月新高，也是歷史上的次高水平。其中，中小型單位租金指數報204.3點，按月升約0.2%；大型單位報150.7點，按月升約0.27%。目前，租金指數與2019年8月200.1點的歷史高位僅相差0.05%，市場普遍預期10月份極有可能突破這一紀錄。

筆者對於第四季凡樓市走勢持樂觀態度，若中美貿易關係持續改善，加上美國可能在年底前仍有減息機會，預計整季樓價將保持平穩上升的格局。若按月能維持約1%的升幅，第四季樓價可望再漲約3%，全年樓價升幅預計達到4%至5%。租金市場方面，由於高才專才，以至投資移民及及跨國企業駐港員工回流的帶動，預計第四季租金可再錄約1.5%的升幅，全年升幅看5.5%。

綜合觀察，香港樓市正經歷一輪價量齊升的「黃金窗口期」。在資金充裕、政策回暖的雙重助力下，市場短期內仍將保持強勁動能。對於有意入市的買家而言，一定要好好把握此次機會，方能在這波升市中乘風破浪。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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想像一下，樓市就像一場耐力賽跑手，在經歷了起起伏伏後，終於在高位喘定腳步，蓄勢待發。2025年第三季，全港二手私宅買賣登記錄得9,909宗，較上季的10,175宗輕微回落3%，但這並非疲軟信號，而是典型的「高位整固」—連續七季在這片波動的海洋中穩穩航行，成交量仍是近五季的亞軍。總成交額同步微調5%，來到717.21億元，同樣在過去一年半內維持這種反覆起伏的節奏。每宗物業的平均售價則為723.80萬元，按季小跌2.1%，卻仍傲視過去五季的次高位。這幅圖景告訴我們什麼？樓價雖未大躍進，但低水位的吸引力，加上息口持續下調的誘惑，正悄悄引發更多用家和投資者入場，就如磁石般吸納資金。

深入拆解樓價組別，第三季的表現可謂「冰火兩重天」。九個組別中，六個錄得下跌，三個逆勢上揚。最顯眼的「輸家」是5,001萬至1億元的中高端物業，成交僅38宗，按季大跌24%；而1億元以上的超豪宅組別也不遑多讓，跌21%至19宗。這反映出，高價二手豪宅仍面臨一些壓力—或許是買家仍傾向觀望，等候更明確的入市時機。反觀大眾市場，400萬元或以下的細價樓仍是成交王者，錄得3,523宗，雖按季微跌4%，但其穩定性如定海神針般撐起大局。401萬至600萬元的組別則有2,427宗，輕升2%；而升幅冠軍是2,001萬至5,000萬元的「銀碼層」，成交295宗，按季勁升8%。這些數字不只是冷冰冰的統計，它們勾勒出一幅畫面：中低價樓盤如熱門街頭小吃，總能吸引絡繹不絕的食客，而高端貨則需等待饕客的青睞。

再把鏡頭拉到地區層面，十大活躍地區的表現同樣充滿戲劇性——六升四跌，升幅從1%到19%不等。灣仔/銅鑼灣區宛如黑馬竄出，成交311宗，按季暴漲19%，彷彿在宣告這片繁華地帶的二手樓正重獲新生。屯門區和荃灣區也不甘示弱，分別升11%和10%，錄得462宗及530宗；將軍澳區則穩坐榜首寶座，561宗成交僅微升1%，但這微小的7宗增幅，已足證其王者風範。這些地區的起伏，不僅受樓價影響，更牽涉生活便利、交通脈絡和社區氛圍——例如，將軍澳的宜居環境，正如一塊磁鐵，持續吸引買家目光。

轉向個別屋苑，第三季十大活躍屋苑的買賣登記總計891宗，按季回落5%，一半升、一半跌的格局頗有「各領風騷」的味道。最慘烈的下滑來自愉景灣，僅66宗，按季大減28%——或許是其偏遠位置在減息浪潮中暫時失寵。太古城和嘉湖山莊也分別跌26%和15%，錄得86宗及122宗。但亮點同樣耀眼：日出康城以169宗力壓群雄，蟬聯最熱賣屋苑，彷彿在告訴我們，新興發展區的潛力如旭日東昇，勢不可擋。

展望第四季，樓市已然熱血沸騰。繼兩度減息後，十月份截至29日，二手私宅買賣登記已衝上3,035宗，預計全月約3,400宗。中美已解決貿易紛爭，倘若年底前尚有一次減息機會落袋，加上十一、十二月能維持每月逾3,500宗的節奏，整季成交有望突破1萬宗，按季增逾一成，更將創下自2021年第四季以來的17季新高。全年總成交則料達近3.85萬宗，勢成近四年最旺盛的一年。這不只是數字遊戲，而是樓市信心的復甦—買家們，你們準備好在第四季的樓市浪潮中乘風破浪了嗎？

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮