樓價可望呈Ｕ型反彈

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

春江水暖鴨先知，樓市氣溫回升，發展商最早感受到。近日奪得港鐵屯門第16區站一期項目物業發展權的新地，近兩年透過官地招標及私人市場等，已取得最少9個項目，可提供約8,000個單位。大型地產商積極出手，正反映對後市前景信心漸增。

中原城市領先指數（CCL），於2021年8月曾創191.43點歷史高位。其後受息口急升、移民潮、經濟放緩及地緣政治等因素夾擊，樓價跌勢持續，今年3月一度低見134.89點，較高位累跌近三成。

不過，隨着美國減息，供平過租重臨，加上政府去年果斷「全面撤辣」救市，購買力逐步釋放，加上大量專才與學生來港推高租金，亦為樓價止跌提供支持。近期CCL連續五周企穩140點以上，反映跌勢受控，樓價正逐步走出谷底。

市場普遍預期樓價將呈「U型反彈」。所謂「U型反彈」，即樓價在下跌後於低位徘徊一段時間，當信心恢復、經濟改善後便逐步回升，屬溫和而具持續力的升勢。相對而言，「V型反彈」則是急跌急彈，回升速度快但波動較大。於2015至2017年間，樓價受美國加息及供應上升影響一度下跌約一成，其後在低位橫行約半年，最終重返升軌，正是「U型反彈」的其中一個例子。

今次走勢或與2015至2017年相似。樓價經過長期調整，在低位築底時間較長，市場信心正緩步修復，預示今輪復甦將以溫和而持久的「U型」回升展開。數據進一步印證市況轉旺。2025年首10個月，一、二手私人住宅合共錄得49,302宗買賣登記，按年急升逾兩成。其中，一手登記達16,979宗，已超越去年全年16,869宗，全年勢破兩萬宗；二手市場亦見回暖，錄得32,323宗登記，較去年同期增加19%，全年料約3.9萬宗，較去年多出一成。

綜合目前形勢，息口見頂、經濟改善、政策支持延續，樓價下跌空間有限，反而有望在低位築底，逐步展開「U型反彈」升勢。若購買力持續，預期年底或明年首季樓價可再升約3%至5%。樓市回暖信號愈趨明顯，發展商與買家皆已聞風而動，新盤更頻見大手客掃貨，二手筍盤更是買少見少，正印證——春江水暖，鴨早知。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

今年以來，金銀與股市各自各精彩，香港樓市亦受惠減息效應，第三季開始發力追落後，市場普遍認為樓市終見曙光。過去10個月多達88個二手大型屋苑出現反彈，不少升幅更達一成以上，最高更有17%。

今年全球避險情緒升溫，現貨黃金突破每盎司4,300美元、升幅達六成；白銀升穿53美元，累升八成。同時恒指年內反彈逾兩成，資金明顯回流風險資產。與此同時，本港樓市在美國上月重啟減息週期、政府全面撤辣及新盤銷情回暖帶動下，購買力重新釋放，樓價與交投同步升溫。

二手樓市更有發力追落後之勢，中原城市領先指數最新報141.92點，較今年3月低位反彈超過5%，創逾14個月高位，但仍較2021年高位低約25%。由此可見，目前樓價仍遠低高峰，仍具一定追落後空間。加上減息意味置業成本下降，美國年底前或再減息兩次，置業門檻進一步降低，吸引更多首置及投資者重返市場。

樓價回升，不少市民開始擔心遲買會更貴，加上減息效應及施政報告利好帶動，市場追落情緒升溫，上車屋苑樓價率先反彈，因中小型單位入場銀碼較細易上車，且政府將400萬元以下細價樓印花稅降至100元，剛性需求巨大，市場上呎價低於1萬元的屋苑正逐步減少。據中原地產統計，143個藍籌屋苑中，呎價低於1萬元的已由去年底的24個減至上周的19個。

此外，若以最新樓價與去年底相比，過去10個月多達88個屋苑的成交呎價反彈，佔比超過六成，其中46個升幅達5%以上，當中13個更錄得雙位數升幅。反映買家擔心再拖更貴，入市意欲明顯增強，令業主議價空間持續收窄，成交氣氛亦大幅改善。

隨着交投回升、一手庫存下降，樓市有望正式走出陰霾，踏上追落後之路。對計劃上車、或考慮轉租為買的市民而言，這一輪樓市復甦或許才剛剛開始。

近期中美關係再度轉趨緊張，美國總統特朗普宣布將對中國加徵100%關稅，並限制關鍵軟件出口，一度引發環球金融震盪。股市波動加劇下，投資者趁機套現，資金流向樓市避險，「套股換樓」現象再現，進一步推動成交。