樓市谷底大反彈

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

過去半年，本地樓市在低位築底後明顯回升，樓價短短數月反彈逾半成。以一個500萬元的上車盤計算，買家較低位需多付接近30萬元。市場關注今次升勢能否持續，剛性需求是否已消化得七七八八。然而，回望過去二十年，本地樓市曾兩度在市場極度悲觀時上演「由谷底翻身」的大逆轉。

第一次是 2003年沙士後。當疫情受控後，本地信心回穩，樓價隨即展開長達五年的升浪，中原城市領先指數（CCL）由31.77點攀升至73.98點，升幅達1.3倍。第二次則是2008年金融海嘯後，樓價雖曾急挫，卻很快收復失地；樓價自低位升足十三年，最終在2021年攀至191.34點的歷史高位，累升2.4倍。兩次升浪已充分證明：香港樓市一旦觸底，其後往往是超乎預期的爆炸性反彈。

今年三月，CCL跌至十年新低134.89點。其後受減息周期及延後需求集中釋放支持，樓價終見回穩，並重上140點之上。雖然已反彈半成，但仍較2021年高位低逾兩成半。在多項利好因素下，要樓市於未來三、四年陸續收復失地，絕非天方夜譚。

推動今次反彈的力量，可分為三方面。首先是「減息效應」。息口從高位回落，供樓成本下降，入市門檻自然降低，為樓市帶來即時刺激。第二是「剛性需求」仍在釋放。近年吸引人才與學生來港，推高租金，不少租客出現「供平過租」的心態，由租轉買。第三是市場「心理因素」的轉變。樓價調整多年終於企穩，一部分買家擔心反彈一旦正式展開便會「追唔切」，於是加快入市。

資金面同樣提供關鍵支撐。目前香港銀行存款總額突破19萬億元，其中儲蓄存款達5.8萬億元，連續兩年顯著增加。在資金尋找出路的環境下，若只有5%資金流向樓市，金額亦接近1萬億元，是今年一手成交總值約1,800億元的五倍。值得一提的是，樓市最旺的2021年，銀行存款總額只有15萬億元。資金越充裕，越容易形成市場心態：樓市未升完，推動資金重新考慮配置物業。

樓市回暖下，發展商銷售策略的變化尤其值得留意。近期有發展商表明不再採用「量先行」策略，意味新盤市場由清貨期過渡至「價值重估」階段。發展商願意加價，本身就是對後市的信心投票。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

隨着市場累積的購買力集中釋放，本港樓市近期掀起「報復式買樓」潮，一、二手成交量急速攀升，樓價亦見反彈。今年一手成交量已突破1.8萬宗，已較去年全年1.58萬宗高出一截，需求爆發力驚人。

樓市幾乎可肯定已轉勢，發展商態度亦明顯轉變，不再願意「平賣」或「蝕讓」，反而出現「報復式加價」的情況。近年以低價開售的新盤相繼加價，反映市場需求強勁，令發展商有更大信心推高售價。啟德新盤早前推出的二期，較一期開價高三成，一樣有價有市。首輪推售單位錄得數十倍超額認購，並即日沽清。原因是其得天獨厚的地理位置，加上發展商品牌，其一期二手成交全數獲利的先例下，令二期開售時即使加價，仍錄得理想銷情。

「報復式買樓」主要源於多項利好因素疊加，包括減息、撤辣、通關後購買力集中釋放，以及內地買家湧入香港市場，令長期觀望的需求突然爆發。加上近年租金持續高企，部分地區租金回報率甚至升穿4厘，令「供平過租」的情況更為明顯，推動不少租客轉為買家，進一步加速市場升溫。

今年初曾經睇樓的市民如今或已感受到市場變化——現時二手放盤的叫價，普遍較年初上升約5%至10%。不少買家因當時猶豫未入市，如今面對更高的售價，難免「揼心口」。差估署數據顯示，今年1月全港面積431方呎的A類單位，平均售價為467萬元，今年9月已升至489萬元，升幅近5%。

自2019年新冠疫情爆發以來，香港經濟一度錄得1.2%收縮，樓市亦受重創。疫情、中美貿易戰及美國加息疊加衝擊，令本港一、二手私人住宅成交量跌至僅3.3萬宗，創1995年以來新低，甚至低於2003年沙士時期的逾5萬宗，樓價累跌約三成，港府財政亦陷赤字。政府最終全面撤辣並放寬按揭成數救市，樓市逐步回暖，並走出蕭條期。

今年9月美國重啟減息周期，多重利好因素推動下，市場氣氛由冷轉熱，成交量與樓價同步攀升。加上「供平過租」效應持續，樓市有望掀起更大規模的「報復式買樓」。今年一手成交量已突破1.8萬宗，整體二手樓價亦反彈近3%，反映市場正出現明顯反彈。