私宅轉手獲利比率創7個月高 賺幅3連漲

本港樓價漸漸回升，二手私宅轉手獲利情況及賺幅亦見改善。本行綜合土地註冊處最新數字得出，在2025年10月份全港2,520宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記之中，帳面獲利個案達1,571宗，佔比62.3%，按月升0.4個百分點，連升兩月，創下自4月以來的7個月新高。至於平均每宗賺幅更衝上21.7%，為近11個月以來最強表現，反映業主信心回穩，樓市基調穩中向好。

按地區觀察，新界區表現最為突出，10月份獲利比率達63.0%，按月升0.9個百分點，穩居榜首。九龍區則錄得62.3%，按月升2.9個百分點，表現亦見理想。相比之下，港島區則稍遜，獲利比率為61.0%，按月下跌3.8個百分點，反映部分高價物業仍在調整期。

從物業轉售價格層面分析，中價物業最搶眼，換樓客成主力。樓價介乎1,001萬至1,200萬元的物業獲利比率最高，達66.1%，按月升4.5個百分點，涉及78宗成交。其次為401萬至600萬元組別，獲利比率達65.4%，按月升5.3個百分點，顯示中價物業受換樓客及資金承接力支持，成為市場焦點。

在獲利比率回升下，平均賺幅更見理想，數據顯示，10月份每宗轉手平均賺幅達21.7%，按月升4.3個百分點，連升三個月，創下自去年12月以來新高。當中帳面獲利1倍或以上的個案有622宗，佔整體24.7%，按月升0.3個百分點。蝕讓個案則錄得929宗，佔比36.9%，按月跌0.5個百分點，為今年3月以來最低水平。另有20宗平手個案，佔比維持在0.8%不變。

觀察10個獲利登記最多的屋苑，雖未有屋苑錄得百分百獲利，但部分表現亮眼。名城及天璽‧天以93%獲利比率並列榜首，愉景灣及美孚新村則分別錄得86%及82%。其中沙田第一城平均每宗轉手賺幅高達51.9%，為表現最佳屋苑；美孚新村及愉景灣亦分別錄得47.1%及44.0%的平均賺幅。相對而言，日出康城表現最弱，平均每宗蝕讓達7.8%，為榜內唯一要蝕的屋苑。

過去數個月，本港各項經濟指標陸續向好，加上利率步入下降軌，筆者預期二手市場將繼續穩步復甦。短期內，獲利比率料維持在62%至63%水平，打好根基再冀上升；平均賺幅則有望挑戰25%關口。雖然二手市場仍較慢熱，但在經濟回暖及資金流動下，樓市正持續向俏，後市可續睇高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

踏入2025年第三季尾聲，香港樓市在多重利好催化下明顯回暖。恒生指數連月向上，更一度重越27,000點關口，財富效應再現，刺激市民置業意欲。

本行綜合土地註冊處最新數據，我們追蹤的全港18個新晉屋苑，10月二手買賣登記量錄得193宗，按月急升16%（9月為166宗），成功終止7至9月連續三個月輕微下跌的趨勢，反彈力度令人振奮，並令買賣登記量維持在近月的相對高水平繼續發展。

分區表現亮眼：

港島區（4個屋苑）：28宗，按月升27%

貝沙灣獨攬11宗成最大贏家，泓都亦有7宗，豪宅盤重拾交投動力。

九龍區（6個屋苑）：101宗，按月勁升23%

日出康城以59宗稱霸，升幅達28%；匯璽及啟德1號亦錄得雙位數增長，區內氣氛熱烈。

新界區（8個屋苑）：64宗，按月微升3%

迎海及海之戀各有13宗企穩，但東環、尚悅等出現小幅回落，反映區內冷熱不均。

樓價方面，18個屋苑中11個錄得升幅，佔比達61%。升幅最猛為瓏門（+9.5%）、皓畋（+8.3%）、日出康城（+8.4%）及天晉（+7.7%）；跌幅較明顯則有啟德1號（-6.4%）等，市場呈現「漲多跌少」格局。

多重利好持續發酵：本港銀行跟隨減息周期，供樓息口顯著回落，大幅減輕置業負擔；新盤搶客效應帶動二手市場水漲船高；中美關係緩和亦令資金避險情緒降溫，加速入市步伐。

展望11月，在低息環境延續及財富效應推動下，筆者預料18個新晉屋苑二手登記量將再升約一成，挑戰210宗水平，香港樓市短線回暖趨勢已成。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮